房地产企业成本控制精细化管理分析
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摘要：伴随着房地产行业的不断运行，其面临的成本投入和投入风险逐渐提升，而加强当地产行业的成本投入控制以及风险控制力度是很有必要的，既可以增强企业竞争实力，还能够提升房地产工程的经济效益，从而促使企业稳定运行。通过相关的探究表明，科学化管理包含了三方面，分别是管理工作的规范性、管理工作的精细化和管理工作的个性化。实施精细化管理工作的实质性目的是对管理工作流程进行合理控制，明确各项职责，采取合理的方式来推动企业运行。而在房地产经营管理期间，精细化的管理属于该项企业的一种需求。基于此，在本篇文章中，主要分析了房地产企业成本控制中的精细化管理情况，提出了一系列的管理对策。
关键词：房地产企业;成本控制;精细化管理;存在的问题;具体对策
伴随着房地产企业内外部环境的改变，各种各样的成本问题逐步暴露出来，成本风险的发生使得运营成本增加。所以，房地产企业务必从多方面入手，分析和探究多项影响因素，经由不同渠道引进与之相符的对策，在控制成本的同时提升经济效益，实现房地产企业的稳步发展。
一、概述
（一）成本控制在房地产企业的重要性
由于房地产行业起步时间比较晚，我国有关的管理措施还不是特别完善，市场处于混乱的状态，经常存在着房地产商为了提升经济效益而违规操作的现象，这种情况严重影响了国民经济的发展。为了应对此种现象，我国将相关的购房政策落实到了房地产企业中，但这些政策的出台没有产生一定的效果，相反还使房地产企业经济效益降低。所以，房地产企业要想在市场竞争中占据主导地位，就需要强化工程项目的成本管控力度，以此应对存在的各项问题。
（二）在房地产企业内实施精细化管理的意义
1.成本核算方面
财务决算属于房地产企业管理期间的主要方式，其一般是依照当前的财务制度实施管理工作的，缺陷为成本控制期间因为经营管理层没有介入，致使成本控制管理工作难以有效开展，最终产生了超出预算目标的现象。通过相关分析来看，成本精细化管理是企业对数据进行分析以及降低财务风险出现的主要方式。
2.从成本评估考核方面
成本控制管理工作离不开多个部门的相互合作，这样一来，就可以将工程项目成本控制在合理范围中。不过从当前采取的经营方式可以看出，成本控制工作并没有全面贯穿于有关部门内，相关人员素质不高，不具备一定的责任意识。上述现象均会增加成本输出。
二、对于房地产企业成本控制期间相关问题的分析
房地产包含的环节较多，建设周期特别长，经常受到各项因素的影响，但是因为采取的方式和遵循的管理理念较为传统和滞后，因此使得房地产企业发展受阻，难以稳健运行。
（一）成本控制理念有待增强
从当前房地产企业成本控制工作开展情况来看，自身的理念较为薄弱，对于该项工作的重视程度较低。当前处于二十一世纪，我国房地产开发期间历经了多项发展环节，诸多开发商了解到了房地产行业带来的经济效益，随意的延伸商业规模，完全不注重房地产行业日渐衰退和市场环境变化现象，依旧是采取以往单一的成本控制方式。在近些年的发展过程中，市场环境不断改变，只是借助之前的要求控制成本是远远不行的，已经不符合当代经济发展要求了，也难以结合企业实际运行情况对成本进行控制，如此一来，企业无法得到更好的发展。
（二）在项目的建设前期阶段缺乏事前的调研工作，从而导致成本浪费现象非常严重
当前，存在一部分房地产企业在进行房地产项目的正式开发投资之前，没有对于建设项目进行充分的调研，往往忽略了项目调研的重要性，在这种情况之下，导致企业在项目的招标过程中出现资金的浪费，从而导致企业无法获得良好的经济效益。
在工程项目的前期需要进行招标以及投标，企业也通过这种方式确定优秀的承包商，以此来控制企业的成本。在房地产项目的开发建设中，工程招标一直在其中发挥着非常重要的作用，而所确定的承包商也直接意味着工程的质量。然而在实际的操作中，招标往往也无法达到预期的效果，从招标以后的反馈情况来看，承包商在施工的许多环节上出现了问题，所以导致工程质量出现了质量问题，浪费了企业的资金。
