房地产开发项目资金链管理
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作者: 尤 佳
提要在整个房地产项目开发过程中,项目耗费资金量巨大,严格加强资金管理和提高资金使用效率也就成了房地产企业管理工作必须解决的问题。本文从房地产企业资金管理现状入手,结合房地产行业特点,提出改善意见。
关键词:房地产开发项目;资金链
中图分类号:F293.3文献标识码:A
房地产企业资金链是从项目融资开始,经过项目开发及交付使用,再到销售回款,然后支付外部融资成本的一个循环反复的过程。在目前银行惜贷背景下,如果企业自有资金已使用,没有销售回款或新资金流入,房地产开发项目的资金链极易断裂,从而给企业带来风险。所以,在项目开发过程中,房地产开发企业应努力保持资金链的良性运转。
一、我国房地产企业资金链管理现状
1、融资渠道狭窄。国内房地产企业开发项目资金来源主要来自企业自有资金、银行贷款、购房者订金及预付款等。另外,银行为购房者提供按揭贷款,所以现阶段房地产开发企业资金筹措的主要来源还是银行贷款。
2、银行贷款要求提高,经营状况差的企业筹措资金难度提高。在目前银行拥有大量存款,但惜贷的情况下,为保证贷款及时回收,商业贷款的要求势必会提高。而业绩不佳的企业在当今经济情况下,达不到规定的要求时,融资依然很难。
3、在项目开发过程中,资金使用计划性不强。项目成本管理水平低,导致项目实际成本超出计划成本;开发过程中不可预见因素导致的变更事项,也增加了资金的浪费;而变更事项的反复会造成工期的拖延,从而造成资金的重复浪费。
二、房地产企业资金链管理的改善
1、重视开发项目的可行性研究。企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段,通过对项目开发背景、规模、功能和技术经济指标分析,初步确定投资成本,根据投资成本确定资金使用量。首先,对开发项目的背景情况进行认真调查,以确保投资回收;其次,企业在深入调查和掌握各类资料的基础上,对开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测;再次,企业要对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目进度。大型开发项目由于建设期长和投资额大,需要进行分期开发,对各期的开发内容作出统筹安排;另外,企业要对开发项目成本费用进行初步估算,力争和未来开发事实相符,提高评价的准确性;最后,企业根据项目投资估算和项目开发进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大,必须在投资前做好对资金的安排,通过不同的方式筹措资金,减少筹资成本,保证项目的正常进行。
2、企业要拓宽自身融资渠道。目前,银行贷款仍是企业的主要融资方式。但受金融危机影响,银行惜贷,房地产企业融资渠道日益狭窄。所以,企业必须拓宽融资渠道,才能满足长远发展。如果企业融资继续依赖银行,也会给银行带来金融风险。所以,拓宽房地产企业融资渠道也就有了现实意义。企业融资方式应当向上市融资、债券融资、信托投资等方向发展。企业应对各种融资方式的资金成本及融资条件进行综合分析,尽量选择偿还周期长,资金成本低的融资渠道。企业不应局限于一种融资方式,要建立多元化的融资模式,以最大限度地减少融资风险。
(1)上市融资:分直接上市和间接上市。直接上市融资额大,且筹集到的资金作为注册资本永久使用,没有固定还款期限。但融资门槛高,间接上市就是指非上市公司收购业绩差、筹资能力弱的上市公司,剥离被收购上市公司不良资产,注入优质资产,形成新的主营业务,实现公司间接上市的目的。
(2)债券融资。企业按照法定程序发行企业债券,约定在一定期限内还本付息。房地产债券收益较高,可按期收回本金和利息,有较高安全性,有一定的流动性。我国房地产债券发行处于初级阶段,在发行规模、债券发行程序、债券评级等方面有待改进。随着我国房地产金融市场进一步发展,房地产债券融资的比重有望增加。
(3)房地产投资信托。指信托机构通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益权证、股票等方式受托投资者的资金,然后进行房地产开发投资或房地产抵押贷款投资,并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。不论何种方式,证券化是其主要特点。房地产投资信托的权证可在证券交易所进行交易,或采取场外直接交易方式,具有较高流动性。长远来看,房地产投资信托是能为房地产企业提供长期稳定资金,拓宽了企业融资渠道,这种模式有望成为国内房地产企业的主要融资模式。
3、项目开发过程中重视资金使用控制。首先,企业根据可行性研究确定资金需求量,进而编制年度、季度、月度资金预算表。其中,资金预算分资金预算收入、资金预算支出两部分内容。预算收入是指项目投资所带来的现金流入额;预算支出是指项目投资导致的现金流出额。通过编制年度预算及月度执行预算,企业年度资本运作与日常资金管理工作结合起来;其次,企业要加强资金使用动态管理。企业资金管理部门根据月度执行预算,对各部门资金使用状况进行监控。企业根据各部门资金使用的特点,以预算为标准建立指标考核体系。资金管理部门根据各部门预算的执行情况,按月、季、半年及年度进行分析与考核,对预算编制部门以预算精度为考核重点,对预算执行部门考核完成情况;最后,在资金预算执行过程中,当遇到前提条件发生变化时,如发生工程合同变更、工程付款方式变更等新情况时,需要对资金预算进行调整或追加。由预算责任部门提出申请,资金管理部门提出调整意见,实行逐项申报、审批制度。预算必须是最新调整过的预算,及时跟踪项目开发过程情况的变化。
4、加快资金周转速度,提高资金使用效率。(1)项目建设前,要合理控制工程造价,重视工程预算的审核管理;(2)在项目建设阶段,企业在保证工程质量和人员安全的前提下控制施工周期,尽量缩短资金在生产阶段停留的时间;根据工程合同实行严格的拨付款制度,严格控制工程费用支出,提高资金使用效率;(3)项目竣工交付使用阶段,根据工程合同条款规定,对项目成本准确核算,避免不必要的资金流出;(4)销售阶段,企业要做好销售工作。销售部门根据项目可行性研究报告和即时市场行情及时确定房地产营销策略,采取灵活的销售方式,加快资金回收速度。
三、结论
房地产行业有着资金密集型的特点,在当今银行惜贷、融资渠道狭窄的情况下,房地产开发企业一方面需要政府出台相关政策以建立多元化资金筹措体制;另一方面企业自身也要提高资金管理水平,提高资金使用效率。随着国内金融市场的进一步开放,资金将在房地产行业起着越来越重要的作用。加强资金链的稳定性,也成为了房地产企业管理中需要解决的课题。
(作者单位:西安建筑科技大学管理学院)
主要参考文献:
[1]卢家仪,蒋冀.财务管理.北京:清华大学出版社,2006.
[2]张红.房地产经济学.北京:清华大学出版社,2005.
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