房地产项目成本控制研究

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　　【摘要】   当前，在国家宏观调控的大背景下，一方面，房地产价格上升空间有限，另一方面成本却不断上涨，房地产项目的成本控制就显得尤为重要。房地产企业可以采取加强项目前期的科学决策、建立科学合理的成本核算与动态体系、将成本控制中的业务控制与财务控制相结合、重视隐性成本控制、建立并实施全面成本控制等措施，进行房地产项目的成本控制。通过这些措施，可以保证房地产企业的利润空间，使企业在激烈的市场竞争中生存、获利并不断发展壮大。
　　【关键词】    房地产;成本构成;成本控制;财务控制
　　【中图分类号】   F275   【文献标识码】   A   【文章编号】   1002-5812（2019）02-0094-03
　　一、引言
　　我国房地产行业历经20多年的发展，已成为我国国民经济的支柱产业，带动了一系列相关产业——钢铁、水泥、家居制造业及一批服务业的发展，但随着国家宏观调控及行业自身竞争的白热化，以及广大购房群体对住房要求的提高，房地产项目很难再现过去的暴利，房地产企业要想在日趋激烈的竞争环境中生存、发展，加强房地产项目的成本管理与控制是一条行之有效的途径。房地产项目的成本不仅影响到房地产企业的利润，还影响着市场上的房价，所以房地产项目的成本控制意义重大。
　　二、房地产项目的特点
　　（一） 投资额大，项目类型复杂，开发周期长
　　房地产项目投资额较大，开发周期长，一般要3—5年，且一个项目中的产品可能种类较多，比如高层住宅、公寓、连排别墅等，通常采用连片分批开发的策略，同时在整个项目的建设过程中资金的使用也是不均衡的，投资回收周期较长。由于开发周期较长，在这期间原材料、人工成本价格、房屋销售价格的不确定性风险都较大，极有可能原来预期利润可观的项目最后却损失惨重。
　　（二） 受国家政策影响较大
　　房地产业是当前我国经济发展重要的支柱产业之一，对国家经济的整体运行影响较大，同时又与广大人民群众的生活息息相关，为了抑制房价的过快高涨，国家会出台一系列的政策，比如限贷、限购、限售政策等;当房地产市场低迷时，国家又会出台降低首付比例、税收方面的一些政策以鼓励购房，这些政策干预直接影响到房地产项目开发能否实现预期的目标，同时政府的土地出让制度、当地的市政规划、社保政策等都直接影响到房地产项目的开发与管理，增大了开发难度与不可预见性。
　　（三） 负债率高，风险大
　　一方面，房地产项目的开发基本上都是通过银行贷款完成，以上市公司中的龙头企业万科与碧桂园为例，2018年6月，万科的资产负债率为84.7%，2017年底碧桂园的负债总額高达9 000亿元，平均我国房地产行业的资产负债率达90%以上;另一方面，在目前的高房价下，购房者普通采取银行按揭贷款购房，实际上一套房子从银行获取了两份贷款，如果房屋不能如期交付，可能出现房地产开发商不能如期归还借款，同时购房者断供的风险，所以房地产项目的财务风险非常高，而且对银行业的信贷风险的影响也非常高。
　　三、房地产项目成本的构成
　　房地产项目的上述特点，使得其成本控制比其他类型企业更为困难。要想化解风险，企业只能从内部的成本可控因素入手。房地产项目业务繁杂，项目成本主要由几个部分构成，详见下表。
　　四、房地产项目成本控制存在的问题
　　（一） 成本控制意识不强
　　我国房地产行业经历了井喷式的发展，房地产行业平均利润率达50%，在高额利润的背景下，房地产企业更加关注的是如何获得新的土地开发资源，为企业后续的不断扩张补充新血液，普遍缺乏成本控制意识，对成本控制只停留在口头上，没有实质性、行之有效的成本控制措施。特别是一些中小型房地产企业，一没有成本控制意识，二没有成本控制的能力。随着2013年国家一系列房地产调控政策出台，以及经济下行双重压力下，一方面房地产价格上升空间有限，另一方面房地产的成本却在不断攀升，导致房地产企业利润空间缩小，房地产企业要生存发展，成本控制非常重要。
　　（二） 缺乏系统性与全面性
　　很多房地产企业虽然意识到了成本控制的重要性，但对成本驱动因素缺乏全面的认识与了解，在进行成本控制时，大多把重点放在将成本划分成单项成本分别进行控制，如土地成本的控制、规划设计费用的控制、施工成本的控制等，但房地产开发是一个全面、连续的过程，比如控制了土地成本，但可能因为土地偏远、施工条件差等情况直接影响到后期的施工成本，规划设计中材料、结构也直接影响到后期的施工成本，施工成本的控制也可能影响后期的销售，导致销售成本的上升。而且房地产开发项目周期较长，如果不进行全面系统的成本控制，很容易出现“按下葫芦浮起瓢”。
　　（三） 只重视“显性成本”的控制
　　房地产企业在进行项目的成本控制时，往往只重视项目的“显性成本”控制，比如原材料的价格、机械设备的使用、人工价格等，而对于一些“隐性成本”，比如质量问题造成返工费、安全事故赔偿、本可以通过税收筹划带来的税收节约、由于质量问题造成的公司信誉受损等“隐性成本”重视不够，或者没有能力去实施这些成本的控制工作。
　　（四） 业务控制与财务控制脱节
