房地产施工项目成本控制问题分析及策略研究

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　　 摘要：随着经济的不断发展，我国房地产业发展速度日益加快。房地产市场高速发展，越来越多的企业投入到房地产行业中，使得行业竞争不断加大。房地产企业要在激烈的竞争中立于不败之地，必须提升管理水平和业务能力，在保障施工项目质量安全的前提下，控制施工成本，实现利润最大化。文章研究分析了现阶段房地产企业施工项目成本控制中存在的问题，并提出相应的解决策略。
　　 关键词：房地产;施工项目;成本控制;问题;策略
　　 房地产业是一个综合性的产业，涉及到很多行业领域，它为推动我国经济的发展和城市化进程的加快做出了重要贡献。近年来，我国房价持续上升，房地产行业利润一直呈现上涨趋势，很多企业都纷纷跻身于其中，使得这一行业竞争力越来越大。另外，房价的持续飙升，使得很多人成为了房奴，奋斗一生都不一定得到一套房，严重影响人民生活质量。房价的非正常飙升与开发商的投机炒作、施工成本增加及对房地产利润监督力缺乏有关。因此，国家出台了一些调控政策，开始规范房地产开发项目成本控制体系，严格把控施工成本的造价管理工作。企业要想在竞争中生存下去，就必须解决好施工项目成本控制问题，提升自身竞争力。
　　 一、我国房地产现状及对项目成本的影响
　　 （一）我国房地产业发展现状
　　 现阶段，我国房地产行业处于一个上升时期，越来越多的企业投入到这一行业，使得房地产市场高速发展，具体表现为房产销售量不断增加、房价不断上涨、对房地产的投资不断增加、房地产行业资金来源充足。仅仅从房价的上涨速度就可以看出发展速度，据调查我国各地的房价都在持续增长，尤其是二线、三线城市的房价涨幅更大。房地产市场高速发展的现状是由多种因素导致的，包括政府扶持、社会需求增加、国外经济的刺激、可开发土地增加等，其中最为重要的因素就是国家政策的扶持，极大地刺激了消费，拉动了市场发展。虽然处于上升时期，但是我国房地产行业发展历史较短，只有几十年的时间，管理体制还不完善，存在许多问题，比如管理方式落后、管理成本高等，还需要我们不断改善。
　　 （二）高速发展现状对成本控制的影响
　　 房地产与国计民生息息相关，影响着整个国民经济的稳定运行。目前，由于监管力度小、开发商故意炒房、投资者投机购房等因素，使得房屋价格成为天价，让很多人望房兴叹，不仅严重影响人民生活质量，还对我国经济的稳定健康运行造成了一定的威胁。房价的畸形上涨对房地產自身也有很多不利影响，尤其是在项目成本控制这一块。首先，最直接的影响是加剧行业竞争，房价的持续上涨必定带动利润的不断增加，很多企业在巨大利润的诱惑下，不顾实际市场逐渐饱和的情况，纷纷投身其中，加剧了行业竞争，甚至出现了恶性竞争情况。其次，土地成本也随之上涨。由于房价的畸形飙升及房屋的大量建设，使得土地成本也在不断上升，而土地成本的上涨又使得企业项目成本增加，然后导致房价进一步上涨，形成了一种恶性循环。再者，存在极高的风险。现在房地产行业虽然表面十分繁荣，但是存在不少潜在的风险，比如空置的商品房过多，而房价还在不断上涨，很容易形成泡沫经济。如果政策一旦发生变动，该行业及与之有关的行业都会受到较大的冲击，经济势必受到较大的影响，后果不可估量。
　　 二、房地产施工项目成本控制中存在的问题
　　 （一）对成本控制认识不足
　　 大多数房地产企业对施工项目成本控制认识流于表面。简单来说，房地产的施工项目成本控制是指把控好整个项目的成本，实际支出与计划支出的差距控制在一定范围内，即使出现了偏离问题，也可以及时进行调整，避免出现较大出入问题，确保整个施工项目能够顺利开展。因此，对成本管理应该贯彻于整个施工过程中，即在施工前、施工中及施工后的每一个环节中都进行成本控制。但是，现实中绝大多数企业都只重视施工阶段的成本控制，项目完成后才核算成本，不能及时发现并调整亏损的地方，造成了一些不必要的浪费。另外，各个部门之间对成本控制方面缺乏有效的沟通交流，只负责部分内容，不考虑整个项目的成本控制问题。技术部门只关注技术问题，施工部门只关注项目施工进度，材料管理部门只关注材料的发放采购与验收，各部门之间不进行有效沟通，很容易导致各部门间的成员误会，造成工期拖延或成本增加问题。另外，一旦出现项目超出预算或出现亏损问题，各部门之间又互相推诿，发生争执或将责任统一推给项目管理部门。
　　 （二）成本控制方法有问题
　　 很多房地产企业的成本控制方法存在问题。很多房地产企业在实际成本控制中，常常减少材料方面的支出，追求过低成本，忽视了对项目工程质量的考虑。通常情况下，施工项目成本越高，项目工程质量越好;反之，项目工程质量越差。一些房地产企业为了追求高利益，想方设法削减成本，采取偷工减料、以次充好等手段，很多豆腐渣工程就是这么形成的。这些手段可能在当时达到了节约成本、提高效益的目的，但是从长远来看会断送企业及房地产行业长期发展的前途。不科学合理压低成本的做法，使得项目工程质量得不到保障，存在很大的安全隐患，容易引发事故，造成人员伤亡。一旦发生安全事故，企业不但要承担巨额经济赔偿和相应的法律责任，也直接断送了企业的未来。同时，还降低了人们对房地产企业的信任度，严重影响该行业的可持续发展。
