唐山房地产价格影响因素分析

来源:用户上传      作者: 张 喆

　　提要本文从房地产价格影响因素的定性分析入手,对影响唐山房地产价格的因素进行灰色关联度分析,通过与其他城市的比较,得出唐山房地产价格主要由城市经济发展水平决定,投机因素较少,具有稳步上升的空间。政府应大力发展经济,提高人均可支配收入,促进房地产市场健康稳步发展。
　　关键词:房地产价格;灰色关联度分析
　　中图分类号:F293.3文献标识码:A
　　
　　一、房地产价格影响因素定性分析
　　从1998年国家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房贷全面放宽,2006年全国知名品牌地产开发商进驻唐山,唐山房地产价格一路走高,影响唐山房地产价格的因素有很多,主要有:
　　(一)居民收入水平。居民收入水平体现了一个地区居民的购买力水平,如果一个城市经济水平发展较快,居民收入较高,那么这个地区的房价也就越高。如2008年北京的平均年工资水平为56,328元,河北的平均年工资水平为24,756元,而对于房价,北京明显高于河北,北京商品房平均销售价格为12,418元/平方米,河北仅为2,779元/平方米。
　　(二)城市GDP。GDP是国内生产总值的简称,反映了一个地区的经济发展水平。一个城市宏观经济持续发展,能拉动房地产业的发展。人们对于经济持乐观的态度,必然也会增加对于耐用消费品――房产的购买。如果一个地区经济持续低迷,GDP增长缓慢,人们投资与消费均趋于谨慎,必然会影响房地产价格。
　　(三)城市人口总量。一个城市居民人口的多少能反映一个地区房地产的一般需求趋势。“住有所居”是人们生活的基本要求,如果一个地区的人口自然增长率较高,或者由于产业结构变化等因素大量外部移民涌入,都会推动对房地产的需求。
　　(四)货币政策。当央行根据经济运行情况,实行紧缩的货币政策时,银行利率的上升会提高购房者(主要为中低收入者,因为其购买房产要向银行贷款)的贷款成本,从而抑制房地产市场的需求,进而影响房价。如近期“新国十条”中规定的有关二套房的认定标准,贷款银行对借款人执行二套(及以上)差别化住房信贷政策,必然会对房地产市场产生一定影响。
　　(五)税收政策。当政府增加房地产交易税费时,将提高房地产交易成本,减少部分投机行为,降低房地市场的热度,进而影响房价。如果政府设立固定资产税,那么住宅空置率将会显著减少,从而抑制房价暴涨。如上海拟对住宅开征房产税,将会通过税收抑制投机性需求,对房地产市场产生深远的影响。
　　(六)开发商的成本。简单地说,房价=成本(土地购置成本、建设成本、管理费用、财务费用等)+利润,假如当开发商由于土地的购置价格上升等因素而成本提高时,必然会对房价产生影响。
　　除以上六方面外,房地产的地理位置、居民家庭规模的变化、周边自然环境、城市规划等因素也会影响房地产价格。
　　二、唐山房地产价格影响因素实证研究
　　上文对房地产价格影响因素进行了定性分析,下面从唐山实际情况出发做定量分析,考虑到数据资料的可得性和代表性,本文选取唐山房地产近7年的数据,运用灰色关联度分析法进行研究。
　　(一)灰色关联度分析理论。我们在分析一个经济系统包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影响大、哪些影响小时往往需要进行回归分析,而回归分析要求大样本,分布是典型的,计算量大。八十年代初形成的灰色系统理论则考虑到回归分析的不足,采用关联度分析法来做系统分析。在灰色系统理论的关联度分析中,把描述各因素对结果影响程度的“量度”称为关联度,其实质是描述系统发展过程中因素相对变化的情况,即变化大小、方向及速度等指标的相对性。房地产市场价格系统就是一个灰色系统,影响房地产市场价格的诸因素在相互关系、作用程度、数据收集方面均符合灰色系统的概念。灰色关联度分析法主要分为以下两个部分:
　　1、数列的无量纲化处理。比较数列和参考数列之间,以及比较数列之间,存在量纲不一致的情况,为了消除量纲不同给关联分析带来的不良影响,就要进行无量纲化处理。无量纲化处理常用的方法有:初值化处理、均值化处理、标准化处理。
　　设x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是参考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m个比较因素序列。在这里我们用标准化的处理方法对各序列数据进行无量纲化处理,即:
　　参考数列:y(t)==,,…,,
　　比较数列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,这样得到的新数列序列量纲唯一,其均值为0,方差为1。
　　2、关联系数的计算。首先,计算差数列△y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{△｝=maxmax△y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n与最小值min{△｝=minmin△y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,计算关联系数:(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0<<1)为分辨系数,作用是消除max{△｝值过大从而使计算的关联系数失真的影响,一般情况下=0.5;min{△｝、(max{△｝)为两级最小(最大)差;最后,计算关联度=(t)。
　　关联度反映了参考序列和比较序列在同一时刻的紧密程度,关联度越大,两个序列在该时刻的关系越密切;反之亦然。比较与(i≠j),若>,则表明第i个因素对结果的影响比第j个因素大。
　　(二)数据选取。前文对房地产价格影响因素做了理论分析,在此基础上挑选适用且可量化的影响因素作为唐山房地产市场价格的影响因素指标,具体指标与数据见表1。(表1)
　　(三)实证分析。由于数据的计算比较复杂,故本文采用DPS软件辅助计算,实现灰色关联度分析,具体过程如表2～4所示(数据的计算考虑了随机误差)。(表2、表3、表4)
　　由以上的灰色关联度分析,得出各影响因素对房地产价格影响程度的排序,如表5所示。(表5)
　　(四)结论。第一,在影响唐山房地产价格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的两个因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增强了居民的购买能力,使得唐山房地产价格在近几年一直呈上升的态势(2008年由于金融危机等影响使得房价略有下降),并未受到2005年颁布的《国八条》和2006年颁布的《国六条》的影响;第二,由于近几年唐山经济迅速增长,生活环境不断改善,吸引了除农村和近郊人口外,大量外来的高级人才涌入,这些人购买力较强,因此人口增加对于价格就有较大的影响;第三,商品房屋销售面积是反映需求的指标之一,而竣工房屋面积则是反映供给的指标之一。从以上数据说明,商品房屋销售面积对房地产价格的影响程度较大,消费主导着市场价格的波动,此时形成卖方市场。
　　总的来说,目前唐山房地产市场供不应求,但经济的迅速发展和人口的增长是造成房地产价格上升的主要原因,投机因素较少,在短期内仍将保持平稳上升的态势。
　　(五)不同地区关联系数比较分析。依据其他学者的分析,北京、上海、兰州等城市影响房地产价格的主要因素有所不同,可见房地产价格影响因素的排序具有个性,不能照搬其他城市的研究结论作为依据来制定房地产发展的政策。北京是我国的政治经济文化中心,随着我国经济的迅速发展,作为我国首都的北京吸引了不少来自国外的人才,再加上国内高级人才的涌入,使得人口总量对房价的影响极其重要。在上海这类发达地区,房地产升值潜力较大,商品房成为投资者的投资入点,导致信贷规模对房地产价格产生较大影响,投机因素多,房地产泡沫出现的可能性大。人均可支配收入和GDP是省会城市兰州房地产价格最重要的两个影响因素,居民购买力的增强还会使得房地产价格进一步的上涨。虽然唐山不是省会城市,但是唐山的区位优势明显,交通便利、路网发达,石油、铁矿石、煤炭、盐碱、有色金属等矿产资源丰富,在我国经济增长的第三极“环渤海经济圈”中占有重要地位。随着唐山经济的发展、家庭收入水平的提高、对居住条件改善的需求,产生巨大的住房需求,唐山房价还会在合理的范围内进一步上涨。(表6)

