浅析房地产企业经济管理中的成本控制
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作者:马锡龙
[摘要]随着科技的发展，各种为人类提供便利的产品层出不穷，其中人们对于住的要求也不断增加。众所周知，一分钱一分货，在要求如此多的情况下，就意味着对于楼房建造成本的增加，对于房地产公司来说，项目前期的准备工作，建造地址的勘察，楼房建造的设计规划，公开招标，项目开始实施时原材料的进购，人工成本等都会由于高要求而增加工作的难度，造成经济成本的提高。文章对于如何在满足人类需求的同时将成本控制在合理的范围提出一些建议。
[关键词]安全系数;便利性;建造成本;经济成本
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.065
随着社会的进步，人们对于住房的要求越来越高，除了安全方面的要求，对于住房周边的环境要求，住房过程中的便利性，如交通方便，出门上班就可以做公交，还有对于上下楼房电梯的要求，在一单元同一层多户人家居住的情况下会选择电梯安装多的楼盘，以避免上下班高峰期乘坐电梯还要排队的状况出现等都体现着人类对于生活质量的高要求。每个企业在建立之初就有自己的核心企业文化，而房地产的企业文化便是为所有的顾客都打造一套舒适，安全的家的港湾，如何在保证质量达标的前提下控制成本是所有企业在发展过程中思考的问题，文章将对于房地产管理中可以将成本合理控制的建议列出。
1房地产开发过程中成本管理及控制
（1）项目立项阶段的成本管理与控制。在项目立项前，针对近年来房地产销售额突出的楼盘进行实地考察，通过网络渠道收集相关的数据以做参考，由公司为项目的立项成立一个专业的项目小组，做前期的准备工作。组织相关的工作人员做市场调查，收集大众对于住房的喜好和意见，统计所有的数据，将数据由专业的人员进行分析，再开会与此次项目的设计规划小组的意见结合设计满足大众需求的楼房，在此前提下，针对成本节约这块由专门的项目负责人思考怎样将施工过程的工艺简化，成本合理降低，为企业获得最大利润[1]。综上所述，就是由项目策划小组，风险控制小组，投资小组，设计小组相互配合，各司其职，综合意见，将项目前期的成本降到最低。
（2）图纸设计阶段的成本管理与控制。在项目开展阶段，对于房地产而言，最重要的便是设计图纸的选择，在前期的立项阶段，已经做好了基层群众对于住房的意见，就需要对于设计方进行合理的选择，在知道要求的基础上怎样设计好令顾客满意的建筑是公司首先要考虑的问题，对于一些满意的建筑设计公司进行公开选拔，除了符合群众的要求还要将成本缩减到最低。综合上述意见，在设计图纸阶段的控制主要体现在：一是选择合适的设计公司，按困难程度合理分工;二是要求限额设计，有效控制成本;三是增加合同条例，合理控制成本。
（3）招投标阶段的成本管理与控制。房地产企业经济管理中的成本控制在招投标阶段中的效果是最明显的，项目在招标的过程中一个是对原材料供应商的选择，一个是对承包单位的选择。招标的目的是实现双方合作共赢，将项目的工作细化，责任承担分配清晰，所以在招标的过程中要充分利用项目的优势，顺利地完成招标工作。由此可见，招投标阶段的成本管理与控制将在以下四个范围内得到控制：一是选择合适的合作单位;二是完善招投标工作环节;三是加强对于招投标的监督工作;四是细化合同合作条例，划分工作内容。
（4）施工阶段的成本管理与控制。一个建筑本身的质量最根本的原因就是原材料的选择上，在材料的进口上要慎之又慎，负责人多跑几家供应商，通过对比，选出质量又好，价格合理，在行业内具有威信的企业，在材料特性的测量上请专业团队进行把控，还要要求出口商提供相关的材料质量证明文件，将验证不达标的材料剔除，禁止使用[2]。在进口到施工场地后对一些要求严格的材料再进行反复的抽查检验，确保达标，能够正常投放使用。在进口上还要把控时间，要保证前方不能缺材少料，也不能过多堆放，以免材料受到天气、时间等影响造成经济上的损失。监管人员也要监督施工过程中各个环节的基础管理工作，要做到各司其职。对于建筑的原材料管理小组要重点监督，因为建筑项目上出现过很多以次充好、谋取私利的案例。不定时的检查材料的质量问题，因为进口数量庞大，总会有少量的材料出现问题，而施工人员可能因为关系自身利益问题，工作讲究效率，不能及时发现，在施工现场有可能会出现施工人员滥用材料，导致计划好的材料短缺等问题都有可能会出现，加大施工成本。
