适应变革　创新发展

来源:用户上传      作者: 陆文明

　　 2003年对中国的房地产业来说是不平凡的一年。贯穿全年的几场争论不仅没有影响到房地产的正常发展，而且使全社会对房地产业有了一个更加清晰的认识，其在社会经济生活中的重要性被提到了前所未有的战略高度。与此同时，以著名的央行121号文件(银发［2003］121号《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)等政策的出台为标志，社会各界对房地产业所蕴含风险投以广泛关注。如何降低企业风险，保持持续健康发展，已成为房地产开发企业面临的一个重要问题。
　　展望未来走向，中国房地产市场正酝酿着一场变革与创新。这种决定创新与变革的力量和因素主要有三个方面：
　　一是政策环境的变化。2003年一系列有关房地产政策举措的接连出台――从国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》(国土资发［2003］49号)的实施，到最高人民法院作出《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释［2003］7号)，从央行推出房贷新政、强化房贷风险管理(银发［2003］121号)，到《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的发布(国发［2003］18号)，每一项有关房地产政策的问世都牵动着亿万住房消费者的注意力，更牵动着众多房地产开发企业的神经。2004年，有关房地产的政策还将陆续出台，并将对房地产行业发展产生重要影响。政策环境的变迁已越来越深地影响着房地产业的市场格局与发展。
　　二是消费需求的升级。从消费需求上看，去年中国人均GDP收入突破了1000美元。经验表明，人均收入达到1000美元之后，人们的消费需求将出现升级换代，即消费结构逐渐由衣食为主转向住和行。有关专家也分析指出，住房需求在下一时间段将会有一个较为快速的发展。而且住房需求的升级不仅仅表现在量的扩张上，更多的要求表现在质的提高上。这对房地产开发企业提出了巨大的挑战，如何针对市场需求的变化调整房地产开发战略和策略，已成为每一家房地产开发企业必须面对的重要任务。
　　三是市场竞争的加剧。从市场结构来看，房地产业已连续六年保持着快速发展势头，房地产行业目前已经处于“饱和”或者“超饱和”状态，房地产行业的竞争日益加剧。房地产开发企业要想在市场竞争中占据优势，必须提升自身的核心竞争力，整合自身资源，与时俱进，积极创新，打造新优势，谋求新发展。
　　诚然，中国房地产业的一场变革与创新已经开始，一如业内人士都耳熟能详的房地产业将开始新一轮“洗牌”的说法。而重新“洗牌”的一个前提是“游戏规则”的改变。中国的房地产业目前正处于这一转变期，如何把握这一时期积极创新，加快发展，是摆在企业面前的一项重要任务。而如何做好风险防范工作，则是房地产企业面临的一项重要课题。
　　尽管多数房地产企业都不愿意各种风险发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外地面对各种风险，不管企业意识到还是意识不到。而且风险是多种多样的，概况地讲，这些风险可以分为系统性风险和非系统性风险。所谓系统性风险是指由于外部不确定性而引发的风险，如利息风险、通货膨胀风险、材料价格变化风险、消费者需求变化风险、政策风险等。这类风险具有不可控制性，即并非凭房地产企业自身的力量就能排除的(但经努力可转移或降低风险影响)。所谓非系统性风险是指非外部因素而引发的风险。如质量风险、市场竞争风险、合同风险、经营管理风险、财务风险等。这种风险具有可控性，即完全可通过房地产企业自身的努力使之得到有效控制或消除。实际上，系统性风险和非系统性风险是相互影响、相互作用的，无论是哪一种风险对整个企业运行都将产生较大影响。因此企业防范风险不能顾此失彼，应做到重点防范与综合防范相结合。
　　
　　一、行业和政策风险及防范
　　
　　众所周知，房地产业是资金和技术密集型的行业，具有投入大、市场风险高的特点。房地产行业与经济发展周期密切相关，其周期一般为4―6年，与国民经济发展周期呈正比趋势。在国民经济发展的不同时期，国家宏观经济调控政策的不断变化，会造成房地产行业的不断波动。国家土地开发与使用政策、住房政策和房地产交易政策的调整也会给房地产开发与经营带来风险。
　　为了避免经济周期和国家相关政策给企业带来的负面影响，房地产企业一方面要增加房地产开发的品种，另一方面要拓展投资领域，积极寻找合适的高科技投资领域，从而减少单一品种和单一经营方式受市场波动的影响，增强企业抗风险能力。
　　
　　二、土地资源风险及防范
　　
　　房地产开发非常依赖于土地资源。现有土地存量的不断消耗，将加大房地产开发商获得土地的难度，也可能会导致土地供应价格的上涨，从而加大房地产开发商的开发成本。
　　针对这种情况，房地产企业应积极实施土地储备计划，大力开拓土地储备渠道，充分发挥现有品牌优势，减低土地储备成本。但在市场形势大好的情况下，也应树立正确的风险意识，做到理性购地，避免市场变化时企业无路可退。
　　
　　三、市场竞争风险及防范
　　
　　房地产行业的竞争相当激烈，尤其是我国加入WT0后，国内的建筑、房地产和信息服务市场将逐步对外开放，资金实力雄厚、技术先进的大型跨国公司进入国内市场后，将对房地产企业的相关业务构成较大的竞争压力。最终可能导致国内建筑施工企业市场份额的缩减，加剧建筑业的竞争与淘汰。
　　针对这个现状，房地产企业应进一步强化企业的核心竞争力、加强市场研究力量，进一步贯彻全程策划思想，使市场意识深入项目开发的每一个阶段，并且建立项目开发对市场变化作出快速反应的机制。同时实施品牌战略，进一步提升企业的品牌知名度和美誉度，增强自身的市场竞争力。
　　
　　四、经营风险及防范
　　