　　三、政策建议
　　通过以上的定性定量分析,确定了影响唐山房地产市场价格变化的因素以及各个因素对价格变化的影响程度,下面提出稳定唐山房地产价格的政策建议:
　　(一)大力发展经济,提高人均可支配收入。自2005年以来,唐山经济迅速发展,国民生产总值居全省11个省市中首位,而房价却不是最高的,位于秦皇岛和廊坊之后。这说明唐山的房价还有一定的上涨空间,政府还需大力发展城市实体经济,增加就业机会,提高居民人均可支配收入,增强社会保障能力,从总量上增加居民的收入来源,提高生活质量。只有实际购买能力的提高,才能确保唐山居民“住有所居”。
　　(二)积极采取有效措施,适当扩大住房市场有效供给。针对目前唐山房地产市场为卖方市场的现象,政府应做好土地管理规划,增加土地有效供给,加快闲置土地开发,压缩房地产开发商蓄地待涨造成过长的房屋建设周期,切实规范销售行为。此外,房地产开发有一定的周期,短期内难以迅速增加供给量,因此积极发展二手房市场,盘活存量住房也是扩大房地产市场供给的有效手段。
　　(三)加强金融监管,促进房地产业健康发展。加强房地产信贷管理,一方面准确核实房地产商的资质,确保其有一定比例的自筹资金,防止不符合条件的开发商和项目套取资金;另一方面要积极支持有利于扩大中小普通住房供应的信贷资金需求,满足有支付能力城乡居民改善住房条件的需求,做好房贷的审核,防止炒房者转嫁风险。
　　(四)运用灵活多样机制,扩大保障性住房供给。保障性住房主要针对低收入群体,政府应把解决城市低收入家庭住房困难作为城市住房中的重点和深化住房制度改革的重要内容。切实落实九部委联合发布的《廉租住房保障办法》,在政策主导的前提下,运用多样化、灵活化的机制,鼓励民营企业参与到廉租房的建设和运作中来。针对不同收入群体设计不同的保障性住房方案,细化市场供给。
　　(五)依托城市规划,拓展房地产开发空间。随着唐山“凤凰新城”、“南湖生态城”等一系列规划项目的实施,房地产开发空间不断扩大。目前,建设路、北新道拓宽工程结束,外环线全线通车,因交通条件改变后,周边一系列配套设施将逐步得到改善,房地产的批量开发使得物业水平也将提高。在进行土地规划时,在一个地区内应使高、中、低住宅适当搭配,防止出现“贫民窟”现象,促进社会和谐发展。
　　(作者单位:吉首大学)
　　
　　主要参考文献:
　　[1]高芳.郑州市房地产市场价格影响因素分析[D].西北大学,2009.
　　[2]政研.唐山房价走势分析[N].唐山劳动日报,2008.4.1.
　　[3]何星纳.兰州市房地产价格影响因素研究[D].甘肃农业大学,2009.
　　[4]洛涛.唐山楼市涨势惊人[N].经济参考报,2007.7.30.

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