房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制

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　　摘    要：随着我国经济的不断发展，房地产产业也随之兴盛起来。然而，由于房地产业本身具有资金需求庞大、建设周期长、市场变化快、易受国家政策的影响等特点，因此，如何在房地产项目全过程进行精细化成本管理与造价控制，意义重大。本文结合工作实践对房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制进行了研究，并提出了具体的实施措施，以期为相关研究与实践提供参考。
　　关键词：房地产项目;成本管理;造价控制
　　1  引言
　　随着中国房地产行业的不断发展，房地产开发竞争模式已经从“土地竞争”“品牌竞争”向“成本控制、内部管理、产品设计、品牌附加价值”等方面转变，成本精细化管理与造价控制已成为房地产开发的核心竞争力。项目成本管理是确保项目预算成功实施的前提。其包含制定成本管理计划、成本估算、成本预算和成本控制四个过程。造价控制包含整个房地产项目的预测、计划、控制、调整、核算、分析和评估，保障项目成本在计划的目标之内。项目成本管理是指在整个项目实施过程中，管理项目所需的各种过程，以确保项目尽可能在批准的成本预算范围内完成。
　　2  现阶段房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制存在的问题
　　（1）对投资决策的重要性认识不足：房地产项目的投资和建设阶段需要大量人、财、物，一旦开始施工不能停止，否则将会导致房地产企业蒙受巨大的损失。在房地产项目的整个过程中，投资决策环节至关重要，其建设直接关系到整个房地产项目的建设。但目前，这一环节在整个房地产企业的运营中还存在一定的不足。
　　（2）施工阶段工程费用成本控制手段不足：随着我国经济的高速发展，当前的房地产开发和建设市场竞争越来越激烈，导致建筑材料的价格不断上涨，建筑工人的劳动力成本也不断增加。这些因素将进一步大幅增加房地产项目成本，给整个建设项目带来一定的困难。此外，在具体设计过程中，由于房地产开发商忽视成本的管理和控制，并没有有效的管控计划，将更多的经历放置到工程建设质量中，往往忽视了成本造价的控制，进而导致实际成本造价偏离预算。
　　（3）项目承包阶段承包商选择不恰当：当工程设计完成后，工程建设单位的选择尤为重要，这一过程要坚持公平开放的原则。采用招标或邀请的方式综合考虑选择一个具有良好信誉，技术实力过关、价格低廉的承包商。然而，目前在选择中标单位时，往往优先考虑报价最低的单位。在实际施工过程中，由于收益覆盖不了建设成本，中标单位往往各个方面缩减支出，大大降低了施工质量，导致返工，使施工成本难以控制。
　　3  房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制
　　3.1  项目开发前期的成本控制措施
　　房地产项目开发前期的成本造价是根据项目实际来确定的。这一环节基本上是在国家相关法律法规范围内将企业的成本控制到最大，从而保障房地产企业的收益。开发公司在项目开发的早期阶段扮演着重要的角色。因此，该环节成本控制的主要任务应由项目公司领导和前期部门共同承担，对土地收购，项目前期等费用进行精细化管理。
　　3.2  项目设计阶段的成本控制措施
　　设计阶段的成本控制是实现事前控制的关键，因此设计阶段的成本控制最为重要。如果在这个阶段进行过科学规划，可以将后续更改的成本降到最低。因此，这一环节的控制应遵循精心策划、科学讨论、严格审批的原则。实践发现，科学合理的设计可以使工程造价降低10 %～20%，因此成本精细化管理与工程造价控制应集中在设计阶段，从而达到项目质量优秀、节约投资的效果。这一阶段可以通过招标选择优秀的设计单位对房地产项目整体进行设计与造价估算，另外应设置质量奖惩制度与监督系统，通过加强加强施工图纸的审查，改进设计质量，达到节约成本的目标。
　　3.3  招投标阶段的成本控制措施
　　招标过程必须依法执行，方式有公开招标、邀请招标等方式。应根据实际情况灵活确定采用哪种招标方法，如总承包招标、清单招标和费率招标等，根据图纸条件和工程开发进度要求合理选择。投标过程的成本控制涉及到工程、设计、预算合同、销售等多个部门。其具体内容，也应根据实际情况来确定。招投标阶段是确定工程建设合同价格的重要阶段。它直接影响到今后的建设，甚至影像工程的竣工和结算。
　　3.4  施工阶段的成本控制措施
　　在成本管理中，预算编制是其主要内容之一。在工程建设中必须制定严格的预算编制标准，才能有效地保证工程质量与成本。建立奖惩制度，督促人员工作实现科学管理。在编制预算过程中，要加强沟通，有效降低错误率，审计部门要及时沟通预算编制价格、拆除方法、分项方法，多方达成共识，保障房地产项目施工质量。在此期间，要做好实时监理工作，对竣工审核、询价、工程变更、招投标、预算编制等工作进行有效监督，企业应注重造价监管，从而使房地产项目投资达到有效控制的目标，以保障各方利益，改进项目质量。同时应做好清单编制工作，严格审核标准定额和定价依据，避免随意降低或增加成本，从而有效控制项目成本，使项目成本更加科学准确。企业领导还需要定期对造价监管情况进行抽查，及时发现问题。另外，还应制定科学的制度，防止在监管过程中出现涨价、抑价等问题。在成本控制方面，注重签证管理和项目管理，制定科学的流程，建立问责制度。在施工过程中，严格按照程序进行成本签证。同时，要根据清单报价、合同内容、投标文件等对施工报价进行严格审核，以实现对工程造价的严格控制。在现代房地产项目施工管理中，实施信息化施工全过程成本控制是非常重要的，也是未来发展的趋势。在施工管理中，需要整合信息资源，建立信息网络，使信息数据信息来源更广泛、覆盖面更广、更新速度更快。通过网络平台，相关工作人员可以及时了解材料价格与市场变化，以便及时准确地编制预算和工程量清单，实现项目成本控制中的信息共享和互联，为成本控制提供有力支持。
　　3.5  竣工验收阶段的成本控制措施
　　竣工决算是评价和分析投资效益的依据，完善的经济责任制度，能够正确反映项目的实际成本和投资效益。最终结算应以实物数量和货币指标为基础。房地产建设项目运营进入竣工阶段。所花费的总投资形成相应的资产。
　　3.6  期间成本控制措施
　　在房地产项目开发过程中，期间成本主要包括财务成本、人工成本和行政成本。由于房地产业务的周期性变化，期间费用的灵活性非常高，有必要加強对期间费用的计划控制。
　　4  结束语
　　房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制对于减少资金浪费、提高建筑质量等方面具有积极意义。从业人员根据项目特点与房地产企业自身运营情况，制定完善的精细化管理和造价控制措施，保障企业利益，提高企业竞争力。
　　参考文献：
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　　[4] 郭向东.房地产开发项目成本控制与管理[J].智能城市，2020.
　　[5] 胡兵.房地产开发项目现场成本的管理与控制[J].科技创新导报，2019.
　　作者简介：
　　由晨光（1978—）男，汉族，山东青岛人，山东省房地产开发集团青岛公司，本科学历，研究方向：建筑工程，邮编：266000。
　　蒋欣欣（1987—）女，汉族，山东青岛人，山东省房地产开发集团青岛公司，本科学历，研究方向：建筑工程，邮编：266000。
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