房地产开发项目现场成本的管理与控制

来源:用户上传      作者:胡兵

　　摘   要：面对当前丰富的市场现状，不断扩大的人口密度导致房屋建筑数量的需求增多，因此，房地产开发公司的数量与规模也在不断扩大。同时，市场竞争压力的增大导致房地产开发企业愈发重视现场成本管控，合理的成本管理在提升企业自身的综合竞争力的同时，也更加有助于获取更好的社会经济效益。本文分析了当前房地产开发项目现场成本管控的要点，随后提出了一些具体成本优化的措施，希望为行业做一些参考借鉴。
　　关键词：房地产  现场成本  优化措施
　　房地产开发项目成本管理控制贯穿于项目的整个阶段，对于项目建造效益有着极其重要的作用，而现场施工阶段的成本占据了整个项目造价的绝大多数，通常而言，在项目概预算阶段，需要对后续的项目实施过程进行成本管理制度、应急措施等的编制，但是考虑到施工中所涉及的风险因素过多，即便项目管理机构能够有效应对施工中出现的危险措施，但是如何有效的进行现场成本管理一直以来受到了有關企业的重点关注。
　　1  房地产开发项目现场成本管控的重点
　　1.1 固定成本
　　在固定成本方面，针对对象为现场材料设备的使用，控制要点主要为现场施工单位是否严格按照相关设计图纸、工程量清单、专用技术合同条款、施工方案等进行施工。当前，由于建设行业市场的不规范，很多施工企业并没有合约精神，为了尽快完成签约项目，加快施工进度，企业采购部门所采取的设备材料质量存在性能缺陷，更有甚者，材料为三无产品、以劣充好，经常造成返工返修，继而影响项目建设质量[1]。
　　1.2 可变成本
　　在可变成本方面，随着施工进度的进行，施工现场成本管控具体包括如下主要内容，即暂定项目成本管理、现场签证等。由于施工阶段占据了项目建设的大部分工期，施工可变成本往往随着外界因素的变化而变化，即便存在一定的施工管理指导、风险预控措施，可变成本的发生也不可避免。当前市场上一些施工单位为了中标而联合其余承包单位进行低价中标、高价索赔等情况经常发生，以此实现经济效益的额外获取，在此过程中，施工单位往往会充分利用可变成本进行非法活动。如对于暂定项目（施工中所涉及的材料暂定数量、暂定工程金额等），这部分在施工过程中是成本可变的，施工单位往往针对于现场中的钢筋量、精装修、电缆等材料价格进行调整，如果甲方难以满足施工单位的价格要求，他们则会延缓工期，暂停该单位工程施工，对工程建设造成极大的阻碍;除此之外，对于现场签证，考虑到施工过程后期的设计变更、工程环境变化，通常需要进行现场签证，为此，施工单位极容易进行索赔，如夸大变更事实，现场存在的微量设计变更往往较少涉及成本变化，而施工单位考虑到建设单位管理人员缺少对于现场施工实际的了解而过分的提出高额索赔，继而造成项目建设成本的额外扩增;同时，对于同一变更设计项目现场进行了多起签证工作，如施工现场中，不同变更洽商文件往往都是针对于同一变更项目，而施工单位通过不同时间段，进行多次的索赔，对建设单位洽商文件的审核提供了一定的审核难度。相同地，可变成本的难以控制还表现为施工单位难以实施监理单位发出的设计变更指示，这极容易发生在相关管理人员缺乏一定的现场管理情况下，施工单位存在一定的侥幸心理，这也是需要房地产开发生引起重视的[2]。
　　2  房地产开发项目现场成本管控的建议
　　2.1 加强落实合同履行
　　房地产开发单位需要做好合同管理工作，在合约较低过程中，开发商需要加强对合同成本条款、专用合同条款技术要求等方面进行全面了解，也可以组织交底会议对监理单位进行充分说明其中所包含的施工范围、合同综合单价、总价、分包模式、设计的暂列金额、设计变更索赔流程、注意事项等，以便充分保证项目的顺利实施;相同地，开发商需要对不同施工阶段进行合同项目实施情况的分析汇总，以便充分了解合同施工进度、合同既定目标的完成情况，如有必要，开发商可组织监理单位、承包单位深入施工现场，对施工中出现的成本问题进行跟踪，重视现场数据信息的收集备案，对其中出现的技术、进度、成本等问题及时向领导反映[3]。
