房地产投资信托税制国际比较及对我国的启示
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摘要：如何明晰房地产投资信托法律关系的纳税主体，防止形式转移导致的重复课税以及收益分配诱发的避税等问题，国际上形成了信托税收的“实体理论”与“导管理论”。英美法系前期以“实体理论”为主，后期以“导管理论”为主建立了其信托税收法律制度，而大陆法系基本上依据“导管理论”。我国的房地产投资信托税收法律制度还处在空白状态，借鉴海外成熟的经验，我国应以“导管理论”为主，辅以“实体理论”，结合税收的实质和效率原则建立房地产投资信托税收法律制度。
关键词：实体理论;导管理论;房地产投资信托税收制度
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）02-0041-49 收稿日期：2018-11-10
源于英国中世纪末期的信托是进行代际财富管理与传承的有效手段，信托在法律上不属于实体或个人，而是委托人、受托人与受益人之间基于契约与法律规定所形成的特殊关系。这种特殊的关系引发的信托财产名义所有权与实质受益权相分离，导致了房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，“REITs”）课税难以套用针对一般性企业的税收规则，这一点在REITs所得税层面尤为明显。REITs税收法律制度涉及课税主体的认定、征税模式等多种要素，贯穿于所得税及营业税等多个税种。如何明晰其法律关系的纳税主体，如何解决形式转移导致的重复课税，如何防范收益分配诱发的避税等问题，英美法系与大陆法系国家和地区给出了不同的答案，为我国建立房地产投资信托税收法律制度提供了借鉴。
1信托税收的理论渊源及影响
针对复杂的信托法律关系，国际上针对信托税收形成了“实体理论（ Entity Theory）”和“导管理论（Conduit Theory）”。“实体理论”将信托视为具有独立法律人格的纳税实体，是信托财产独立性的结果;而“导管理论”则认为信托只是一个管道，课税义务应归属于信托受益人。
1.1信托税收“实体理论”
“实体理论”源于英国的司法判例，最早确立于英国《财政法，Finance Act》中的信托所得税制。根据实质课税原则，信托被拟制为纳税主体。实践中，税务机关对信托本身课税，并由受托人承担形式纳税人义务。信托受托人的固有财产与其所管理的信托财产相互独立，故信托自身税赋不因受托人的变更而变更，且信托财产所得不论是否分配均需依法纳税。
美国和加拿大等英美法系国家秉承英国信托传统，早期采纳“实体理论”作为信托所得课税原则，默认信托是一类法律实体。当信托财产产生收入时，纳税义务由信托财产自行承担，受托人仅负有形式缴纳义务，并且在分配时信托受益人无需缴税。“实体理论”早期的应用主要是基于税收征管便利的考量，并能兼顾信托财产及利益归属不确定的事实。伴随信托跨法域的广泛应用，“实体理论”在实践中表现出一定的局限性。首先，该理论无需考量信托所得实质归属，有违税法实质课税原则;其次，与受托人相关的税收返还及抵扣等优惠政策可能会造成信托税收征管程序的复杂化;最后，委托人可能借由信托来规避个人高额的所得累进税率，进而造成税收流失。所以，单纯依赖于信托“实体理论”进行征税的做法有待改进。
1.2信托税收“导管理论”
美国在营业信托的发展过程中，为了防止纳税主体通过信托进行避税，催生出了信托税收的“导管理论”。该理论最早确立于美国的《关税法案，Tariff Act 1864》。1976年《美国税收改革法案》中通过了倒算规则（Throwback Rule），标志着信托法律制度由遵从“实体理论”向“导管理论”的转变。在信托法律关系中，信托受益人对信托财产拥有实质受益权，享有该财产带来的收益，这一特性是信托“导管理论”产生的法律基础，电成为信托税收法律制度将潜在的课税对象划分为“应税”和“导管”实体的重要依据。该理论以实质课税为核心，直接对受益人征税，并在税法中对所得与成本支出进行“流经处理（Flow-Through）”，所以征税结果不因为受托人取得财产名义所有权的行为发生改变，避免了信托利益的长期积累带来的信托税收法律制度不公平的困惑，在信托税收法律制度中贯彻了实质课税和税负公平的理念。
