房地产开发项目全过程成本控制探讨

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　　【摘要】房地产企业中，项目开发属于一项动态化的过程，因此，为确保项目开发实现预期的经济效益，实施全过程的成本控制是关键。基于此，文章以房地产开发项目为对象，从全过程成本控制入手，从决策阶段、准备阶段、施工阶段及销售阶段四个方面分析了房地产开发项目全过程成本控制的基本内容、存在的问题及相应的解决对策，希望能够为推动房地产企业实现可持续性发展增砖添瓦。
　　【关键词】房地产开发项目;全过程成本控制;对策研究
　　一、房地产项目开发全过程成本控制的基本内容
　　（一）决策阶段
　　此阶段成本控制的主要工作就是全面、深入的分析房地产项目开发的经济效益情况，比如准确计算出资金投入的回报率及回收情况、项目选址工作及人员、资金及物料等如何优化配置。决策阶段成本控制是后期各个阶段成本控制工作的基层，必须充分重视并严格把控好。
　　（二）准备阶段
　　此阶段的成本费用控制主要是对土地出让金、有关税费、原居民拆迁补偿金、项目地点通水、通电、通路和地质勘察等花费进行有效控制。
　　（三）施工阶段
　　施工阶段的成本控制内容主要包括房地产项目开发建设所需的材料、设备及人工等费用，其中材料花费不只包含主建筑及其附属建筑的材料花费，而且也涉及给排水及供电等方面的花费。施工阶段的成本花费在房地产项目开发过程中占比重最大，所以也是成本控制最为关键的环节。
　　（四）销售阶段
　　此阶段是整个开发项目的最后环节，与市场直接联系在一起。此阶段的成本控制主要是对销售相关的财务管理、销售费用及税费等进行控制。然而因为房产销售周期通常都较长，再加上这一环节的成本有着明显的不确定性，因此，销售环节的成本控制工作也是最为困难的。
　　二、房地产项目开发全过程成本控制存在的主要问题
　　（一）决策阶段的问题
　　此阶段的成本控制有效与否会直接影响到后面所有阶段的成本控制效果，也对项目最终的效益情况有着深远影响。然而，现实项目开发过程中，许多房地产企业未充分认识到决策阶段成本控制的重要意义，重视程度不足，决策及规划中的随意成分比较多，进而影响项目整个过程的成本控制效果。
　　（二）准备阶段的问题
　　此阶段选择施工企业通常会以招投标的方法进行，而且我国也对此制定了一系列的法律法规及规范标准，然而现实招投标中依然存在不透明、不公开及内定等问题。甚至有些承包企业为了能得到更多利益，而随意减低招标标准，又选用达不到项目施工实际要求的材料，既为项目质量及安全埋下隐患，也给后续的施工及销售带来诸多不良影响。
　　（三）施工阶段的问题
　　房地产企业普遍都重视施工阶段的成本控制，并会制定比较完善且规范的项目费用预算及核查体系。然而由于房地产项目开发企业未足够重视准备阶段的成本控制工作及方案的合理化设计，所以导致施工阶段成本过度消耗的情况普遍存在，不利于成本控制达到预期效果。再加上房地产项目施工的质量及进度控制不到位，监理单位为有效发挥其应用的监管作用，也会增大项目施工的成本投入，难以取得预期的经济效益。
　　（四）销售阶段的问题
　　就房地产项目销售阶段而言，其成本费用主要设计人工、管理、财务及税费等方面的花费，再加上该阶段工作与市场直接联系。因此，这一阶段成本控制主要会受到市场情况、管理制度及销售人员能力等因素影响，比如，管理制度不健全易引起人才流失，影响销售效果;销售方案不符合市场要求，会增长销售周期，进而增大成本投入，影响房地产企业的最终收益。
　　三、优化房地产项目开发全过程成本控制的策略
　　（一）决策阶段成本控制
　　为确保决策阶段成本控制的有效性及合理性，首先，房地产企业管理层必须给予此阶段成本控制以足够的重视，其次，深入市场做详细全面的调查，了解及掌握项目开发的潜在影响因素，并分析评估房地产项目开发的周期及市场前景。再者，规划及明确项目开发所需的土地面积及建筑密度，探究项目开发中影响成本的潜在因素。最后，结合项目开发实际需要及市场情况，深入研究项目的可行性及效益情况，确保预开发项目符合市场需求，为房地产项目开发实现最大化的经济效益奠定基础。
　　（二）准备阶段成本控制
　　首先，需要依据决策方案实施招投标工作，并切实做好招投标过程的监管工作，促使招投标工程公正、公开、透明，选择施工企业的时候，也必须坚守底线，不可随意降低标准，并针对施工企业的资质及施工能力情况做全面深入的调查，保障选择的施工企业满足项目开发施工的实际要求。其次，深入预开发项目实际施工地点，实施详细全面的地质条件等勘察工作，为施工方案设计及成本控制提供准确的数据参考，从而做出切实可行的施工方案及成本控制方案。
　　（三）施工阶段成本控制
　　首先，做好合同管理工作。合同签署需严谨且条款设定合理。有条件的企业，可以聘请专业律师把控和审核合同，以防合同用词不合理而产生诸多矛盾问题。其次，加大对施工现场管理力度，做好设计变更以及材料更换等状况的控制工作，没有特殊状况下不可额外签证。针对特殊状况导致的设计变更，可以结合实际情况并秉持对应的审批流程，需要經过建设企业、设计企业以及监理企业的审核通过之后，才能适当的增加或者减少额度。现场管理工作人员需要做好各个环节的管理工作，并进行原始数据的记录，在条件允许的情况下，可以借助摄像机或者照相机等设施进行追踪记录，防止在工程结算过程中出现问题。
　　（四）销售阶段成本控制
　　销售阶段是房地产企业回笼资金和评估前期成本控制成果的重要环节，因此，相关成本控制工作也非常重要。在房地产项目的销售阶段，以销售人员费用为主，所以成本控制的关键在于严控人工成本。因此，房地产企业必须根据自身实际情况及销售人员情况，来编制科学合理的人员管理制度及成本控制机制，优化销售人员管理工作的同时，也提高其责任意识，并做好活动策划以及市场推广等工作，减短销售周期，从而以最短时间回笼资金。
　　四、总结
　　综上，房地产企业要想始终屹立市场竞争中而不倒，就必须针对项目开发的全过程进行有效的成本控制，在确保项目质量的同时，促使房地产开发项目实现最大化的经济效益，增强房地产企业的核心竞争力，进而推动房地产企业实现更加长久稳健的发展。
　　参考文献：
　　[1]王宏.房地产开发项目全过程成本控制分析与应用[J].中国乡镇企业会计，2017（8）：149-150.
　　[2]祝松强.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].中国国际财经（中英文），2017（10）：155-156.
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