房地产开发企业成本管理的问题与对策
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摘要：随着当前经济市场的变化，国家对房地产行业的重点调控，导致房地产企业在“牛市”中不明显的隐患逐渐暴露出来，资金已然成为制约房地产企业发展的命脉，因此当前房地产开发企业亟须对自身的成本进行有效的管理。本文主要对此进行探讨、分析，希望对相关从业者有一定的帮助。
关键词：房地产开发企业;成本管理;问题与对策
一、房地产开发企业成本管理的重要性
近年来我国土地成交价格的迅猛上涨，加上国家对房地产行业的宏观调控逐渐深入，房地产企业的利润空间逐渐缩小。当前房地产企业应当重视经营成本的管理，尤其是在央行多次调整贷款利息后，房地产企业的成本管理显得尤为重要，这样才有可能充分利用有限的资金完成预定的目标。因此，当前的房地产开发企业只有通过实施有效的成本管理政策，才能让企业最大程度的避免因资金问题导致的发展危机，才能切实保障企业的健康有序发展，才能确保实现企业的规划目标。同时通过房地产企业成本管理能够有效促进企业其他内部管理的实施，促进企业合理优化经营成本，从而使企业能够更有效率的使用自有资金，推动企业发展[1]。
二、房地产开发企业成本管理存在的问题
（一）成本控制意识不强
当前房地产企业仍处于2016年下半年以来房价快速上涨的“余温”中，快速增长的企业财富导致很多房地产企业在资金使用以及成本控制方面思想没有及时发生转变，因此在面对成本投入以及控制方面存在意识不足的问题。部分房地产企业不够重视成本控制的重要性，在成本控制方面往往只进行简单的成本核算，无法有效发挥成本管理的作用。除此之外，在项目开发过程中与供应商的招投标谈判也存在一定的问题，盲目压榨成本，企图利用这种方式，增加自身的利润。然而这样的方式不但对房屋质量无法做到有效保证，反而会导致与供应商关系紧张，不利于双方长期合作。
（二）成本管理目标不明确
在房地产企业成本管理中需要明确管理目标，找准企业的发展方向，并且能够有效实施对成本方面的管理。然而在实际的项目开发过程中，由于房地产企业自身性质导致的项目开发周期时间长，再加上要求日益严格的环保施工条件等因素使得成本优化工作想要统一目标就比较困难。在民营企业中，更需要明确成本管理的目标，这样才能够对后续的成本节约进行指导，例如在成本控制中，明确了需要最终将成本控制到什么样的效果、需要对哪一部分进行控制等。只有明确这些目标之后，才能够进行有效的成本管理工作。以此为前提，成本控制工作才能够符合企业自身发展需求，避免造成对企业资金的影响，推动企业向更好的方向发展。
（三）成本控制体系不完善
在房地产运行过程中成本控制需要相关的体系进行支持。严格的来说，在房地产企业中必须进行项目全覆盖，这样才能对成本进行有效的控制，而房地产企业的成本消耗主要集中在工程项目之中，因此在进行成本控制的时候，依据“量本利”原则兼顾整体突出重点，政策往往更倾向于开发项目主体，涉及设计、施工、供应商等多个方面。而现实工作中，成本控制往往也演变成了单纯的核算，虽然参与了前期的招投标过程，但是对于合同执行过程中的未知因素不能有效的把控，并未实现成本控制的目的，造成这种局面的主要原因是企业在进行成本控制时没有形成一个统一的整体，未将成本控制体系进行完善、未将开发过程中可能遇到的问题进行统筹。
（四）缺乏成本控制人才
人才是企业发展过程中最重要的部分，但是在房地产开发企业中，缺乏专业的成本管理人才。成本管理专业性较强，统筹度高，需要成本工作人员具备扎实丰富的专业知识。实际工作中成本管理人员对其他部门的工作了解不充分，导致工作不能有效、恰当的进行处理。同时，在房地产开发的过程中信息化建设较少，不像财务方面已有成熟的财务软件来支撑统计、计算工作。成本管理贯穿房地产开发的整个过程，无论是从招标到设计、还是从建设到验收等都需要成本管理全程参与。这就需要成本管理人员能够时刻掌握现场成本管理实施的动向，并据实做出修整，才能保证成本管理工作正常运行，达到预期的效果。
三、房地产开发企业成本管理问题的对策
（一）加强房地产成本管理意识