实践中，“导管理论”引入日本和韩国后得到深度发展，所得的纳税主体是信托受益人得到明确认定，而非受托人或信托本身。信托受托人的名义所有权在本质上仅仅是受益所有权传输的介质。根植于这种理念，“导管理论”可以明确信托关系中的财产及所得的归属，进而避免信托财产形式转移的重复课税并限制不当避税，是对信托法律关系本质的认同与承继的體现。
2英美法系REITs税收法律制度
2.1英国
英国REITs税收法律制度是贯彻“实体理论”的典范，主要被《所得税与公司税收法案》（The Income And Corporation Act）规制，涉及所得、资本利得以及遗产税等多个税种。除了受税务局严格监管的慈善目的信托外，当事主体均需承担相应的纳税义务。此外，英国信托税收制度还较多地依赖司法判例，本质上是一种成文法与判例法相结合的双重制度。
英国REITs由房地产投资业务的公司设立，且有义务分配90%的年租金利润。母公司可以在任何地方成立，但必须持有所有子公司总计50%以上的股份，且必须是一家在英国纳税的公司，其股票也需在认可的证券交易所交易。REITs的租金收入和与房地产投资业务相关的收益均免税。但在REITs持续经营的情况下，必须符合某些特定要求，即每一个会计期间分配的租金收入需达到90%，才能获豁免缴付租金收入的税款。REITs的任何成员都可以同时拥有物业租赁业务和其他活动。至少75%的利润和总资产价值的75%必须与物业租赁业务有关。就资产条件而言，REITs至少持有三处房产，任一房产占总资产价值不能超过40%以上。REITs所获得的租金收入或其租赁业务资产所实现的资本利得均不征税，但没有特别豁免增值税、统一营业税、雇佣税或交易税。 英国REITs从租金收入和收益中提取的股息分配一般需缴纳20%的预扣税。REITs收入的分配被视为普通股息，如果份额由英国居民投资人持有，则需要代扣所得税。根据与他国的税收协定，非英国税务居民投资者需预扣税税率为15%。此外，投资人出售个人持有的份额所产生的资本利得需按个人的边际税率缴纳大约18%到28%的资本利得税。对于机构投资人，出售出租物业所获得的租金收入、资本利得的分配以及份额的出售均需缴纳相应的公司税。
2.2加拿大
承继英美法系的信托理论与实践，加拿大（魁北克省以外地区）早期采用“实体理论”，后逐步转变为“导管理论”和“实体理论”并存模式。《加拿大所得税法，Income Tax Act》包含了一套适用于REITs的具体规则，该规则作为处理特定投资流经实体（Specified Investment Flow-Through Entities，the SIFT Rules）的规定而被制定。受SIFT规则约束的实体将以类似于上市公司的方式纳税，但不享受传统信托和合伙企业通常的税收待遇。因为在法律主体形式上，REITs等同于共同基金信托（Mutual Fund Trusts，MFTs），所以根据规则，符合诸如资产、收入和活动等某些特定条件的REITs将适用于基于“导管理论”的MFTs税收体系。首先，REITs不能持有非组合财产;其次，组合资产必须满足房地产、现金、银行承兑、债务或其他加拿大政府债务的公平市场价值至少是股权价值的75%。最后，至少75%的收入必须归因于不动产的租金、抵押或资本收益，同时至少95%的收入必须来自不动产租金、不动产处置的资本收益、利息和股息。
