房价调控背景下我国房地产税制改革研究
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摘 要：随着我国市场经济的不断发展，房地产也逐渐市场化。我国的住房方式由福利分房逐渐转变为市场供给作为主体的一种相对多元化的住房供给结构。在房地产市场快速发展的同时，房地产税制存在着税制体系整体结构不合理、税种缺失、重复征税、房地产税制要素设计不合理等多种问题，制约着房地产市场健康发展。本文对我国目前存在的房地产税制问题进行深入研究，并且就这些问题提出相关的解决措施，以期促进我国房地产税制改革。
关键词：房价调控;房地产税制;改革
0 引言
自从我国的住房市场化以来，房地产行业发展迅速，逐渐成为支柱产业。过度火热的房地产行业逐渐滋生出诸多的社会问题，进而出现非常多的投资炒房行为。房地产市场投资过热，泡沫一直在吹大，使房价呈现出非理性的增长，各地房价屡创新高，给中低收入人群造成非常大的购房压力，甚至超出人民群众可承受能力，抑制居民消费需求。党和政府高度重视人民群众住房问题，提出“房住不炒”的理念，进行住房调控，防范房地产行业金融风险。政府目前采取了多种措施进行宏观调控，主要有财政税收、货币、土地以及利率政策等。
2019年的《政府工作报告》提到：“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这是近年来全国人大第三次提到房地产税，房地产税制改革受到政府及学术界的高度关注[1]。对房地产的非理性价格进行调控，政府出台了相关的政策措施，在房地产税制改革方面也加大了重视程度，探索房地产税改革和税种优化。
1 房地产税制改革存在的问题
1.1 房地产的整体税收体系不尽合理
当前我国的房地产税体系存在征税范围小、税种较多、重复课征现象严重、重流转轻保有、计税依据不合理等缺陷，增加房地产行业整体税负，间接推动房价非理性上漲，超出居民可购买能力。房地产税收“轻保有、重流转”的现象，主要是指房地产在流转环节税种过多，而在保有环节税种过少。现阶段我国房地产相关税收一共有11个税种。在流转环节所涉及的税种主要有个人所得税、企业所得税、教育附加税、城市维护建设税、增值税、土地增值税等;但是在保有环节主要包括城镇土地使用税、和房地产税这两个税种。尽管考虑到交易印花税的情况，但是相对于流转环节，保有环节所涉及的税种还是非常少的。
一来，这样的税制结构对资源配置十分不利，过重的税负不利于房地产的流转，从而造成了土地浪费和闲置。另一方面，保有环节的税负过低，会给一些房地产投资人提供便利，间接导致许多人炒房。而目前各大城市推出的限购限售措施对房产的流动速度造成压力，不利于房产资源的优化配置。
二来，这样的税负也会造成我国整体的财政收入流失。随着我国社会经济的发展和人民收入的提升，人们日常生活水平逐步提高，我国居民的购房能力也逐渐增加，当前个人已经成为房地产的购买主体。除此之外，很多高收入人群开始将房产作为一种投资行为。我国对房地产保有环节的税收征收税种少，税率低，尤其是居民用来作为自住型房屋通常是免税的。这样的政策导致我国流失很多的税源，不利于财政收入结构的优化。
1.2 税种缺失和重复征税等多种问题并存
目前我国房地产相关的税收所涉及到的税种有很多种，因此，存在重复征税的问题。现阶段，容易造成我国房地产重复税收的税种有：土地使用税和房产税重复、土地增值税和企业所得税重复，契税和印花税重复、城镇土地使用税和耕地占用税重复等。因此，在我国的房地产税制中出现的重复征税的问题，从表面上看是对购房者以及房地产企业的税负加重，但是实际上最终都转嫁到购房者身上，进而推高房价，造成房价的非理性上涨，远超出居民的可实际承受能力。此外，我国的税收制度还存在一些税种缺失的情况，例如房地产转让时，缺失赠与税和遗产税。继承者取得房产，不需要承担税负，这就为一些漏税和偷税者提供机会，间接违背我国税收公平原则，造成我国税收的流失。
1.3 房地产的相关税制要素设置的非常的不合理
我国的税种所包含的要素主要有纳税环节、计税依据、税率、征税对象、纳税人等。目前我国房地产税制要素不合理，制约着房地产税改革。现阶段我国的税收政策调节功能单一、税种主次不分、税种结构松散，这在一定的程度上对政府税源造成影响，对房地产相关的税收依赖较大，导致我国政府的相关财政收入不足，无法发挥其作用。目前我国的房地产登记虽然建立全国联网制度，但是还存在借名买房行为，不利于房地产税的纳税人核查。房地产有关的不动产评估制度有待完善，房地产资产评估师人才还不够丰富。对于房地产空置税如何征收也存在方法上的分歧，这些都制约着房地产税的优化和有效征收。
2 房地产税制改革完善措施