　　 （三）成本控制管理工作不到位
　　 很多企业的成本控制管理工作都流于形式，落实不到位。项目成本控制与管理工作是一项比较复杂、综合性较强的工作，涉及到用料、资金、能耗、进度等多项内容，需要对施工事前、事中、事后的每个环节都了解清楚，综合管理控制，尽最大可能科学合理的降低成本，保障整个工程项目效益。但是很多房地产企业对成本控制管理工作了解不深入，只关注施工阶段的成本问题，忽视施工前和施工后的成本控制管理，只关注表面看得见的成本控制，忽视技术等潜在的成本控制。这就使得成本控制管理工作失去了作用，不能科学合理地控制项目成本，影响企业的经济效益，不利于房地产企业进一步发展。 　　 （四）生产要素管理不规范
　　 在整个房地产施工项目工程成本中，材料费用占的比重最大，占总成本的一半以上，由此可见，材料管理十分重要。如果做好材料管理工作，整个施工项目的成本控制就成功了一半。但是在现实生活中，房地产企业材料管理中存在很多漏洞。因材料管理不规范、不到位而导致的资源浪费现象很普遍，这使得材料管理成了一大难题。管理材料中常见的突出问题主要在于材料的预算、核算及结算这三方面。材料预算方面问题主要有实际采购支出与预算有出入、没有科学合理的采购计划、采购不遵循计划导致材料不足或剩余过多等问题。在材料核算方面，不能准确核算出具体消耗量。财务核算很少去实际盘点对账，常常忽视因其他原因导致的非正常损耗，账面记录与实际不符，不能有效地控制成本。材料结算方面，不能及时结算，难以控制成本的稳定性。另外，难以结算清楚多余的物料或超出预算部分的物料，很容易引起问题，拖慢工程进度。除了这三大方面，还存在原料账面库存与实际出入库不符、材料放置不规范、人员随意领取物料、材料失效及被盗等问题。
　　 与一些发达国家相比，目前我国大多数房地产企业普遍存在成本控制问题，对施工项目成本控制了解不全面、不深刻，成本控制方法不合理，不重视成本管理，风险意識淡薄，最终导致企业经济效益低下，难以进一步发展。
　　 三、房地产施工项目成本控制相关策略
　　 （一）提高全员意识
　　 建立起全过程的项目成本控制体系，加强全员的成本控制意识，尤其是管理阶层的工作人员，让其意识到重要性与深刻性。企业要不断展开宣传教育，不仅要提高各个施工环节中的工作人员意识，而且还使其明确在实践中如何做才能控制成本。
　　 （二）做好设计环节的成本控制
　　 项目施工中各个环节做好详尽合理的计划安排，尤其是设计环节。在设计环节的成本控制方面，应选取高素质设计人员，建立科学合理的激励机制，使设计费用与设计质量成正比关系，促使设计优化，加强设计人员的成本控制意识。可以实施限额设计，在确保设计质量的前提下，尽可能减少设计图的变更，把控好设计进度，确保设计和现场进度相协调，从源头上控制成本支出。
　　 （三）做好施工阶段的成本控制
　　 施工阶段成本控制中，施工阶段的事前、事中、事后的每个环节都要考虑到。事前的成本控制主要是原料和人工成本这两方面。原料方面，制定详尽的采购计划，选择质量高、价格低、距离近的供应商或加工单位。另外，严格管理好物料，出入库都要及时盘点，按照规范标准防止保存原料，不断检验物料，及时清理掉失效或有问题的物料。在施工时，物料的发放要跟上施工进度，材料耗费严格按照计划实施，做好物料的回收与清理工作。组建一支高素质的专业团队，做好专业技能、安全技能的培训，培养员工的责任感，提高他们的综合素质。施工中期，主要就是由于设计出现问题，而产生的一系列的成本，比如重装成本。这就需要做好设计方面的工作，避免出现多次更改。施工后期，主要是做好对剩余物料的回收与管理，详细盘点每一种物料，并详细记录，做好回收利用工作。
　　 （四）优化施工方案，加强部门间的有效沟通
　　 成本控制不仅仅是一个部门的事情，而是关系到企业的所有部门，每个部门都要积极参与其中。当某一个环节出现问题时，要及时向相关部门反馈，及时做出相应的调整，及时止损。各个部门之间积极进行沟通交流，确保信息互通，为成本控制提供良好的建议。同时，项目管理部门要积极检验施工环节，及时发现问题，做好各部门之间的沟通协调工作。
　　 施工方案的优劣直接关系到实际成本控制。施工方案不同，耗时也不同，所需的费用也存在差异。依据项目的难度、规模、性质等因素，最好制定多个施工方案，从中选出最佳方案。在实际操作中，施工人员要严格按照施工方案执行，不要擅自更改方案，以免造成不必要的损失。
　　 四、结语
　　 综上所述，施工项目的成本控制水平与房地产企业的经济效益密切相关。加强成本控制管理工作，是每个企业必做的。科学合理的项目成本控制管理能够使企业实现经济效益最大化，为企业增加一定的战略优势，提高企业竞争力，推动企业进一步发展。
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　　 （作者单位：枣庄市薛城区城市建设综合开发公司）
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