（三）房地产施工现场管理较为混乱，没有制定健全的成本控制体系
房地产开发项目具备一定的复杂性特征，其不仅消耗的时间比较长，并且包含的人员是非常多的，在相关管理工作开展期间有着较高的难度。在建筑项目管理期间，通常是采取动态管理的方式实施建筑项目成本管理工作，此种方式能够在预期目标成本管理中实现经济效益和质量的提高，不过也会因为工程项目设计规划环节的误差而使得建设期间出现临时更改设计方案的现象，再加上受到施工管理水平较低、组织规划不合理等因素的影响，致使工程项目和预期目标以及施工成本和具体的成本预算目标不一致，出现了相互偏离的现象。其次，财务决算属于房地产企业对成本控制效果进行检验的一种方式，本身属于成本控制期间的主要组成部分，可是因为房地产企业自身管理方面的误差，使财务和预算工作之间联系不紧密，有的人员为了避免问题而对工作加以优化，没有全面分析和整合相关数据，仅仅是把成本数据转移为财务数据，最终发生了财务决算数据准确可是确消耗诸多資金的现象。最后，从人为方面上来看，财务工作人员技能较低，房地产企业财务管理中的问题非常多，制度趋于形式化，难以发挥出良好的效果，所以，房地产企业中还没有落实健全完善的成本控制体系。
（四）缺少合理的成本控制方式
在房地产企业运行期间，实施的成本控制工作均是按照企业财务部门中的财务报告而进行的后续控制，财务报告属于发生以后形成的信息要素，如此一来，便使得后续成本控制无法产生良好的效果，即便是得到了所需的控制结果，也是基于成本消耗过多的情况下得出的。基于此，就需要引进科学合理的成本控制方式对整体成本进行控制，以此提升经济效益。 （五）完全不重视决策环节中的成本管控工作
大多数房地产企业在运行期间，完全不重视决策环节中的成本控制工作，只是希望通过买房子或者是拿地等来获取经济利润，而且在决策阶段中，只是将关注点放在策划以及可研报告上，这些报告有着极强的代表性和广泛性，对计算过程中的规范性进行分析，可是计算结果的准确性有待提升，合理性不高，尚不符合指导投资决策要求。
三、进行房地产企业成本控制精细化管理的对策
面对于竞争非常激烈的市场，企业要想占据主导地位，就需要實施精细化管理工作，全方面的控制成本，以此实现精细化管理的目标。
（一）提升成本管理流程的规范性，制定全面预算管理体系
其一，促使成本管理工作有效实施的关键在于制定精细化的成本管理方案，把房地产开发项目当成一项整体来看待，合理的对其进行划分，具体分为项目决策环节、设计环节以及实施环节，按照三项环节在项目建设期间的定位来制定与之相符的成本管理流程。对于项目决策来讲，主要是对项目本身的可行性进行分析的，在这一现状下，应当制定健全的全面预算管理制度，帮助决策人员分析项目成本投入情况。项目设计阶段则是制定有关的设计方案，实现优化成本的目标。项目实施环节中，需要动态性的管理价格，特别是需要注重市场中引进的原材料价格以及因为市场变化而引起的成本价格改变情况，所以，处于不同工程阶段内对成本进行管理的时候重点是不一样的，只有这样，才能够更好的控制成本。
其二，在房地产企业制定全面预算管理体系的过程中，必须严格遵循收入定支出的基本原则，从时间和部门层级两方面入手来控制目标成本，优化年度成本目标，将其分成季度、月度和周计划三方面，把部门层级目标和部门负责的工作内容放在重点，明确员工的具体职责。对于预算中包含的科目而言，可以依照具体的变动幅度划分为绝对值和变动费用两点，单独审批预算之外的科目。
其三，进一步增强成本控制精细化管理理念;企业成本控制中的精细化管理属于房地产企业现代化管理中的重要环节，要想全方面的渗透到企业各个方面中，就需要为企业全体员工树立正确的精细化管理理念，让员工从小事入手，保持良好的成本节约意识，避免浪费，在提升企业经营效益的基础上减少成本费用支出，提升经济效益。
（二）将精细化管理落实于成本控制的整个阶段中