综上所述，施工阶段的成本控制主要体现在三个方面：第一，对于原材料的把控，合理利用，杜绝资源浪费;第二，加强管理人员的综合素质水平，拒绝中饱私囊的情况发生;第三，做好基层工作的监督，避免施工人员偷懒，延长工期。
（5）结算阶段的成本管理与控制。项目完成后，对于最后的结算阶段要做好工作。房地产行业因为涉及的资金范围庞大，在项目施工前都会有借贷、融资等情况的产生，在项目竣工后，要验收及办理结算项目财务结算成本后的评估。[3]要及时进行资金核算，对于施工前、中、后所有资金进行综合管理，对于项目启动前所借贷的资金尽快进行销售楼房，资金的回笼，及时归还，减少利息的成本。
2房地产成本管理及控制中存在的问题及解决方法
（1）项目成本意识薄弱。在项目开始前期，加强相关人员的成本意识，对于管理层的工作员工，采取教育手段，开展对于项目成本节约的重要意义的会议，项目负责人要施行好总体统筹，组织安排工作，使得员工能够将自己的优势在工作中最大程度地发挥，只有将重要的管理岗位做好成本意识，才会在项目实施过程中起到管理约束的作用，将项目成本意识落实到具体的工作中。
（2）成本管理和控制体制不健全。俗话说：“没有规矩，不成方圆。”制度的建立其目的在于約束众人，起到管理作用，实现企业的可持续发展。所以，要想将项目成本管理和控制发挥出应有的效果，就要请专业的人员，对于项目成本这方面收集相关的资料，统计数据，拟定适合公司情况的制度条例，在过去的制度基础上完善，打造如合同般严谨、具有效用的制度，将成本控制利益最大化。
（3）缺乏对项目实施全过程的成本控制。因为建筑涉及的范围较大，除了一些专业性强的管理人员和技术人员，其余的都是在项目开始时临时雇用的普通施工人员，这些建筑工人都是一些文化水平低下，素质比较低的人员，在施工过程中对于材料的运用都是以方便性为主，不会考虑到浪费这一方面，所以为了将施工过程中的成本控制在合理范围，就要加强对于基层工作人员的教育，杜绝浪费资源，还要合理分配工作，加强工作效率，节约人工成本。
3房地产企业成本管理及控制的措施
（1）建立目标成本体系。在项目开展前期，就要做好风控、预算等工作准备，将人工成本、资源成本等一系列涉及资金情况都要做好计划，建立目标体系，在项目开展时做到心中有数，在项目结束后，核算资金使用情况，对比预算资金，发现超出部分所造成的原因，以便下次项目实施的有效控制成本。
（2）实行集中采购。随着社会的进步，科技的不断发展，很多单调而乏味的工作都逐渐被机械所代替，所以很多行业面临着巨大危机，发展缓慢，加上社会竞争力越来越大，企业面临的挑战也就越来越大，企业为了盈利在各种节假日上推出优惠折扣，大量购买也可享受折扣。由此可见，在房地产成本控制上施行集中采购，不仅能节省资源资金，还能节省在服务上的成本，还能减少中间的很多环节，避免意外情况发生。而且集中采购，对于供应商的背景、信誉度等都可以详细了解，在专业性上也有保证。
4结论
房地产经济管理中的成本控制应该做到从项目立项阶段、招投标阶段和实施过程中全方位地得到控制，加强企业在成本方面的研究，通多专业人士的分析和成功案例的解刨，了解可以合理缩减成本的环节，再融入项目实施中。加强成本控制将成为企业发展的核心竞争力。
参考文献：
[1]姜冰玉.浅析房地产开发过程中工程成本的有效控制[J].北京工程造价，2003（4）.
[2]张秀莲.试论商品住宅开发过程中的成本控制[J].北京工程造价，2000（1）.
[3]朱连.施工项目周期成本控制与合同管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2004.
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