受托人层面，REITs每年必须分配其所有收入，如年应纳税收入的100%用于再投资，则也无需缴税。REITs必须注册在加拿大，税率遵从联邦和省的合并税率征税，约为39%至50%。对于收入和资本利得的分配，加拿大单位持有人年度自行申报，对于非加拿大单位持有人25%的税收由受托人代扣代缴，如果REIT主要持有加拿大房产，则对超过收入和资本利得的分配征收15%的税收。对于投资人，REITs所得和应课税资本利得应课税。非加拿大单位持有人需缴纳预扣税。最后，REITs处置实现的资本利得通常不征税，除非这些资产被定义为应纳税的加拿大财产。
2.3美国
与英美法系其他国家一样，美国早期信托税收法律制度也采取了“实体理论”，后由于其营业信托发展需要，逐渐改为以“导管理论”为主、“实体理论”为辅的模式，其税收法律制度主要由《美国税法典》（Internal Revenue Code）所规范。美国REITs可以是以股份有限公司、信托公司或应课税的公司形式存在，其法律地位主要是在税法体现而非商法的产物。此外REITs没有上市要求，既有公共REITs，也有私人REITs，但都必须拥有至少100名股东。一般来说，5个或更少的单位持有人在其应纳税年度的最后6个月不能拥有超过50%的REITs股票价值。
REITs基本采取了“导管理论”的制度设计，满足诸如资产、收入和活动等某些特定条件的REITs本身不是纳税主要担负主体。首先，至少75qo的REITs应纳税所得额必须来自房地产相关收益，如房地产租金、房地产抵押担保债务利息、房地产和抵押贷款销售收益和股息;其次，至少95%的REITs应纳税所得额必须来自于以上所述的75%收入。每季度，至少75%的REITs总资产价值必须由房地产资产、现金和现金项目和美国政府债券组成，且不得持有他人持有的证券的投票权或价值的10%以上，而这些证券的价值不得超过REITs总资产价值的5%。
受托人层面，美国REITs必须在50个州或哥伦比亚特区之一注册成立。支付给股东的股息可以税前扣除，而企业所得税适用于任何未分配的应税收入。若REITs未能在该课税年度内分配至少85%的一般收入和95%的净资本利得，则应缴纳4%的营业税。投资人层面，美国REITs股东不需缴纳预扣税。外国股东的普通股息需要缴纳30%的预扣税，对资本利得股息缴纳35%的预扣税。此外，除非REITs是美国控股，否则资本分配的回报需缴纳10%的预提税。根据《美国税法典》，政府实体可免于扣缴税款。如果适用与他国的协定税率，普通股息将按较低的税率缴纳预扣税，通常从10%到25%，取决于投资者类型、协定国和REITS的所有权比例。
2.4英美法系REITs税收法律制度的特点
在信托税制创建初期，英美法系国家仅采用“实体理论”，这与英美法系衡平法理念密切相关。“实体理论”赋予信托财產人格属性，既能符合税法规制的需要，又相对简单易行，易被承袭英美法系传统的国家所接受。然而随着经济发展以及REITs的广泛应用，以避免重复征税和反避税为基础的“导管理论”逐渐发挥重要作用。
英美法系REITs所得税采取实质受益课税的原则。即主要采取REITs设立时不承担纳税义务，存续和终止时根据实质受益原则对增值部分进行课税。作为课税实体以防止避税行为的发生。例如英国采用附加营业税率对REITs所得累积课税，美国适用接近个人所得税的五级累进税率，加拿大则直接采用个人所得税最高边际税率。REITs被视为财产输送的管道，纳税义务人主要由受托人和受益人组成。此外，设有避免重复征税的救济机制。例如英国由受益人对受托人已缴税款申请抵免或者申请退还;美国采用计人受益人所得，并回溯调整课税，或对于受托人实行分配扣除的方式。
英国采取单一的信托“实体理论”存在如下问题：首先，从反避税角度对信托累积收益一概按4%的附加税率，抑制了REITs的设立以及受托人管理信托财产的积极;其次，复杂的税收抵免机制为信托的灵活应用和普及制造了障碍。英国信托税收法律制度的保守，导致了更多英国人到信托税收法律制度更为宽松的离岸地设立信托。而加拿大和美国信托税收法律制度兼采两种理论体系，认可输送利益的管道功能，为REITs在北美的繁荣发展创造了良好的税收法律环境。 3大陆法系REITs税收法律制度
