长春市实施“租售同权”的难点及路径研究

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　　【摘要】随着“租售同权”政策在试点城市的深入实施，该政策离长春市似乎也越来越近。如果“租售同权”在长春实施，将面临优质教育资源不足、租赁中介机构管理不规范等难点，相应的政策实施就要增加优质教育资源，加大对房地产中介机构管理力度，还要赋予承租人更多的公共服务权利。
　　【关键词】租售同权  学区房  住房租赁市场
　　住建部印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中选取了12个城市作为“租售同权”政策试点，虽然其中并无长春市，但是与吉林省毗邻的辽宁省省会沈阳已被纳入其中，所以该政策离长春市并不遥远。而且待试点阶段过后，该政策很有可能在全国大面积实施，长春市应及早谋划，相关部门也可以提前做好准备和筹划。
　　 一、长春市住房及租赁市场发展现状
　　（一）住房价格逐年上涨
　　 长春市的住房价格从全国来看相对较低。长春市2017年新建商品住宅均价为6811元/平方米，全国35个大中城市的新建商品住宅价格为11048元/平方米，长春市位于第29位，处于下游位置，比这35个城市住宅价格平均水平每平方米要低4234元，与吉林省毗邻的黑龙江和辽宁两省省会哈尔滨和沈阳的新建商品住宅价格分别为7861元/平方米和 7944元/平方米，每平方米分别高于长春市1050元和1133元。
　　 虽然长春市的新建商品价格与全国其他大中城市相比是相对较低的，但是从近年来看，它是呈逐渐上升趋势的。2008年长春住宅均价3344元/平方米，到2017年涨至6811元/平方米，正好是翻了一番，年均增长8.24%。另一组来自安居客房价评估网上的数据显示，2018年以来，长春市的房价更是呈现快速上涨的形势。2018年1月，长春市房价为7576元/平方米，然后逐月上涨，每平方米价格一路冲破8000元和9000元两大关口，到2018年12月，房价达到9195元/平方米。2019年1月，长春市房价为9203元/平方米，同比上涨22.66%。截至2019年5月，长春市房价已经涨到9583元/平方米。而实际上，长春市主城区内大多数住房，包括新建住房和二手房，价格早已突破一万大关，有些高端小区的价格已经逼近两万。近两年来长春市房价的快速上涨大大加重了居民的购房压力，所以适时实施“租售同权”，促进长春市住房租赁市场的发展和完善，能够为居民解决住房问题提供另一个较好的选择。
　　（二）住房租赁比重较低
　　 长春市城镇居民家庭的住房房屋来源以购买商品房为主，租赁房屋的比重非常低。2017年，长春城镇居民住房来源中比重最大的购买商品房为46.93%，其次是购买房改房，比重为21.46%，第三位的拆迁安置房占20.05%，第四位的是自建住房，比重为5.11%，之后排在第五位的才是租赁住房，仅占比3.62%。而在住房市场发展比较成熟的发达国家，30%-60%的家庭选择租房。根据链家研究院数据，2017年我国租房家庭比例为11.6%，一线城市大约在30%左右。长春市租房比例与发达国家相差甚远，与我国的平均水平也有相当大的差距。
　　 长春市租赁房屋的比重近年来呈不断下降的趋势。2014年至2016年长春市住房来源中租赁住房比重分别为12.59%、6.20%和3.90%，2017年继续下降至3.62%，2017年的比重比2014年下降8.97个百分点。这说明长春市的城镇居民租房意愿非常低，越来越多的居民选择通过其它途径解决住房问题。
　　 （三）住房租赁价格相对较低
　　 与全国同等城市相比较，长春市的住宅租赁价格相对较低。根据中国产业信息网数据显示，2017年3月，长春市一类地段，即城区中心地段的住宅市场租赁价格为：最低成交价28元/平方米，最高成交价39元/平方米，集中成交价33元/平方米;长春市二类地段，即城区一般地段的住宅市场租赁价格为：最低成交价24元/平方米，最高成交价35元/平方米，集中成交价25元/平方米;长春市三类地段，即城近郊区地段的住宅市场租赁价格为：最低成交价21元/平方米，最高成交价30元/平方米，集中成交价23元/平方米。与毗邻我省的两个省会城市沈阳和哈尔滨相比较，从各个地段的成交最低价、最高价以及集中价来看，沈阳的租金价格最低，哈尔滨的租金价格最高，长春基本都居于这三个城市的中间位置。以城市二类地段租赁的最低价、最高价和集中价为例，沈阳分别为19元/平方米、24元/平方米和19元/平方米，哈尔滨分别为19.1元/平方米、50元/平方米和25.1元/平方米。
