我国城镇居民住房消费能力评价方法

来源:用户上传      作者: 魏雪清

　　房价一直是我国房地产市场的焦点问题。社会各界包括政府、银行、房地产商和消费者由于各自利益和立场的不同，对房价高低与否各有说法。目前，国内常常使用“房价收入比”作为衡量某一地区住房价格综合水平的指标，并且围绕着以“房价收入比”的高低来评判房地产市场是否存在“泡沫”展开了争论。那么，“房价收入比”是否可以作为这样一个标准呢？如果不能或者不够合理，我们又该如何来衡量我国城镇居民住房的消费能力？
　　
　　一、“房价收入比”国内研究现状
　　
　　（一）“房价收入比”理论上的争议
　　1、定义。对于它的定义，有定义为“一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比”；也有人认为是指“某一国家一套中等水平的商品住房的销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系”。然而，根据联合国人类住区中心所发布的《城市指标指南》，房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。可见，在概念上“房价收入比”就是不统一的，因此在认识与实践运用中难免发生许多错误与混乱。
　　2、“4－6”合理区间的国际惯例。对于通常所说的“房价收入比”4－6合理区间的国际惯例依然是不可靠的。据考察，最早提出“房价收入比”是1989年10月香港大学的专家伯纳德・李诺。他在一份研究报告中指出：“在发达国家，房价收入比在1．8～5．5:1之间，……在发展中国家，该数一般在4～6:1之间。当然也有例外。”随后，该句话由于被国际组织多次引用，变成权威。房价收入比的高低，根据不同地区的发展状况、房地产市场、居民收入等问题的差异以及计算“房价收入比”时考虑因素的不同，其结果也是具有很大的差异性，并不能把它作为一个通用的评价指数。
　　3、我国特殊国情。目前，我国很多城市居民手中拥有旧房，这些购房群体往往是卖旧房买新房，因此，直接由新上市新房的价格得出的“房价收入比”是有所欠缺的。也正因为此，近年来出现了许多衍生概念，如“新房房价收入比”、“旧房房价收入比”、“新旧房房价收入比”等。另外，也有人把“房价收入比”按照收入阶层、上市住房的新旧程度以及居民是否拥有自主住房细分为几种类别区别分析。
　　（二）计算方法上的分歧
　　1、房价是市场均价还是中位价。按照联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》的规定：“中等住房价格是指在售房者不是迫不得已而卖房的情况下，住房进入市场适当长的时期后的出售价格。……该地区内有50%住房的价格低于这种住房；有50%住房的价格高于这种住房。因此，在计算中等价住房价格时就应当包括该地区内的所有住房，无论是新的还是旧的，是正式还是不正式的。”这里的房价是指市场上各类住房的中位市场价格，而目前国内大多数研究者计算时往往使用市场平均价格，究竟哪一种计算更为合适仍有待研究。
　　2、以多大面积作为一套住房的计算单位。在联合国人类住区（生境）中心的《城市指标指南》中，规定以一套或一个居住单元作为计算单位，但并没有明确多大面积为一个居住单元，这主要是考虑到各国的具体情况。国内研究者以不同面积如50平方米、60平方米、70平方米等作为一个居住单元，自然会得出不同的房价收入比。还有的以现行人均居住面积，也有的以小康水平居住面积进行计算，再乘以平均家庭人数得出总的房价。
　　3、数据来源。国际上通行的方法主要通过抽样获取样本数据，而国内主要从通过报表所形成的统计资料中获取数据，因而无论其精确性还是口径上在国际国内都有差异。
　　由此可见，房价收入比自身不论在理论还是计算方法、数据统计上还存在很大的争议，它并不能全面地反映出城镇居民对于住房的购买能力和承受能力，因而把它作为评价房价是否合理的指标是不够客观的。
　　
　　二、如何评价城镇居民住房消费能力
　　
　　衡量城镇居民住房消费能力的指数。通过借鉴国外较为成熟的房地产市场经验，针对我国房地产市场特殊情况及居民住房实际状况，寻求一个能够较为合理地反映城镇居民住房消费能力的指标，从而达到客观评价房价合理性的目的。以下为可供我们借鉴的评价指数：
　　（一）可支付性指数（HAI）。可支付性指数是用来评价居民住房支付能力。目前，美国许多商业咨询机构都计算和公布住房可支付性指数，其中以NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS于1981年推出HAI指数最为著名，每月发布一次，实时反映居民对住房支付能力的变化。
　　如果住房市场中处于中位数收入水平的家庭正好能够承受中位数房价的住房，则此时的HAI为100；如果该家庭只能承受更低价格的住房，则HAI小于100；大于100的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。根据中位数的定义，HAI指数有较为明确的比较标准：大于100的指数值说明住房市场中家庭的支付能力较好，反之则较差。
　　（二）住房机会指数。住房机会指数是指不同收入家庭买得起市场上在流通的住房的比例数。计算公式：住房机会指数=房价低于居民住宅负担能力的住宅流通数量/全部住宅流通数量。这一比例越高，代表居民购房选择机会越多。国外通常以中等收入的家庭负担能力为标准测算住房机会指数。合理的房价应该让中等收入家庭在市场上买得起超过50%以上的住房。
　　
　　三、城镇居民住房消费能力评价进一步思考
　　
　　总之，我国目前所采用的“房价收入比”指数具有一定的不合理性。笔者认为，我国城镇居民住房消费能力的评价，可以从住房消费的角度来思考。众所周知，住房已成为占据我国居民消费的一大重点，那么对于普通居民的正常消费支出来说，住房所占的比例要以多少为一个合适的标准？比例过大，是不是可以说明房价过高；比例过小，是否可以反映出房价还有上升的余地？
　　在此，笔者希望能够提出一个关于“住房消费指数”的评价指数，它主要计算我国城镇普通居民的住房消费对全部消费所占的比例，并以一个适当合理的消费比例为标准，比较住房消费比例与这个参考比例值，从而反映出房价是否高出居民购买承受能力，并在一定程度上反映房价是否合理。当然，笔者对于这个指数也只是限于初步的设想阶段，对于其中的许多具体细节问题，还没有更细致、更全面的研究。以下是笔者对一些问题的思考。
　　（一）如何计算住房消费比例。从宏观来看，住房消费比例是一个变化的、动态的数据，以年为计算时间跨度，每年得出一个住房消费指数比较值进行评价。由于一次性购房消费行为具有较长的周期性，难以计算分析，以及目前居民按揭贷款购房方式的普遍性趋势，这里的住房消费主要是以居民一年中所支付的按揭房款为计算数据。而居民的全部消费就是指一年内各种日常消费的总额。
　　住房比例的参考标准较难以确定，采用多大的比例作为标准才能具有广泛的参考性并得到多数人的认同呢？笔者认为，可以计算出中位数收入家庭的住房消费比例，以此作为我国居民住房消费比例的参考。为满足时代发展变化的要求，中位数家庭的住房消费比例也是每年计算一次。
　　（二）数据来源及统计方法。鉴于房价收入比采用市场均价所带来的数据不真实性，以及对于本文所提住房消费的特殊群体性，采用抽样调查获取样本数据进行分析计算可靠性较强。
　　关于住房消费指数的具体问题，尚有许多考虑不周之处，还望能够得到讨论参与，批评指正以修改完善，为我国居民住房问题的认识带来些许参考帮助，共同促进我国房地产市场的健康发展。

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