浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策
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摘要：当前，我国的经济形势日趋严峻，在外部政治、经济环境急剧变化和行业内部竞争加剧的双重压力下，作为国民经济支柱产业之一的房地产开发企业除了要保持企业资金链条的良性循环、保证融资渠道的畅通外，还应当扎实自身的基本功，只有不断提高自身企业管理与控制风险水平，才能顺应时代的要求，在激烈的市场经济中占一席之地。目前，房地产企业内部控制普遍存在缺乏良好的企业经营环境、管理者风险意识薄弱、缺乏有效的内部控制活动和信息与沟通和内部监督职能缺失的问题。文章通过对上述问题产生的原因进行分析，提出优化房地产企业内部控制的应对措施。
关键词：房地产;内部控制;风险管理
一、引言
近年來，随着房地产行业的纵深发展，一些常见的内部控制风险基本得到了有效控制，但随着经营环境的变化而涌现出一些新的问题，这其中也有一些多年来积压的根深蒂固的问题，这些问题导致房地产企业面临更大的经营管理风险，一定程度上影响了房地产行业健康、平稳持续发展，阻碍企业发展战略的实现。为了更多的规避内部控制缺陷给房地产企业带来的风险，这引发了笔者对内部控制在房地产业务实际应用的进一步探讨。
内部控制是在相对固定的经营环境下，房地产企业管理者为实现控制目标由公司董监高和全体员工共同实施的全过程。制定内部控制制度的基本意义在于促进房地产经济活动的正常运行，合理保证企业生产经营活动的合法合规、保全各项资产和财务、非财务信息的真实完整，提高企业经营效率和效果，推动与考核企业各项方针、政策的贯彻落实，评价企业的经济效益，提高企业经营管理水平，可以说内部控制贯穿于企业经营环境、业务活动层面及内外部的评价全过程。
二、房地产企业内部控制存在的问题及原因分析
（一）缺乏良好的企业经营环境
企业内部经营环境是内部控制的重要基础，为内部控制的目标实现奠定了基础。由于内部控制制度在企业内部环境中成长，不同的环境下会产生不同的控制效果。部分房地产企业的管理者由于对内部环境认识不够深入，往往只重视企业治理结构、组织机构的权责分配和内部审计机构的“硬环境”的构建，常常忽视了人力资源风险管理和企业文化建设主要风险的控制，主要表现在缺乏相关的员工档案跟踪管理、人才储备管理机制，员工晋升空间小，激励机制匮乏。企业文化只是流于形式的口号，没有真正的将其融入到企业的经营管理之中，没有重视其对员工行为和思维习惯的改变。没有让口号转化成每位员工的自觉行动，没有让企业文化建设真正发挥应有的作用。
（二）管理者风险意识薄弱
风险评估是及时甄别、科学分析风险因素，并能作出有效的风险应对措施，合理保证控制目标的实现，同时也是内部控制不可忽视的一环。从项目投资额体量、经营周期和较高的收益回报等维度综合分析，房地产企业属于高风险行业，然而在大部分房地产企业中，并没有成立一个专门的部门来研究企业风险，也没有定期聘请专业的风险专家来评估企业的当前和未来可能遇到的企业风险。这就完全依赖管理者的职业判断和个人的风险喜好来选定投资项目。在面对瞬息万变的市场环境，面临风险时就无法及时做出有效的风险应对措施，很有可能使得企业由此遭受经济上的损失，阻碍发展战略的实现。
（三）缺乏有效的控制活动
企业的控制活动是根据风险评估结果采用具体的应对措施将风险降低到可控范围内，以合理保证控制目标的实现，是内部控制的具体方式。存在的问题表现在部分房地产企业虽然也有执行年度预算编制、审定、下达和执行程序工作，但由于缺乏相应的考评制度或办法，导致相关业务部门没有根据业务的实际情况或是公司的自身条件来编制预算。存在为了应付了事而编制预算的“拍脑袋”的个人主观行为，进而出现预算目标过高或过低，最终预算目标与实际执行力产生较大偏差，这也在一定程度上增加了企业的经营风险，可能导致企业资源浪费或发展战略难以实现。或是由于市场外在的客观原因导致需要调整预算的，没有经过严格的审批程序即可随意调整预算，预算缺乏刚性，导致预算管理流于形式。
（四）缺乏有效的信息与沟通
企业建立起信息与沟通制度，重视对信息各个环节的处理，包括初级的集成、进一步筛选最后高效的传递，这有利于促进内部控制活动的有效进行，是内部控制升级管理的重要条件。在“互联网+”的时代背景下，对企业信息质量与有效沟通的要求也越来越高。但是部分房地产企业的大部分信息只是单向的从上向下传递，缺少一个由下而上的反馈信息的渠道，然而信息的沟通必须是互相分享，且双向的，才能使其在企业的内部控制活动中真正有效地发挥作用。