　　房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和单位多的特点，一旦某个环节出现问题，都会直接或间接地对整个项目开发产生影响，从而导致营业成本增加、收益降低甚至亏损，造成原来估计的销售利润无法按期实现。同时房地产开发项目的收入受项目定位、销售价格和销售价格的变动趋势、销售率和销售率的变动趋势、相关物业的空置情况、竞争楼盘的供应情况等多要素的影响，一旦这些要素与企业预期产生偏差，都会对公司的收入产生影响。
　　对此需要房地产企业在开发项目时，应该审时度势，不可盲目开发。越是在市场火爆的时候，开发商越是应该头脑冷静，增强忧患意识。房地产企业还要增强自身开发项目的抗风险能力，将眼光放长远，下大力气进行人才、技术、质量等各方面的积累，建立品牌意识。一个房地产企业最终的生命力还是体现在品牌上，拥有良好的品牌形象，企业才能够长久地立于不败之地。
　　
　　五、筹资风险及防范
　　
　　房地产企业进行房地产项目开发所需要的资金，除了自有资金(包括预售商品房的预收款)外，主要来源于银行借款。一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，开发的房地产项目发生预售不畅的情况，都可能给公司的资金筹措带来风险。
　　针对筹资风险，企业首先是加强经营管理，保证项目按计划进行开发和完工，增加企业的自有资金数量；二是加强财务管理，保持合理的资产负债比例，并提高资金使用效率；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整企业项目发展规划；四是积极开辟诸如公开发行股票等多样化的、创新性的融资渠道。
　　
　　六、法律风险及防范
　　
　　众所周知，各种防范风险的措施最终都离不开法律手段。房地产企业在承受行业政策风险、市场竞争风险、财务风险、经营风险等各种各样高风险的同时，还必然面临法律风险。因此，对房地产企业面临的法律风险的防范须引以特别的重视。
　　房地产企业的法律风险，是指企业在房地产开发经营的过程中所实施的经营行为产生的、可预见的或难以预见的、造成与法律相悖或触犯法律的可能。要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。
　　房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制。这种防范体系既要适应房地产开发经营投资高、风险大、周期长的行业特点，又要适应社会主义市场经济要求；既要适应房地产开发错综复杂的合同关系，又确有超前控制、防患未然的实际效果。建立这种机制最重要的实践，是在市场化的房地产开发经营运作中，以完善合同为中心，强化房地产企业运作的全过程控制。从某种意义上说，房地产企业防范法律风险最有效的途径是在设定民事法律行为的过程中通过严密的合同条款，预先避免法律疏漏和失误，防患未然。实施全过程控制、全方位设防，提高合同管理的签约质量和履约质量是建立法律风险防范机制的重要实践。房地产企业只有注重企业合同的自我管理、自我约束、自我完善的系统管理，才能使自己在错综复杂的开发经营过程中站稳脚跟。
　　防范法律风险，房地产企业应高度重视三点：
　　1、关注房地产业的立法动态，强化相关法律法规的学习和培训，从整体上提高企业的法律意识和防范法律风险的能力。企业要加强与政府部门的交流，关注房地产业的立法动态，及时掌握相关信息。企业每位成员都应该具有较强的法律风险防范意识，每位成员尤其是企业高层管理人员必须学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件。这在目前房地产法律、法规纷纷出台，房地产法律体系正在形成和完善的情形下更为重要。在整个房地产项目开发经营的每个环节，企业每位成员应该做一个有心人，时刻关注新的法律、法规、规范性文件的颁布。企业则可以定期就一些新出台的法律、法规、规范性文件组织研究学习，也可邀请有关主管部门或熟悉本行业的专家对职工进行业务培训，以提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力。通过这样一种理论与实际相结合的模式，不断提高企业防范法律风险的能力。
　　2、房地产企业应该建立以合同为中心的管理内部控制体系，而且必须做到合同管理人员、机构、制度三落实。从合同的谈判、起草、签约、执行都必须要有专人管理，人员要落实在相应的机构内，而且必须建立可操作、有针对性的管理制度。例如合同谈判分为企业内部招投标、商务谈判与文件起草等几个阶段，分别由房地产企业内部的工程和采购部门与公司法律顾问分工负责、相互配合、相互制约。而且在每一份合同生效前必须经过房地产企业内部工程、预算、财务等部门的审查会签，并经公司法律顾问在法律方面的把关。同时企业各相关部门会签时必须签署具体书面意见，以便发现问题，把责任落实到各环节具体工作人员。通过系统合同管理以及履约责任制的建立，可以有效地防止法律风险的产生。
　　3、充分发挥专业法律工作人员在防范法律风险方面的重要作用。在房地产项目开发的整个过程中，从土地使用权取得、房地产合作开发、项目转让、工程施工，以至于房产预售销售，企业聘请的专业法律服务人员都能够发挥其重要的作用。作为企业专职法律工作法律顾问人员(法律顾问)在其中发挥的最重要作用，并不在于诉讼阶段，而在于非诉讼阶段，即为房地产开发过程诸阶段提供法律服务上。充分发挥专业律师的作用，能够有效地避免签约环节的失误和疏漏，并及时为企业决策者提供专业的法律意见，从而顺利完成房地产项目的开发。律师在防范法律风险方面有其特点：以事前防范为主，以事后处理为辅。事前防范的效果要比事后处理好得多，律师作为专业的法律服务人员，以其专业知识和实践经验，能够为房地产开发的各个过程提供全方位的、以事前防范风险为主的法律服务。当然，能够提供优质服务的律师，必须是懂得房地产专业的律师，这是由房地产行业较强的专业性所决定的。
　　（作者系广厦控股・蚌埠新区发展股份有限公司副总经理）

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