3.1法国
法国是欧盟最早引入房地产投资信托（Societes d'Investissements Immobiliers Cotees，SIIC）的国家之一。在法国，房地产投资信托公司必须以股份公司的合法形式存在，股本必须达到1500万欧元，且必须在法国监管或指定的股票市场上市交易。SIIC税收主要依据《税法典，Code General Des Impots》，同时受到金融市场管理局的监管。根据《税法典》，信托不具备法律意义上的主体地位，因此“实体理论”并不适用。法案中对于所有权的限制充分体现了信托的导管属性，所以信托属于财务上透明的实体。
SIIC适用于缴纳企业所得税的公司或其子公司，其主要活動是直接或间接购买或建造房地产，并以出租这些房地产为目的。SIIC可以开展其他活动，前提是这些商业活动需处于从属地位，从这些活动中取得的收入需按标准税率34.43%缴纳企业所得税。每一个纳税年度，SIIC必须分配不低于85%的租金收入。在收入上，如果SIIC收入源于直接或通过导管实体（Pass-Through Entities）持有的房地产租赁业务，以及由2005年1月1日起订立或收购的房地产金融租赁协议提供资金的分租物业业务，或在SIIC出售给非相关方时实现的资本利得条件上，如果交易资产是直接持有或通过导管实体持有的房地产，或自2005年1月1日起订立或取得的房地产金融租赁协议的权利，或从事与上市公司类似活动的导管实体的股份交易，那么SIIC可以享有免税待遇。
SIIC向个人受益人支付的股息将按累进税率缴纳最高45%的个人所得税（最高45%，在某些情况下，可通过3%或4%的超额缴款增加），纳税人有权将21%的SIIC预扣税作为个人所得税负债的抵减。出售SIIC份额所产生的资本利得，须按累进税率缴纳最高45%的个人所得税，同时个人份额持有人如满足诸如SIIC份额持有年限的要求，可享受最高40%的税收优惠。机构投资人获得的股息，按标准税率为34.43%缴纳企业所得税，此外出售份额所获得的资本利得，如果符合某些条件（至少两年10%的份额持有要求），将按标准税率34.43%或降低税率19.6%缴纳企业所得税。
3.2日本
日本是大陆法系最早引入信托的国家。在其REITs税收制度上根植于“导管理论”，充分借鉴和吸收了美国经验。日本房地产投资信托（Japanese REITs，J-REITs）是根据投资信托（Investment Trusts）和投资公司（Investment Corporations，ITL）的法律成立的，旨在管理包括房地产在内的特定资产的投资。在ITL之下，有两种不同类型的投资工具：投资信托和投资公司。迄今为止，所有J-REITs都已成立为投资公司，J-REITs的最低股本是1亿日元。在东京证券交易所上市的J-REITs必须遵守东京证券交易所的标准，即管理资产中房地产比例应不低于70%，房地产和房地产相关资产和流动资产合计占总资产的比例不低于95%，净资产不低于10亿日元以及总资产不低于50亿日元的标准。
以所得税为例，日本坚持REITs设立阶段一般征收所得税，而在运行阶段所产生的收益则计人受益人账户，一般情况下受益人无需代扣代缴所得税，如果已经代扣代缴，可要求受益人抵扣税款。J-REITs支付给个人份额持有人的股息分配税率为10.147%（包括3%的地方税部分）。原则上，该收入与个人的其他收入合计，按累进税率缴纳所得税。但小额个人份额持有者可以选择单独课税，在这种情况下，单位转让产生的资本损失可以用来抵消股息收入，此外个人可以将其应缴所得税的预扣税全部贷记。根据规定，J-REITs向机构投资者派发股息需缴纳7.147%的预扣税。由于J-REITs支付的股利不适用排除股利的规则，所以这些股利的全部都要缴纳公司税，税率约为38%。原则上，该股息7.147%的预扣税中有一部分可以抵扣公司应纳税额，或者在提交公司纳税申报表时可以退还。在信托终止阶段，委托人、受托人和受益人三方均不需要申报缴纳所得税。在印花税、增值税等税目，亦有相关明确规定。这样一来，就避免了对同一主体在不同环节的重复征税。