　　（四）“学区房”价格飙升
　　 长春市的“学区房”主要可以分为两类。一类是位于老城区的老学区房。这些房子房龄都比较老，至少都在20年以上，房子的基础设施老化，居住条件较差，但是就因为具备“学区”这一属性，以上缺点似乎都可以忽略不计，而且价格屡创新高。这些高龄学区房一般都被划入重点名校，学校历史悠久，教学质量得到大家公认，比如省二实验、师大附小、师大附中、明德路小学等。另一类是近几年在距离长春市中心较远地区新建的楼盘，这些偏远的新盘一旦被划入附近新建名校的学区范围内，不仅销售量和入住率大幅度提升，房价也呈倍数上升，如吉大慧谷、吉大尚德、吉大英才、师大惠仁、师大明达、华岳等学校所在学区范围内的各大楼盘。
　　 二、“租售同权”政策实施将对长春市产生的影响
　　 （一）“租售同权”政策对政府的影响
　　 第一，“租售同权”政策能够缓解土地供应压力。长春市现在土地供应已经明显不足，“租售同权”政策的实施能够通过降低直接购房需求，缓解土地供应压力。
　　 第二，“租售同权”政策能够增加房产租赁税收。“租售同权”政策的实施将有利于长春市住房租赁市场的发展壮大，促进地方政府房产租赁税收的规范性增长。
　　（二）“租售同权”政策對住房租赁市场的影响 　　 “租售同权”政策的出台最有可能从以下两方面对住房租赁市场产生影响。
　　 第一，住房租赁需求增加。“租售同权”政策给租房者带来的一系列权益会促使一些买房具有很大负担的居民不再急于倾其所有甚至负债累累地去购买住房，转而选择先租房居住，待经济条件允许再去购房，这就会在很大程度上增加租房需求，住房租赁市场也会逐渐升温。
　　 第二，住房租金有所提高。“租售同权”政策给租赁房屋增加了很多的附加价值，尤其是教育方面，租房需求的增加应该会在一定程度上拉高租赁价格，而“学区”范围内的房租很有可能会出现大幅度的上涨。
　　 （三）“租售同权”政策对租房者的影响
　　 “租售同权”政策会降低住房自有率，使更多的人选择租房，租房者的数量会有所增加，全市的租房比例会有所上升。“租售同权”为租赁住房本身附加了价值，房屋租金必然会随之出现上涨，这将增加租房者的负担。对学区房租赁的需求应该会迎来一个小高峰，旺盛的租房需求会大幅度拉升学区房的租金价格，这将大大损害本来就租住在学区房的租房者的利益。
　　 （四）“租售同权”政策对购房者的影响
　　 “租售同权”政策的实施对于购房者的影响是有可能会将一批潜在购房客户带入持续观望状态，待政策效果明朗后再做决定是否买房，尤其是对于原本打算购买学区房的家长们，他们不会轻易出手，因为如果政策真的可以讓他们通过租房就能够让孩子进入理想的学校就读，就可以省下一笔数目可观的购房款。
　　 对于已经拥有住房的购房者来说，将大量资产购买完住房后却面临着要与租房者享用相同的待遇，“租售同权”政策对于公共资源的使用普惠到了租房者，但是由于资源的有限性，政策却变相打压了购房者，使得购房者的权益在一定程度上受到冲击。
　　（五）“租售同权”政策对房价的影响
　　 “租售同权”政策的出台会减少一部分刚性需求，在抑制投资投机性需求也有可能会起到一定作用，所以它有利于房价的理性回归。虽然购房需求的减少有可能会对房地产市场的“降温”起到一定作用，但是笔者认为这种影响程度应该有限。而对于价格已经很高的“学区房”来说，笔者认为“租售同权”政策也不会使其价格下跌，恰恰相反，还有可能助推这些“学区房”价格的进一步攀升。因为这些“学区房”很有可能会遭到租房者的“哄抢”，租赁价格也会大幅度提高，导致“学区房”更具有投资价值，价格也就继续上涨。
　　 三、长春市实施“租售同权”政策存在的难点
　　 （一）优质教育资源不足
