论房地产项目目标成本管理
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作者: 陈耀从
一、确定项目成本目标
在房地产投资决策阶段时,项目开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计,并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。房产既然是商品,它就有和其他商品一样的共性,可以应用价值工程管理,即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下,争取获得最佳经济效益。在价值工程中,价值定义为:功能和实现这个功能所耗费用的比值。其表达方式为:价值=功能/成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途:成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产,到用户使用所花费的全部成本。提高产品价值的途径有五种:一是功能不变,降低成本;二是成本不变,提高功能;三是成本增加,功能提高幅度更大;四是一些次要功能下降,但带来成本大幅度降低;五是既提高功能,又降低成本。通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价,实现建设项目最佳经济效益。目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,这有利于在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化,以确定项目的最终的成本。在实际工程中,在保证品质的前提下改进和优化设计,降低项目开发成本,在这方面还是有很大的潜力可挖的。
二、项目目标成本的控制
项目成本目标确立后,如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。在一个大背景没有太大变动的成熟的房地产市场,房地产的市场定位是相对稳定的,因此对于项目成本控制是重重之重。在工程实施阶段中,我们特别需要在以下几个主要环节做好成本控制工作。
(一)合理安排工程周期
成本的发生涉及到项目的整个建设周期,做好科学合理地安排建设周期,可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间、按节点进行有效控制。从项目开工准备开始,经施工过程至竣工移交,成本控制工作要伴随项目的每一个阶段,如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案,合理安排施工工序,按照设计要求和施工规范要求,充分利用现有的资源,确保工程质量,减少施工成本支出,减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。同时,根据建设周期,施工进度,相应地安排各项配套工作的时间节点,围绕工程项目开展的各项工作有序进行。
(二)严格控制建安成本
严格控制建安成本,降低工程造价是房地产项目目标成本管理的重要内容。在实际工作中,工程虽能按期保质完成,但工程成本超支较为严重,不能达到预期收益的情况时有发生。在与施工单位签订承包合同时,应聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款要达到无所不包的地步,对可能发生的情况都要有提前的预计,防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范,施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、质量、延误工期等因素进行事先约定,经法律形式确定下来,来确保双方的按约履行。成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析,应尽可能减少变更,对于技术变更和施工变更,要先签单(技术合同单、施工签证单)后施工。如果工程进度要求紧,也要做到同步进行,工程若有增减应及时审价,以避免无法核实的情况发生,引起双方不必要的争议。总之,各职能部门要加强监控,加强预算审查,严格经济签证和工程变更管理。聘请独立的专业审价机构是个好办法,该工作在项目实施之初就要及时介入,协助建设单位对项目施工的实标工程量、材料的选用价格进行及时跟踪统计,特别是隐蔽工程的变更要及时审价,为工程项目最终审计和成本控制打下好基础。
(三)严格控制材料、设备价格
材料设备费在工程的建安造价中约占70%,工程材料成本控制是开发过程的重要内容,对主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络,及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货,应货比三家,也可采用招投标方式采购,在满足施工的前提下,把握好订货的时机。同样的材料设备,由于产地价格会有差异,就是同样品牌的设备由于销售代理不同价格也会有差异。要树立成本意识及形成控制成本机制。非甲供材料,可以采取限价的手段进行控制。成本管理部门和工程管理部门与监理工程师应适当参与施工单位的材料订货,可以推荐相关厂家进行类比,同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量、在保证质量的前提下合理限价。
(四)合理安排建设资金
企业必须合理筹措资金,保证项目开发较好的控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高,而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此房地产企业要拓宽融资渠道,就要根据投资期限的长短、自身资金状况以及资金回收的情况来选择适合的融资方式。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲,投入资金较多,资金压力也越大,通过融资来保证项目的开发,要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计,同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解,才能制定最佳资金计划方案,把企业资金成本降低到最小。例如,我们根据公司房产开发点多、资金紧缺的情况,对一项目开发在配备一定自有资金同时,采用融资方式解决前期购买土地资金,在取得“四证”后,再根据建设资金安排,向银行逐步分期贷款支付建设资金和归还前期向融资的借款,再用销售回款归还贷款资金,取得了很好的效果。通过融资,就可以解决前期投入资金的问题;还可以合理优化资本结构,使其具有再融资能力;这样就能有效地规避资产负债率高的问题。
三、合理利用税收政策的筹划
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划,有效降低税务负担。企业财务部门应针对每种税收的特征,制定相应合理的避税措施。房地产开发项目税金主要为:营业税及附加、所得税、土地增值税。土地增值税以增值额累进征收。房产项目如果合理进行税务筹划,此三大税应有较大避税空间。房地产开发项目主要利用税收政策进行筹划的方式有:合理分摊法、定价筹划、收入筹划、优惠政策筹划等。如能合理分摊费用,用足用活优惠政策,则有不少筹划空间。由于税法规定房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和,可加计20%扣除,三项期间费用可在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%之内扣除,普通住宅增值额未超过20%的情况下可以免征土地增值税。因此,如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发,应考虑土地增值税不分开计算与分开计算(前提是当地税务是否允许)可得出不同的增值率来选择应缴纳的增值税;也可以通过增加可扣除项目金额和降低房产销售价格将普通住宅增值额尽可能地控制在不超过20%;期间三项费用开支尽量达到开发成本10%的上限等。
四、结束语
房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系,加强实施过程的成本监督和分析,及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据,就能使企业获取更大的经济效益。
(作者简介:陈耀从,福建省泉州市人,国家职业经理人,物业管理师,经济师,高级企业培训师,高级项目管理师,高级人力资源管理师,建筑工程管理高级工程师;研究方向:经济管理、物业管理、企业人力资源管理、项目管理、工程监理、物业顾问服务;现就职于福建省中瑞建设实业有限公司)
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