加强房地产成本管理意识需要从以下几个方面着手：第一，加强企业高层对成本管理的认识，这样由高层带头，逐级向下普及，从而提升企业整体成本管理意识;第二，在企业内部开展宣讲，从而增强企业内部工作人员对成本管理的认识。同时可以利用企业的宣传媒介增强对成本管理的知识普及，突出成本管理的重要性;第三，企业需要增强研究成本管理的力度，通过借鉴其他企业的成功经验，促进完善自身的成本管理体系，在实施的过程中，结合企业实际情况，形成相应的成本管理文化，潜移默化的来增强工作人员的成本管理意识[2]。
（二）制定相对准确的成本控制目标
在房地产企业开发过程中着重有以下几个方面需要成本管理：第一，购置土地。在土地购置的前期，需要对土地进行详实的调研工作，尽可能多的獲取政府部门对于这块土地的规划，结合规划指标及公司对该地块的定位进行全面的测算。根据测算的结果，在土地竞拍环节，量力而行。同时，也要关注该地块的耕地占用情况，尽管现在很多都是以“净地”的状态进行出让，但也存在企业需要交纳耕地占用税的情况。土地购置是房地产开发过程中，投资相当大的环节，因此需要进行充分的把控。第二，土地购置后的设计环节，房地产企业应该将当地的情况详细整理上报，设计单位也应该进行实地调查，保证数据的完整、准确，在这样的前提下进行设计，减少修改设计以及返工等现象;第三是材料的采购，房地产开发企业需要对市场进行充分的调研，多考察、多比较。在招投标过程中进行详实的了解，这样才能找出符合设计、性价比最高的材料;第四，在现场管理中对施工现场的安全、施工计划以及施工过程中材料器械的使用等进行严格控制，这样才能合理节约成本，同时加强对质量方面的管控。除此之外，在非必要的情况下，要减少甚至是杜绝更改设计的情况。一旦更改图纸就需要经过多重审核以及现场勘查，势必会加大成本的支出;第五，在确定合作意向后，要加强对合同条款的约束，最大程度的确保企业利益，才能顺畅的进行后续工作;第六，在销售的过程中，要审时度势，恰当的利用当地的宣传资源，提高项目知名度，加快房地产开发资金回流速度，缓解企业资金压力。通过上述方式能够有效对房地产的成本进行管控，促进企业的发展。
（三）完善成本控制体系
任何制度都需要形成体系，这样才能最大程度发挥作用。因此，在房地产开发企业中主要应该做到以下几个方面：第一，在事前控制阶段增强对成本使用的规划。对企业内外部进行充分的调查，保证在成本控制实施时有较强的可行性;第二，在事中执行阶段增强对成本的控制，成本控制人员全程高度参与才能有效对成本进行监督，并且对执行中存在的问题及时反馈，从而保证工程顺利进行;第三，在执行完毕后增强对成本控制的总结，找出需要改进的部分，增强企业的成本管控。同时对成本执行过程中的绩效进行审核，对表现优异的部门进行奖励，对表现较差的部门酌情进行处罚，以此来调动工作人员的积极性[4]。
（四）增强工作人员的素质
成本管理人员的素质直接关系到成本管理工作的质量，因此增强成本管理人员素质可以从以下几个方面着手：第一，在招聘工作人员时可以侧重考核成本管理执行能力，择优录取;第二，在新人接手工作时采取“老带新”的方式，让他们能够尽快适应工作要求;第三，让他们多去各部门参观考察，这样在制定成本控制制度时才不会脱离实际;第四，定期对工作人员组织培训，系统提升他们的专业知识。
四、结束语
综上所述，当前在房地产开发企业中成本管理虽然已经实施，但是不成体系，在实际执行的过程中往往达不到预期，最终导致实际执行的效果不理想。因此，房地产开发企业亟须建立相应的完善体系，这样才能有效的促进成本管理使得企业能够可持续发展。
参考文献：
[1]廖军.房地产开发企业成本管理中存在的问题与对策[J].住宅与房地产，2019 （19）：26.
[2]邱敏瑄.房地产开发企业成本管理问题的解决对策[J].企业改革与管理，2019 （12）：157+163.
[3]徐春萍.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].财会学习，2019 （12）：100-101.
[4]谢凯.房地产开发企业成本控制存在的问题及对策[J].住宅与房地产，2018 （3）.
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