3.3韩国
韩国存有自我管理类（Self-Managed REIT，K-REIT）、纸业公司类（Paper Company Type REIT，P-REIT）和企业重组类（Corporate Restructuring REIT，CR-REIT）三种类型的REIT。K-REITs和CR-REITs是由2001年《Real Estate Investment Company Act，房地产投资公司法案》引入的，所以韩国REITs作为一个法人实体，是以一般股份公司的形式存在的。CR-REITs成立时所需的最低资本金额为0.5亿韩元，不受公开发行的约束，但必须在6个月后的最低资本准备期内将资本金增至50亿韩元。对于人数来看，单一持有人及关联人，在最低资本准备期后，不得持有K-REITs发行股票总额的30%以上，P-REITs发行股票总额的40%以上。除CR-REITs外，至少80%的K-REITs和P-REITs总资产必须在最低资本准备期后的每个季度末投资于房地产、房地产相关证券和现金。除了这些要求外，K-REIT和P-REITs总资产中至少70%必须是房地产。
根据韩国《企业所得税法》（the Corporate Income Tax Act，CITA）第51-2条的规定，如果CR-REITs或P-REITs将其可分配收入的90%以上宣布为股息，其宣布为股息的金额可从应纳税所得额中扣除。此外，不需要积累法定的留存收益准备金。因此，如果CR-REITs或P-REITs将收入宣布为股息，则CR-REITs或P-REITs所获得的收入实际上可以免除企业所得税。REITs向持有者派发股息需缴纳15.4%的预扣税，向机构派发股息需缴纳22%的预扣税。对于个人持有人，持有的REITs份额少于2%或上市REITs份额少于4%，则资本利得可免缴所得税;如超过上述标准，则应按照税率为22%缴纳所得。对于机构投资者，所得的股息和资本利得完全要缴纳企业所得税，税率为24.2%。 3.4大陆法系REITs税收法律制度的特点
大陆法系国家和地区在引进信托制度的过程中，受到国际间税收协定和国内需求的影响，出于税负公平以及兼容“一物一权”物权理论之目的，以“导管理论”为指引，采用分散立法模式，各自设计了相应的REITs税收法律制度。在信托税收征管实践中，将“实体理论”作为辅助植入到信托税收法律制度中。总体上。大陆法系信托税收法律制度主要呈现如下特征：
大陆法系国家和地区REITs被视为导管。信托均不被视为独立的纳税主体，纳税义务人主要由受益人承担。而当受益人不特定或不存在时，信托收益所得税的纳税主体才可以是委托人或受托人。REITs所得税以发生主义原则为主、实现主义原则为辅。即在税制设计中规定当所得或财产增益发生时，纳税义务就成立。所得产生时，在实质受益人持有份额时将根据适用于受益人的税率和其他税法条款立即纳税。此外，所得税率根据实际受益人性质而定。即受益人是个人的，纳入个人所得税进行规范，受益人是非自然人的，纳入公司所得税进行规范，并设有避免重复征税和滥用信托机制。
综上所述，大陆法系国家或地区，例如我国台湾地区在“导管理论”不能发挥正常作用情况下，借鉴了“实体理论”，对信托本身就累计收益课税，由受托人代扣代缴，最终在确定受益人的情况下，已被课税部分可以进行抵扣。这种互补的方式，既兼顾了信托法律属性，又起到了抑制滥用信托避税的可能，值得我国大陆地区借鉴和参考。
4我国REITs税收理论及法律制度存在的问题
2001年我国《信托法》颁布并实施后，信托业务仅依照一般税收征管规定以及资管产品相关的税收补充征管条例执行。与信托业务配套的专属税收法律制度至今尚未出台，REITs税收征缴难以付诸实践，实践中存在的重复征税、纳税主体地位不清、缺乏反避税制度等问题亟待解决。