房价的非理性的上涨会影响房地产行业的健康发展，也会造成贫富差距不断增加，抑制居民消费，不利于新时代我国经济发展转型。尤其是在党的十九大提出，“坚持房子是用来住，不是用来炒的定位”。因此，要对房地产的税制进行改革，从而实现稳定房价、防范房地产行业金融风险、增加政府自身的财政收入、增加土地资源的利用率、缩小人与人之间的贫富差距等基础目标。
2.1 建立流转和保有均衡的房地产新税制
考虑到当前我国房地产税“轻保有、重流转”，增加房地产开发商成本的同时，造成房价非理性上涨。因此，应当对房地产税进行优化，对流转环节适度降低税收，增加保有税。降低流转税能够减轻房地产开发商的融资成本，降低房地产开发商的负担，让房地产定价更加合理，以让更多的年轻人和刚需者有足够的能力买房。而增加保有税，一方面能够抑制投资性买房需求，实现“房住不炒”。另外一方面可以增加财政收入，平衡房地产税改革带来的财政收入流失，保障财政收入平稳健康发展。降低流转税方面，可以降低流转税税率，或者适当取消教育附加税、城市维护建设税、土地增值税等项目，减少税种征收。在保有环节，可以设立空置税、二套房税、三套房税等，增加二手房交易税率等。对于房屋租金也可以探索相关房地产税收[2]。同时，我国还可以探索房屋遗产税和赠与税，减少居民非理性购房行为，真正实现“房住不炒”的目标。 2.2 减少重复征税，降低税收征收的税率
目前房地产税涉及的税种繁多，涉及重复征税，提高了房地产企业税收成本的同时，也不利于税收征收，增加税收成本。对此，可以对房地产税进行优化，减少重复征收，降低整体税负。对重复税种进行合并，设立新的税种，比如契税和印花税合并成房地产印花税，城镇土地使用税和耕地占用税合并成房地产土地使用税，教育附加税和城市维护建设税合并成房地产附加税。通过合并税收能够减少房地产企业、购房人员的税务筹划成本，也有利于税务机关征收。对于合并的房地产税在使用上应制定详细的法律法规和规章制度，确保房地产行业承担的城市建设和教育建设资金不被截流和挪用。同时，可以探索房地产税“营改增”，避免流通环节的重复征收[3]。我国要尽可能地降低房地产税率，避免房地产行业的超负荷运行，让房地产价格回归理性，从而释放居民消费需求，推动经济转型，摆脱对房地产行业的过度依赖。
2.3 优化房地产税制要素，助力房地产税改革
在新時代进行房地产税改革，必须为房地产税完善税制要素。税制要素主要有纳税环节、计税依据、税率、征税对象、纳税人等。首先，要完善房地产登记制度，为房地产税的征收确定好纳税人。优化全国联网，防止借名买房行为。其次，要建立完善的不动产评估制度，大力发展房地产资产评估师人才，为房地产保有税和二手交易税储备评估人才。第三，积极研讨房地产保有税征收策略，制定切实可行的征收办法。如空置税的征收依据。第四，进行房地产税税率的优化。科学分析和预测税率对房地产价格、对居民买房意愿和对政府财政收入的影响，设置合理的税率平衡各方的需求。同时，要加强房地产税改革的税收政策教育，让企业财会人员、交易所和购房人员对需要交纳的税收足够熟悉。如房地产税“营改增”，要明确税收抵扣政策，教育房地产企业等部门保存好进账凭证等。我国要在房地产税改革中逐步完善税制要素，确保房地产税改革税收政策不滞后，税收征收负担不繁重，以推动房地产市场健康发展。
3 结束语
“房地产税立法”在2018年和2019年连续两年出现在政府工作报告中。房价调控背景下，房地产税制改革势在必行。每个国家的房地产税制都具有一定的针对性，是为保障房地产行业的经济活动顺利进行而制定的经济调节体系。房地产税制的改革和完善能够对国家资源进行有效配置，同时也可以增加财政收入。在税收公平、效率、稳定原则的前提下，建立宽税基、少税种、低税率的房地产税制体系是国际上共性的制度性安排。我国应借鉴国际经验，构建具有中国特色完善的房地产税收体系，优化房地产税制结构。
因此，房地产税是构建长效机制的重要手段，对房地产税制进行改革非常必要。针对我国目前房地产行业的状态，对其各个环节的税种进行简化和调整，能对房地产市场起到压舱促稳的作用，促进我国房地产市场健康发展，更进一步稳定房价。
参考文献：
[1]黄玉林，张亮，周志波.国家治理视阈下我国房地产税制改革路径研究[J]. 宏观经济研究， 2017，（12）：106-118.
[2]纪益成，吴思婷. 我国房地产租金及其税收相关问题探索[J].税务研究，2019，（6）：87-91.
[3]卢亮. 我国税制改革法治化问题初探——以房地产业”营改增”试点为例[J]. 学术探索， 2017，（6）：77-81.
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