房地产开发项目成本控制研究
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作者: 王玉山
摘要：文章通过分析房地产开发项目成本构成要素分析，结合成本控制的重要性、原则和内容，提出改进房地产开发项目成本控制的措施和建议。
关键词：房地产；成本控制；降低成本
伴随着中国房地产市场由快速增长的成长期进入稳定增长的成熟期，中国地产界对于地产的竞争也逐步规范化。房地产开发商如果还想取得像房地产市场成长期那样丰厚的利润，则必须从自身出发，除了提供满足市场需求的房源供给外，还必须进行成本控制，严格控制各种成本费用的支出。“利润＝销售收入－成本费用”这个简单的公式，简单明了地反映了企业进行成本管理和成本控制的重要性和必要性。
一、房地产业发展现状
（一）房地产业发展现状概述
近年来，我国房地产市场持续高速发展，特别是改革开放以后，伴随着城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，房地产行业彻底打破了传统的计划经济的束缚，得到了更加迅猛长足的发展。房地产在过去的十一五期间为推动我国经济快速发展贡献了非常巨大的力量，并且在未来的五年计划里，房地产对推动国民经济的作用仍然是不可替代的。但是在房地产行业高速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如房价收入偏高，投资性购房比例偏大，供求结构的矛盾等。特别是在资源如此稀缺的环境中，行业内外的竞争如此激烈，各项投入成本价格的上升，使得房地产行业进行科学合理的成本控制成为突破发展瓶颈的唯一出路。
（二）以河北省为例的房地产行业发展现状
第一，整体行业投资现状。2010年，全省完成房地产开发投资22648348万元，同比增长49%；有开发经营的企业个数1776同比增长15.4%；土地开发投资额929529万元同比增长52.9%；配套工程投资203484万同比增长3.5%；国有及国有控股单位投资1201508万元同比增长46.4%。
第二，行业所需成本现状。房地产行业的成本所包含的成分是非常复杂的，为了方便研究如果我们就将房地产行业的成本简单的归结为：项目所用的土地成本，工程建设材料成本，人工成本。那么由于这三种成分成本的上升，房地产行业的成本相对于过去的五年已经提高了很多，使得行业利润出现很大程度的降低。据相关数据显示河北省的房价由于成本上升所带来的上涨大约占整个房价上升幅度的70%。
（三）房地产行业进行开发项目成本控制的必要性
房地产是我国经济发展的支柱产业，房地产行业的发展直接关系到我国的经济水平。而成本控制不仅可以促使企业获得更多的经济利益，同时也可以在保障提供高质量商品的同时给顾客更多的优惠，使人民安居乐业。并且房地产企业数量越来越多，企业为了获得更大的竞争优势，使企业长久发展在激烈的竞争中处于不败之地，企业必须进行成本控制。
二、房地产开发项目成本控制的原则
（一）全面性原则
包括全过程成本控制、全方位成本控制和全员成本控制。它要求房地产项目开发从前期的准备到最后的交付使用整个开发过程中的各环节和阶段以及所有的参与单位都要进行成本控制，建立科学严谨的成本管理控制流程，使得项目成本自始至终置于有效的监督和控制之下。
（二）最小化原则
房地产开发项目在成本控制的过程中应努力实现项目的成本花费在科学合理的基础上达到最小化。即不仅仅要实现降低各种成本的可能性，而且要从实际出发，制定科学合理的最小化成本。
（三）实时控制原则
房地产开发项目是一次性的，项目的成本控制应注重项目实施过程中的控制即实时控制。在房地产开发项目的前期准备阶段成本控制只是根据项目设计的具体内容制定项目的成本预算，以便为今后的成本控制提供一个可参考的标准，而房地产开发项目末期的成本控制，由于项目工程即将完工，项目成本盈余基本已成定局，即使通过成本监督发现了偏差，或许也已经来不及修正了。所以必须保证房地产开发项目的成本控制实行实施控制原则。
三、房地产开发项目成本控制研究
房地产项目开发的重点阶段的成本控制有以下几个：立项环节成本控制、设计环节成本控制、工程招投标环节成本控制和施工环节成本控制。本文结合房地产成本控制的内涵遵循其控制原则，对这几个重点阶段进行分析。在这几个阶段中施工阶段的成本最大，占到了整个费用的60%-70%，如表1所示，但是对成本控制影响程度最大的却是在立项阶段。本文结合成本控制的原则重点对这四个环节的成本控制进行分析研究。
（一）立项环节成本控制
立项阶段的费用在整个房地产成本中所占的比例较小，才1%但是立项阶段却对成本控制的影响最大，因为立项就是计划预算，它的好坏直接影响到了后面所有阶段，所以它是整个成本控制的关键所在。