要想提升房地产企业的经济效益和竞争水平，使其在激烈的竞争状态中稳定运行，就需要在成本控制环节中引进精细化管理模式，对房地产企业招标环节实施精细化管理，采取该项模式综合性考量各项施工方案的建筑损耗和附加值面积等情况，以此制定出完善的规划方案。再者，强化施工环节中成本控制的精细化管理力度，全面落实和执行明确的目标成本，处于该项环节中尽可能避免不良现象的出现，使施工进度和项目具体消耗资金以及成本控制目标相一致。此外，把项目内的成本数据反馈到和目标成本相对应的数据系统内，及时改进和优化，从而降低施工期间因为成本输出较多而出现风险问题的概率。
（三）实施企业成本管理信息化建设工作
要想达到精细化管理成本的目的，离不开信息化建设的辅助作用，对于不同工程项目来讲，虽然地域环境、建筑用料和合同成本等方面有着诸多的差别，可是从实质上来看，均包含了相同的管理指标。其中，应用规范性的信息化成本管理系统除了有利于动态性管理变动目标之外，还可以提升成本控制的准确性，拉近各个分公司之间进行成本方面的交流，进而为分公司成本控制提供方便。其中，不同公司在成本管理期间能够共同应用一项信息系统，在该项系统内达到信息互动和交流的目的。另外，信息化成本管理系统的应用还能够帮助领导人员检查和掌握工程项目成本实际输出情况，从之前的事后检验转变成事中控制。
（四）制定相应的技术标准，明确科学合理的科目类别
1.房地产行业属于一项惠及民生的产业，其有着较长的使用时间，并且对于质量提出了非常高的要求。在具体建设期间，从业人员素质有高有低，难以保证每项一项标准均可以得到有效的落实，当发生异常现象之后，除了影响到工期进度的开展之外，还会使得成本提升。基于此，务必对各项技术制定相对明确和清楚的技术规范，加深从业人员的认识和了解程度，使人员遵循规范性的制度实施工作。并且，在发生了异常问题之后，有着较高专业性的人员也可以快速进行反应，尽最大可能的降低损失。
2.在房地产建设期间，强化成本控制力度是很有必要的，可以采取创建完善科目类别的方式记录成本和资料。需要明确注意的一方面是相关体系的建设并不只是属于某项部门的事情，其和各个部门都有着直接的联系性。因此，当创建科目类别的时候，要求专业性强并且经验丰富的人员实施，做到统筹全局。在体系创建完成以后，建设期间，工作人员便会依照有关的分类进行填充，如此的话，便不会发生成本控制科目不统一的现象。而且，在体系构建期间，还必须全方面的进行覆盖，提升可执行力度，多和有关部门进行探究和交流，为后期成本控制提供良好的依据。
（五）对成本管理方式进行创新和改进
在房地产企业运行期间，需要引进合理的成本管理方式，制定完善的项目成本和费用计划，明确基本的项目总成本计划目标，为后续工作的开展提供良好的依据。目前，在项目大力开展以及实施方案全面完善的背景下，应当科学合理的估算成本，制定限额值，当估计值超出了限额值以后，必须加以调整和优化。在工程后期开展期间，遵循自上而下的汇总原则估算成本，详细比较成本计划目标，评估计划实际完成情况，一旦成本支出脱离了范围内以后，必须马上改正，以免支出过多。
（六）在核算环节中进行成本精细化管理工作
对于核算环节中的成本精细化管理工作，需要掌握好以下几方面要点：
1.遵循规范性的成本核算流程和要求核算成本，将工程开发期间的费用相互整合到一起，提前明确基本的成本核算原则和方式。
2.从项目实施场地、具体规模、所需的时间和施工技术水平等方面入手，明确基本的成本核算目标。通过对成本核算科目进行合理设置的方式来强化精细化管理，防止成本核算期间出现误差，将基本的分摊原则贯穿于跨期合同和工程中，有效的划分工程成本核算目标。
3.在核算不同类型项目的过程中，需要制定相关的分摊计划，引进和房地产企业特征相一致的会计处理方式。
四、结语
从以上论述来看，精细化管理成本能够解决以往传统模式留下的不足之处，有效提升企业经济效益，从而推动房地产企业的良好运行，促进高质量发展。
参考文献：
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