4.1尚未形成适合我国的信托税收理论
无论英美法系国家，还是承继其信托制度的大陆法系国家，信托税收理论對于其信托税收法律制度的建立均起到了重要的指导作用，这些国家信托税收的法律实践也进一步丰富了信托税收理论。现阶段我国《个人所得税法》和《企业所得税法》主要针对一般经济行为课税而制定，并不能契合信托“财产输送导管”的属性。关于信托税收理论，我国现在只见诸于报刊杂志上学者的一般性介绍，尚还没有见到结合我国信托制度进行深入研究的理论文章出现。如果对信托这一独特的法律制度以及海外信托税收理论的不熟悉，就很难设计与制定出适合我国国情的信托税收法律制度。
4.2REITs财产流转环节时的重复征税
根据我国现行税法，信托设立时财产由委托人向受托人进行“形式转让”，以及信托终止时由受托人向实际受益人“实质转让”均承担纳税义务，因为只要财产登记人变更，则一律视为转让行为并统一征税，进而导致重复征税的结果。以REITs为例，设立时由委托人变更登记为受托人，税务机关会按财产转让征一次税（税种包含增值税、印花税、契税、土地增值税、所得税等）;REITs终止并进行财产分配或处置时，会当做另一次财产转让征税。而REITs期间增值部分以及最终分配给实际受益人时也会发生同一税源承担二次纳税义务现象。以REITs财产所得税收为例，在存续期间向受益人分配收益，受托人就营业所得应缴纳所得税外，受益人还应就权益份额所得纳税。在信托终止时，受托人和受益人再次应分别就所得纳税。
4.3REITs财产持有过程中的纳税主体地位不明确
REITs本质上一种投资信托，存有集合和资本投资方式，其组织形式的不同认知，也影响对其纳税主体资格的确定。我国《信托法》第2条关于信托的定义对信托财产所有权归属的界定非常模糊，造成了信托关系多方主体的纳税责任难以划分的后果。以信托所得收益为例，从表面上看，如果受托人是信托财产的名义所有人，且信托财产一直处于其控制之下，故受托人应当纳税，但实际上信托财产产生的收益并不能归入受托人的固有财产，受托人最终必须将信托的收益分配给信托受益人，根据“导管理论”，应该由受益人纳税。我国《信托法》将对不当信托行为的撤销权、选任新的受托人优先权、解除信托事务权利赋予了委托人，导致委托人拥有对信托一定的控制权利。对于委托人保留一定控制权的信托，我国是否可以像美国那样对信托进行穿透，委托人应该作为纳税人？在我国，信托本身并不构成法人实体，从纳税主体上，信托被视为“个人”还是“企业”？对经营信托产生的所得，是依企业所得税税率纳税，还是依个人所得税税率纳税？这些都是需要明确的问题。
4.4反避税制度处于空白状态
纳税义务人以减少税负为目的滥用信托制度并非特例，但这种社会现象随着经济发展而变得日益频繁，虽然信托本身是合法的，但很容易在避税目的下被滥用。在我国实践中，有法可依且较为完善的反避税体系仅存于跨国企业“转让定价（Transfer Pricing）”层面，在REITs滥用等方面的反避税措施亟待完善。以所得税为例，现行个人所得税法并未界定REITs所得的征收归属范围，所得纳税义务在某种意义上可以被完全规避;此外税法也没有对受托人为代扣代缴义务人作出明确规定，所得税存有很大的避税空间。以REITs类型为例，离岸REITs通常将资产转移并委托给海外受托机构运行，资产信息得到保密的同时其收益全部累积在离岸地，从而规避在岸纳税义务;对于REITs累计收益，可采取存续期不分配、将收益分配给低税率受益人、分散收益分配的方式进行避税等。
5完善我国REITs税收法律制度的建议
5.1构建以“导管理论”为主“实体理论”为辅的信托税制