在此环节应重点对前期成本、费用、利润等进行合理的估算，对项目的可行性进行可靠的评价，充分提高资源的利用率。具体应该做到以下几个方面：首先，对房地产开发项目的成本进行相对准确的估算。这一工作对项目的可行性研究以及成本控制都是十分重要的，它成功的实现了项目成本控制由事后控制转到事前控制。其次，对于项目所涉及的材料等财务人员要做到时时调查，了解其最新动态，以便做到准确估算。做好预算对房地产这种资本密集型产业是至关重要的，同样一个项目假设投资10亿，在其他外界条件相同的情况下使用自有资金6亿和3亿所达到的资金利用率和利润是不同的，后者的资金利用率明显高，但是风险就会高。所以要做好资金利用率和风险之间的关系。再次，在立项阶段对敏感的因素进行敏感性分析对整个房地产成本控制也是十分有利的。
（二）设计环节成本控制
房地产开发项目设计是指用图纸把具体的表示出的设计方案，施工图绘制完成才能做出施工预算，所以控制工程造价的关键是设计环节。所以一个好的设计方案，既可以给企业带来良好的社会效益，同时也给企业带来更大的经济利益。但是长期以来房地产企业对设计阶段重视不够，导致这部分的成本控制不能实现。在施工阶段是按照设计图进行的，所以设计阶段是全面工程造价的关键，在具体的操作中做到以下几点：首先，实行严格的工程招投标制度。房地产企业在进行项目设计时要大力引进竞争机制，切实加强管理，从而达到成本控制的作用。在选择设计单位时，要进行公平合理的招标进行选择；同时根据情况实行分块招标，因为如果一个项目完全交给一个单位进行，可能费用会比较高。其次，坚持技术与经济想结合、推行限额设计。在项目的设计时只要能用定量分析的都要通过计算，用数据说话。在设计时要特别注意材料和设备的经济型尽量搞标准化和系列化设计；在总投资限额的限制下，在保证项目设计能达到目标功能的前提下，对技术以及施工图设计进行严格的投资限额设计。此外要严格执行限额设计，设计单位要承担技术经济责任。如一项目土地费10亿元，折合2000元一平米，建筑成本1500元一平米，定价为4200元一平米，由于时间紧等问题设计单位没有严格执行限额设计，在图纸没有设计完前久开工建设，后来在施工到第5层的时候才修改，损失三千多万，尽管如此5层以上部分修改，每平米降低成本30元，共节约成本600.86万元，但是远远没有达到其预先限额的标准。同时应该注意加强设计人员和工程造价人员以及企业管理者之间的沟通。最后，加强出图前的审核。从经验来看，改变方案的缺陷所花费用远远小于施工后再进行改正的费用。
（三）招投标环节成本控制
项目招投标阶段是最敏感的阶段，是房地产成本控制非常关键的环节。采用合理的低价中标形式，不仅可以避免哄抬标价现象，而且可以避免导致由低价中标导致的低质工程。在具体的招投标过程中，应做到以下几点：首先，招标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则。对招标信息要广而告之，对来投标的企业资质要进行严格审核，甚至实地考察。施工队伍的好坏直接关系到工程标造价控制的成败，所以要求施工方具有强的技术实力，对企业成本控制至关重要。其次，组织好招标文件工作。项目招标工作要严格控制工程招标条件，认真编制标底和标书，做好评标工作。招标书应严谨、准确、全面，项目造价应尽量包死，尽量少留或者不留活口。项目标底要控制好质量，控制在合理造价的下限。再次，确定合理的中标者。不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准，以避免产生低价恶意竞争和不合格的产品。要采取合理低价的原则，是在保证工期、保证质量的前提下的合理低价。
（四）施工环节成本控制
施工阶段占整个项目成本最大，这一阶段的成本控制，主要是控制成本严格按照预算成本，不能远离预算成本太大。它影响成本的可能性在10%左右，虽然节约的可能性小，但是浪费的可能性极大，如果控制不好极易造成成本的急剧增加。
目前项目的质量控制、成本控制以及工期控制都是由监理公司来承担，但是目前监理公司的工作人员以及公司质量参差不齐，大部分工作只是停留在质量控制上，所以这一阶段的成本控制还是由建筑单位决定。建筑公司要求在建设时要先进的施工组织和科学的施工方案，尽量缩短工期，降低材料和人工的浪费。所以这就要求建设方要做好事前控制，而这一去又追溯到了工程设计阶段的成本控制，做好图纸会审。如某商品房的施工中由于施工前未对图纸进行仔细的审查，使得最后建筑出现了一道斜梁，这不仅给企业带来了巨大的经济损失，也大大增加了施工的技术难度，同时也使得房的使用价值下降。
四、总结
房地产开发项目成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员控制，做到各方面综合平衡，才能做到成本的有效控制。在实施全过程成本控制过程中，既要全面综合考虑，还要重点把握对关键点控制，使建设实施阶段，在投资控制、质量控制、工期控制、安全控制等阶段统一起来；同时，应采用动态管理理论，确定成本目标，采取主动控制，实施科学动态管理。从而对提高房地产企业的竞争力、取得更多的经济利益服务。
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（作者单位：河北农业大学。其中李彤为通讯作者）
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