房地产公司的项目管理和成本控制探究
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作者: 张建文
摘要：本文首先对房地产公司的项目管理和成本控制的现状进行概括，然后从工程项目的投资决策与设计决策、工程项目具体实施的各个环节、如何对竣工后的各个环节进行管理与控制三个方面来阐述如何有效的对项目管理和对成本控制，从而有效的推动房地产的发展。
关键词：项目管理；成本的控制；房地产公司
一．概述
近几十年来，房地产业的发展十分迅速，房价也有较大幅度的上升。政府部门虽然颁布了一些宏观调控政策以抑制房价，但是由于该行业的利润比较可观，
土地又是不可再生资源，这就使得房地产的开发商间有十分激烈的竞争。在相同的条件下，在工程项目建设中，工程质量及其进度能同时确保，又兼顾项目开发成本的有效方法与途径：将工程建设项目的各阶段与各环节都控制好。能做到这一点的企业获胜的几率较大。
二．项目管理和成本控制具体措施
（一）对工程项目的投资决策与设计进行加强
1.投资阶段
该阶段与企业的领导的经验与眼光，相关部门的作用等有关。工程造价部要与财务部等有关部门积极的配合，尽早将工程建设中的所有费用准确的计算出来（前期规费、土地成本、工程造价、管理费用等等），并对工程经济中的一些相关的指标进行估算和评价，将经济与技术间的关系处理好。争取做到让决策层首先对完成该项目所需用的资金、经济、投入有个了解，为其做投资决策打好基础。
2.设计阶段
对该阶段实行招投标制度能达到设计方案的优化。通过该方法选择最佳设计单位，为保证设计的合理性与准确性及其先进性打下基础，从而确保工程设计的质量。工程项目中，限额设计是很好的控制方法，对投资规模的控制很有效帮助。工程项目的设计直接关系到建设费用、周期及其产生的价值、效益，所以该阶段要十分重视。充分应用价值工程。合理的运用该工程，不仅能将工程功能提高、使工程造价降低，还能保证设计工作的功能和造价统一起来。要严格的审查设计图纸及其图纸质量，对于专业间的图纸矛盾要及时提出并修改，避免返工和浪费的现象。还要考虑图纸的合理性、造价经济性、施工可行性，从而达到提高设计质量的目的。
（二）工程项目的具体实施
首先要严格的审查施工单位的资质，如有必要可进行实地考察，这样可以有效的避免质量差、信誉差的施工单位进入投标单位。施工企业应该有足够的实力，从而保证它自身的生产、经营与效益。同时要对招标条件进行严格掌控，将工程标底与标书进行严格的编制，同时也要对评标定标的工作好好把握，通常采取公开或邀请招标的方式进行工程招标。招标书的条款要保证准确和严谨，工程造价应尽可能的不外泄。还要将标底编制好，若能自行编制更好，要保证工程标底的质量，控制合理的造价，还要对造价水平进行合理的审查，确保其在投资控制范围之内。合理的低价中标，业主方要细心，避免低于成本价的恶意竞标现象出现，还要随时掌控好项目的工程造价。中标之后，要严谨、细致的签订合同条款，工期也要合理，避免双方出现责任不清的现象。要以中标价为基准，再经过协商谈判将合同及工期确定下来，所有的负责人都要对工程施工的合同相关条款有所了解，还要对建筑行业的惯例与规范负相应的责任，并对施工过程中索赔的因素进行充分考虑，避免发生过多的索赔事件，同时还要对工程保险与担保进行合理有效的控制，将风险转移与分散，从而将工程的造价提高。
对工程施工的各个阶段而言，因为已经完成了相应的工程设计，工程量也已经具体化了，施工的招标工作也已经完成了，工程的承包合同也相应完成。在施工的各个阶段，业主方要对合同的管理进行加强，尤其对施工现场的管理要更加重视，因为该阶段的资金投入较多，所以就有可能造成浪费投资。
管理好合同，以防出现工程的索赔现象。将成本有效控制的方法是将工程变更控制好，所以业主方一定要把关好事前的工作、还要对过程进行严格监控、对工程的变更进行审核，从而将工程费用尽量的减少，以防出现投资失控的现象。除此之外，对于那些不履行合同的材料供应商及其施工单位应提出反索赔，从而有效的控制项目的成本。同时，要对施工现场进行管理，避免浪费投资。应该在施工的各个阶段和环节将造价控制及其工程管理的观念渗透进去，从而使项目的管理目标得以实现，工程的效益得到提高。为了做好工作，业主方应着重将这几方面工作做好：
（1）要对现场施工的管理人员与技术人员的经济观念、素质教育进行加强，要积极与监理工程师配合，在保证工程的安全、质量、工期的基础上注重节约投资。
（2）使设计的变更尽量减少。很多因素均会引起设计变更，有效的将设计变更减少很重要。首先严禁借助设计的变更来将建设规模扩大，将设计标准提高，使建设内容增加，一般设计的变更是不允许的，除非在不变更的情况下使项目的功能发挥受到影响，或者项目不能进行的情况下才可以变更。其次，要对必要的设计变更进行仔细的处理，对于有关费用的设计变更，一定要由设计单位的代表、业主方的现场代表、总监理工程师三方共同签字才可以生效。有条件的话，业主方可派工程造价管理方面的专业人员对施工现场监控，随时把握工程造价。
（3）严格管理好现场签证。工程的技术人员应该与经济人员积极的配合，要做到边做边签，同时还要保证签证的量化要求，工程的签证单上的任何字都应准确清晰无误，所签内容也应和实际相符，在签证范围之内。
综上所述，项目管理能有效的提高生产率，保证经济效益，它对成本控制的极其重要。开发商要对工程签证建立严格的管理制度，明确分工，保证签证质量，避免发生虚假签证现象，办理工程的签证时还要确保它的及时性。同时，隐蔽签证要确保以图纸为基准，对项目与工艺、被隐蔽的部位及其完成的质量情况要标明。
（三）对竣工后各个环节的管理与控制
工程项目的整个施工过程中，都要对其进行审计，包括事前、事中、事后和竣工审计。事前审计能将一个项目的施工方案编制得更加合理，避免失误的出现；事中审计比较具有针对性和效益性，提高工程完成的效率。工程的投资效益要提高，企业应该重用工程管理与造价控制这两方面的人才，人才从某种意义上说能决定工程的效益和进度。除此之外还要对建设项目后的评估工作给予重视，在项目竣工后，对其进行结算审核，对项目造价资料、分析结果进行汇总，并建成数据库，这不仅可为以后的工程项目提供参考，也可用来考核公司的项目部绩效。
三．总结
项目管理的加强与工程成本的降低是人们可以控制的。土地成本逐年增高，房地产的企业要对自身资金进行加强、同时要控制好项目管理和投资，从而有效的降低工程项目的成本，有效控制工程造价才能在竞争市场立足，创造更大的经济效益。
成本的管理对于房地产而言是一个极其系统的工程，务必保证每一个环节都准确无误。在经济日益紧张的情况下，成本管理不仅关系到赢利的多少，更能决定企业是否能够继续生死，在竞争激烈的市场条件下，成本管理的重要性已不容忽视。
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