（五）企业内部监督职能缺失
内部监督是对企业内部控制制度在设计与运行的有效程度情况进行监督和检查，对发现的问题及时加以整改，是内部控制的重要保证。但是部分房地产企业，特别是小型民营企业，出于成本效益原则的考虑，把内审岗位合并在财务部门中，甚至把内部监督职责落实到财务部，这就有悖于不相容职务相分离的原则，同时也削弱了内部监督的独立性。究其原因主要是企业管理者不重视或是没有认识到内部监督在控制活动中的重要性。
三、房地产企业内部控制的改进建议
（一）优化企业内部环境，重视企业“软环境”的营造
实施对员工档案的跟踪管理，定期更新员工档案信息，及时了解员工在工作、生活的需求，加强企业的人文关怀，增强员工的归属感;建立并实施企业的人才储备机制，为每位员工的职业成长提供更广阔的发展平台，加大员工向上发展的晋升空间，防止人才流失，激发员工工作的积极性与创造性，提高员工的工作效率和效果。为了让企业文化不只是喊口号，企业管理者应该要起到垂范作用，做到上行下效，让每一位员工自觉地把企业文化转化为日常工作的行为规范，这可增强员工对企业的责任感和使命感，最大程度的凝聚员工的智慧与力量，为实现企业的发展战略提供强有力的保障。 （二）建立健全风险评估和防范机制
建立健全风险评估和防范机制根本目的在于把风险程度降低到可承受范围之内，保障企业长远战略目标的实现。而实施战略的载体是项目本身，这就要求房地产企业管理者根据项目可行性研究报告科学合理的对项目进行取舍，不能过于乐观或悲观。如果企业没有成立专门的风险评估部门，就采取定期聘请专业的风险人员对企业或者是项目本身进行纵横多维度的风险评估的内部控制替代程序，可以合理避免企业的盲目扩张和及时的抓住稍纵即逝的发展机遇，使得房地产企业持续健康平稳的发展。
（三）把握预算工作各环节的关键控制点并做好应对措施
第一、建立和完善预算编制工作制度，通过召开预算工作动员大会，传达预算工作的重要性与必要性，并下达关键指标任务到各责任单位。各编制单位需根据业务的实际情况或是公司的自身条件来编制预算，避免预算指标出现过高或过低，可以通过上下相结合、各层级分别编制、逐层汇总的程序，合理保证预算指标的真实完整性。第二、加强对预算执行的管理，企业批准下达的预算应当保持相对稳定，不得随意进行调整。由于客观原因确需调整的，由编制责任单位提出申请，并履行严格的审批程序，方可作出调整，确保预算的刚性。第三、建立严格的预算执行考核制度，将关键指标任务完成情况纳入绩效管理考核办法，把预算指标任务层层分解到各责任单位，形成预算责任体系，进行考核工作时需公开、公平和公正，做到奖惩分明。
（四）实现企业有效的上下、内外的信息与沟通
通过内部的相关财务资料、经营管理资料与外部的监管部门、网络媒体发布的信息进行选择、核实、糅合来提高信息的质量;通过在企业内部各层级、业务环节之间与外部债权人、投资者和客户进行沟通和反馈，让信息的价值在沟通和反馈中得以实现，促进企业内部控制的有效运行。
（五）严格执行内部监督的职责并保证其独立性
通过加强内审队伍建设，提高内审人员素质。定期对内审人员进行财务、法律、税务、金融、投资、风险管理等方面的知识的培训，为企业经营管理者提供生产经营决策的科学依据。增强内部审计人员独立性，真正赋予内审人员的监督的权利，使得内部审计报告真实反映企业内部控制的设计和运行的是否存在缺陷，对于发现的控制缺陷，企业应当及时加以改进，为企业内部控制实施提供重要保证。
四、总结
房地产企业内部控制本身不是目的，目的在于通过内部控制活动发现和纠正偏差，合理保证企业各项目标的实现，同时企业内部控制是个系统工程，需要上至董监高下至每一位普通员工都要严格遵守并执行。内控制度也不是一成不变的，需要随着企业经济规模、业务范畴和面临的风险水平的变化而做相应调整，进而推动企业控制活动的有效运行，促进企业实现发展战略的终极目标。
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（作者单位：柳州市祥云盛世投资发展有限公司）
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