　　房地产企业的成本控制当前主要由相关业务部门来完成——即成本的业务控制，财务部门的成本控制主要体现在事后的成本核算与财务监督，很少参与事前的成本控制与事中的成本控制，从而导致成本业务控制与财务控制的脱节。比如对于项目前期的决策，房地产企业的财务部门很少参与，业务部门往往只从项目本身的可行性出发。从而出现一些房地产企业多个项目集中开工，导致项目进行过程中出现资金短缺，需要财务部门临时筹资等现象的发生，财务成本的上升最终导致成本失控，无法实现预期目标。 　　（五） 成本核算不科学
　　成本核算的准确与否直接影响到成本控制的有效性，进而影响到房地产企业的经济效益。房地产项目往往是成片分期开发，同时还可能涉及不同的产品类型，比如有普通住宅、公寓、商业、别墅等。房地产企业成本核算中普遍存在成本核算对象不清晰，是分片核算还是分期核算，亦或分产品类型，这不仅影响到核算对象的各项直接成本，还影响到后期费用的分摊，进而影响企业当期与后面各期利润，以及成本控制措施的恰当性与合理性。
　　五、加强房地产项目成本控制的建议
　　（一） 加强项目前期的科学决策
　　良好的开端是成功的一半。房地产开发企业在实施项目前，应首先做好市场分析与预测，在对市场相关需求深入分析的基础上，考虑可选项目，分别进行收入预测，在收入预测及企业的目标利润的基础上，进而得出项目允许的成本区间，也就是成本控制的上下限，再综合考虑风险因素，进行项目比选，只有这样，才能保证企业目标利润的实现。目前我国很多房地产企业不是从收入预测入手，而是盲目拿地，从成本倒推收入目标，制定的销售单价与市场不符，导致无法实现最终目标，甚至出现亏损，同时给成本控制也带来较大的压力。因此，房地产开发企业应高度重视项目前期的科学决策，认真进行项目可行性分析，多项目进行比选。只有这样，才能保证项目实施过程中项目成本控制目标的可实现性。
　　（二） 业务控制与财务控制相结合
　　业务部门是发生成本的经办部门，财务部门是发生成本的监督核算部门，二者相互制约的同时，也可以互为补充与配合。在成本业务控制的过程中可以采用一些财务或金融手段，以施工中所采用的材料为例，施工过程中业务部门主要控制原材料的用量与价格，在原材料价格方面，财务控制就可以很好地发挥作用，通过业务部门的价格预测等，财务部门可以通过主要原材料的期货套期保值等财务手段，有效地控制原材料成本。房地产企业通过成本业务控制与财务控制的有效配合与相互制约，才能共同完成成本控制目标。
　　（三）建立科学合理的成本核算体系和动态成本控制体系
　　准确的成本核算是进行成本控制的基础。房地产企业应根据企业自身情况及项目周期情况建立一套科学合理的成本核算体系，只有这样才能有效地进行事前的成本预算，事中正确地进行项目成本的归集、分配及成本控制，事后正确的项目决算及有效的成本控制后评价，通过项目结算找出成本超预算的原因，建立有效的企业成本控制措施，为下一项目的成本预算与控制打下良好的基础。
　　同时，由于开发过程的不可预见性因素较多，除了科学的核算体系，还要建立一个动态成本控制体系，可通过信息化手段，及时汇总成本信息，在关键节点，设置成本预警机制，完善信息的查询功能，保证各业务部门之间信息通畅，防止信息偏差，形成成本控制反馈管理机制，出现问题时，能及时发现问题，通过快速的反馈机制与协调机制采取补救措施。
　　（四） 重视税收等隐性成本的控制
　　房地产项目涉税费环节较多，比如土地增值税、增值税、所得税、城建税、土地拆迁补偿费等，这些都是必须依法缴纳的，但在实际工作中，房地产企业可以通过公司的组织形式、定价机制、项目核算方式等进行税收筹划，达到降低税费成本的目标。
　　（五） 建立并实施全面成本控制
　　房地产项目具有建设周期长、涉及环节多、资金需求量大且不均衡等特点，因此房地产项目的成本控制不是某一个或几个业务部门，在某些阶段能够完成的，而需要房地产企业进行全面成本控制。这个全面涉及到全员、全过程、全要素，从时间阶段上，包括项目前期的决策阶段、规划与设计阶段、建设阶段、銷售阶段以及后期维护阶段的成本控制;从要素上，包括原材料成本、人力资源成本、机械使用成本、销售成本、筹资成本、质量成本、管理成本、后期维护成本等，在进行全要素成本控制时，要分清主次，在全面控制的基础上，抓住主要控制点，即那些占总成本比较大的要素，这些要素的控制影响大，可谓立竿见影;从人员上，成本的控制不仅涉及到设计、采购、施工等人员，还涉及财务、销售、质检、后期维护人员等，人员之间不能仅从自己一方来看待成本，要从项目整体出发，比如原材料的采购，采购人员在控制采购费用的同时，要考虑到仓库保管人员涉及的保管费用以及批量采购时财务融资时的财务费用等。因此房地产企业应建立并实施全面成本控制，只有这样才能有效进行项目整体成本控制。
　　六、结束语
　　在国家宏观调控的大背景下，房地产企业在“开源”有限的情况，可以通过“节流”，即不断加强项目自身的成本控制，达到其利润目标。房地产企业在进行成本控制中，可以采取加强项目前期的科学决策、建立科学合理的成本核算与动态成本体系、将成本控制中的业务控制与财务控制相结合、重视隐性成本控制、建立并实施全面成本控制等措施有效地进行房地产项目的成本控制。通过这些“节流”措施，一方面可以保证房地产企业的利润空间，使其在激烈的市场竞争中生存、获利并不断发展壮大，同时可以通过成本控制房价的上涨，保证人民群众的利益。J
　　【参考文献】
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