　　 “租售同权”政策能够真正的得以落地的关键是公共资源的充足供给和均衡分布。美国、法国等这些国家之所以能够实现“租售同权”，一个重要原因也是前提条件，就是这些国家具有非常丰富的公共资源，而且资源的分布比较均匀。如果在长春市实施“租售同权”，优质教育资源的缺乏和分布不均将是最大的难点和障碍。如果“蛋糕”没有做大就想通过大家一起“切蛋糕”的方式来实现公平那是不可能的。暂不说长春市尚未实行“租售同权”，就是现在一些优质学校按照学区就近入学的制度进行招生，也经常出现具有入学资格的学生数量远高于学校招生指标的情况。尽管很多学校列出一系列非常严格的硬性要求，如“两个一致”原则，即户口所在地与长期居住地一致，还会进行实地考察，询问邻居实际居住情况，检查水、电、燃气费用的缴纳使用凭证，房屋产权所有人必须为孩子父母，孩子落户时间要满三年，等等，但是还是有学校根本容纳不下所有符合要求的学生，如今年朝阳区某小学部一年级的招生就出现这种情况。
　　 （二）租赁住房有效供给不足
　　 健康的房地产市场应该是住房销售与租赁两个市场共同发展，市场供应也应该是售房与租房“双引擎”带动。长春市的住房市场供应以住房销售市场为主，住房租赁市场供应明显不足。除去政府提供的少量公共租赁住房，长春市的租赁住房大多都是由个人提供，机构租赁在长春市刚刚起步，尚未形成规模。这些由私人出租的住房从位置、租金、装修程度、室内设施等各方面条件都存在相当大的差异，很难与租房者的要求相匹配，因此租赁住房的有效供给十分有限。
　　 （三）租赁中介机构管理不规范
　　 长春市房地产中介机构数目众多，有一些是形成规模的连锁机构，如新发、家港等，小型中介机构也大量存在。这些规模较小的中介机构经常发生欺骗、误导出租方和承租方的现象。有的租赁中介机构发布虚假房源，帮助房东隐瞒房屋真实情况，作出不实承诺，对租房者进行诱骗和误导。中介机构一般都会以带客户看房方便为由向房主索要房屋钥匙，而其中有一些机构或者业务人员就会把房主不便管理的房屋暂时挪作私用或者作为广告房以多收取些看房费。还有的租赁中介机构会诱导客户租转售，以获取更多的佣金。
　　 四、长春市“租售同权”政策的实施路径
　　 （一）赋予租房者更多公共服务权利
　　 从我国已经选取的12个 “租售同权”试点城市来看，未来长春市要实现“租购同权”，也应该是让租房者可以享受与买房者同等的公共资源，如教育、医疗、就业、养老等。这些权利中，最受关注的当属同等教育权，长春市应参考试点城市做法，根据实际情况，及早进行筹划，制定出实施方案。租房者公共服务权利的提升也有利于转变人们“重买轻租”的住房消费观念，不再将租房作为迫不得已的选择，而是将购房与租房二者并重作为解决住房问题的途径。
　　 （二）增加优质教育资源
　　 要从根本上实现 “租售同权”中关于公共服务资源服务配置公平化的目标，就必须要做到供给端上教育资源的增加。相关部门要增加对公立学校的投入。该投入既包括对“量”的投入，也包括对“质”的投入。虽然近几年长春市已经新兴建和投入使用一批公立学校，但是供给仍显不足，仍然需要继续加大建设优质学校的投入。长春市的优质中小学校分布极其不均，大多集中在朝阳区，其它区的好学校屈指可数，所以相关部门在开建新学校时应该考虑到优质学校布局的均匀性，在好学校少的区域兴建。对于现有的非优质学校，要给予更多的资金投入，提高学校教师的教学质量和学校的硬件条件，缩小这些学校与优质学校的差距。
　　 （三）加大对房地产中介机构管理力度
　　在房地产市场中以租房为唯一业务存在的租赁中介机构很少，房屋租赁大多都是与房屋买卖一起作为房地产中介机构的主营业务，对租赁中介机构的监管实际上就是对这些房地产中介机构的监督和管理。长春市的房地产中介机构缺乏有效的引导和管理，要针对房地产中介机构制定管理规定，规范经营行为，提升服务水平。提高行业准入门槛，明确租赁中介机构服务标准、行为规范和违规惩罚办法等。中介机构从业人员要经过专业培训并通过资格考试才能上岗，这样可以从整体上提高人员的业务素质，以向社会提供更加优质的服务。对中介机构的经营状况和信誉程度进行评价和打分，诚信经营、信誉度高的给予奖励，违规经营、信用度低的进行打击和惩治。扶植信誉好的房地产中介机构发展壮大，引导已经形成一定规模的房地产中介机构做大做强，成为行业品牌。
　　参考文献：
　　[1]郭笑辰.租售同权背景下二手学区房交易价格变化趋势分析[J].产业创新研究，2018，（09）.
　　[2]黄宇健.租售同权背景下住房承租人权益保护问题探讨[J].中国房地产，2018，（36）.
　　作者简介：王佳蕾，吉林省社会科学院助理研究员，硕士，研究方向：产业经济学。
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