英美信托法中受托人享有普通法上的所有权，信托财产具有独立性，信托法律关系具有较强的稳定性特征，是产生信托税收“实体理论”的制度基础。而我国的《信托法》对信托财产所有权的归属界定非常模糊、委托人具有对信托较大的控制权，信托法律关系非常不稳定，我国也一直没有将信托看做一个法律实体，信托仅仅是被看做充当一个委托人与受益人之间的财产输送管道。因此，与其他大陆法系国家和地区一样，我国的REITs税收法律制度设计应该主要遵从信托“导管理论”，在“导管理论”不能发挥正常作用情况下，借鉴“实体理论”作为补充，对REITs本身就累计收益课税，由受托人代扣代缴。 5.2流转环节遵从“导管理论”的制度设计
REITs流转环节包括设立、受托人变更、信托解除等，一般会涉及流转税（增值税、营业税、销售税等）、所得税、印花税、赠与税。如果是不动产，还会涉及土地增值税、契税等等。一般来说，税收产生在交易过程中，只有真实的交易才需要纳税。而REITs流转环节仅仅是财产名义上的转移，并不进行实质的交易，也没有产生所得，因此REITs流转环节课税应该遵循实质课税主义原则，建议在REITs流转环节的税收设计上采取两大法系共同的做法，在设立、受托人变更、解除等环节均不涉及任何税收问题，将税收留待持有环节产生收益时再征税。
5.3持有环节的“导管理论”与“实体理论”结合的制度设计
REITs持有环节一般会涉及流转税、所得税、赠与税、遗产税、房产税等。美国信托税法是“导管理论”与“实体理论”相结合的典范。因此在REITs持有环节，我国REITs税法（包括增值税、所得税、可能的遗产税等）在构建时，可借鉴美国对于REITs限制严格准入和给予优惠税收待遇的基准，结合我国实际，REITs须满足监管实施条件。如REITs份额持有人需维持在一定人数以上，最主要的份额持有人不得拥有超过其发行的一定比例例如50%以上的标准;REITs总资产的75%必须投资于房地产或其他REITs衍生等业务;20%的总收入可来自股利、股权和固定收益债券转让所得;至少年度90%以股利的形式分配给份额持有人等。在满足如上的准入和监管要求时，REITs分配给投资者的收入的部分可享受免税待遇，对未分配的应税收入，则采取征收公司所得税以及附加税。对于REITs，采取“导管理论”，以实际收益为前提，REITs本身仅对于自身收益所得承担纳税义务，使得REITs与份额持有人或机构的纳税义务相互分离，确定纳税主体。当然，份額持有人纳税可以由REITs代扣代缴。
5.4建立REITs反避税机制
信托所有权与收益权相分离的运行方式使其天然具有避税功能。2018年我国开始实施为协助打击国际逃税所参与的OECD国家“共同汇报标准（Common Reporting Standard）”，终结了离岸资产和控制人信息的税收隐匿属性，在一定程度上实现了税务透明。但目前我国反避税管理仍处于初级阶段，故应以强化监管为基础，借鉴海外成熟的反避税经验，建立我国的信托反避税制度。在反避税制度上我国应以“导管理论”和“实体理论”相结合，建立对于累积收益和离岸REITs等反避税防范制度。
为防止REITs行为，可借鉴两大法系普遍实行的分离纳税义务模式，基于实质原则对受益权进行穿透，进而达到管控适用于高税率的份额持有人利用REITs进行避税的目的;对于累积收益，可就REITs累积有效期和财产出入境的管制措施进行专项规制，并基于反累积原则通过税法条款的增补，除对REITs所得课税外，还可增加定额附加税;为防止在离岸地利用REITs避税，我国可以借鉴海外成熟的严格审批、持续监管和滥用离岸REITs处罚的制度设计。美国上世纪70年代税改取消了国外信托的优惠，并设立了严格的离岸设立申报制度，美国税法还规定制度滥用要面临应付税款75%的罚款和刑事责任。
REITS的发展对于我国现行的房地产行业调控、金融市场投融资举措具有重要作用。REITs税收法律制度的建立是一项系统工程，与渐进立法不同，我国可在现有税法基础上借鉴两大法系中成熟经验，明晰REIT.s纳税主体，解决重复课税，并防范避税，推动REITs税收法律制度早日出台。
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