　　2.2 施工优化
　　开发商需要在项目实施过程中，充分与施工单位、监理单位进行沟通，对施工组织设计、施工工艺等进行协商，以便判断是否存在优化的可操作性，如现场施工布置、施工流程等。其中，开发商成本控制技术人员需要与现场项目机构人员进行施工方案的优化工作，充分采取具有成功实施经验、先进技术、经济合理的施工工艺，并且研究成本降低措施，尽最大努力开发施工优化阶段的成本利用。
　　2.3 施工审核
　　在施工审核方面，开发商需要与设计单位、现场施工单位进行充分的图纸审核工作，在事先尽量发现影响施工成本的主要因素，如设计图纸中是否存在不合理设计、不合规范要求的地方，此时可要求设计单位进行必要的优化;审核图纸细节是否进行了充分考虑，且是否在设计图纸中进行了清晰明确的标记，这有助于后续双方之间的事故责任划分，为索赔提供事实依据;审核不同专业衔接是否恰当，不同专业交接界面是否有重复，考虑到建设项目往往专业种类较多，如水电、管道、装修、主体施工等，界面的划分对于成本的控制不可忽视，不清晰的界面划分很容易导致重复性的施工工作，不仅延长了施工工期，而且造成了材料等的过量浪费，相同地，专业界面的划分有助于不同施工人员责任的划分[4]。
　　2.4 材料、设备
　　工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价的 65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。作为房地产开发商，应尽可能减少设计变更。应该严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容。同时需要认真对待必须发生的设计变更，及时计算有关设计变更的费用，并配合设计部门进行设计变更方案优化工作。
　　3  案例应用分析
　　南京市某商业住宅室外建设项目涉及屋顶装修、自行车库阳光棚两个子项目。屋顶装饰采取钢制花架，其中屋顶装饰项目完成后，开发单位按照事先提供的设计图纸进行跟踪检查，发现施工单位擅自将预定的壁厚6毫米的檩条擅自更换成3mm檩条，但是仍旧采取6mm尺寸进行报价，开发单位经过现场取证对其工程量、工程总价进行核实，其核减量约为 4t，即降低成本 3.5 万元，在事实确凿面前，施工单位从而同意核减该项目。自行车库阳光棚项目中，两侧阳光板分格根据设计图纸表明，分别为12cm高度，且要对对阳光板进行横向裁剪才能得以使用，而这会导致裁剪后的另一半材料的浪费，损耗率高达50%，而开发商与设计单位进行充分技术经济方面的对比分析，对阳光板方案设计进行优化，在保证施工质量的前提下，节省成本达到4万元。
　　4  结语
　　房地产项目现场成本管理对于整个项目造价的支出具有不可忽视的重要性，作为开发商内部成本控制人员，需要加强成本管理意识，深入施工现场，对重要单位工程、隐蔽性工程进行必要的跟踪。除此之外，开发商需要做好合同管理、施工优化等工作，从事先、事中、事后三方面进行全面管理，才能实现成本管理的准确化、有效化。施工管理人员尽最大努力对成本支出进行控制，从而保证项目顺利完成。
　　参考文献
　　[1] 颜洋，乔燕.房地产成本造价全过程控制与管理分析[J].建材与装饰， 2018（3）：157-158.
　　[2] 张欣.基于全面预算管理的房地产成本控制能力提升策略[J].企业改革与管理，2018， 334（17）：166-167.
　　[3] 陈俊.房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径[J].中国乡镇企业会计， 2019（3）：143-144.
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