房地产企业成本控制

来源:用户上传      作者: 张敬乐

　　【摘要】 当今社会，房地产业竞争日益激烈，如何在竞争中求生存、谋发展是房地产开发企业面临的重要课题。给房地产企业提出了更高的要求，除了开发适应广大消费需求的产品之外，还要尽可能的缩减建筑工程成本，降低产品的销售价格，实现企业收益的最大化，这是目前房地产开发企业必须引以重视的问题，也是当前工作的关键。因此房地产企业的成本控制显得尤为重要。
　　【关键词】房地产企业 成本控制 原因 措施
　　一、房地产开发成本控制的内容
　　房地产价格与成本是正相关的，成本低，房价就有下降的空间，反之，房价就会上升。房地产价格与开发成本及费用的差额是企业利润的来源，因此，除了提高房产价格之外，成本控制是房地产开发项目管理的重要组成部分。具体来讲，房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、设计阶段、发包施工阶段、销售阶段、技术创新及工艺调整五个阶段。
　　（一）项目策划阶段，此阶段的成本控制及表现在寻找项目、进行市场调查和投资评估的过程中。
　　（二）项目设计阶段，此阶段是成本控制的重点，应当引起开发商的极大重视。
　　（三）发包、施工阶段，主要内容包括项目总发包、建筑安装工程及材料采购发包等。这一阶段的成本控制是项目施工全过程成本控制的关键环节。目前，房地产项目多采用以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据的合同价款方式，承包方则根据开发商提供的施工范围和图纸计算工程报价，工程费用以实际完成的情况进行结算。
　　（四）项目销售阶段，此阶段的成本控制主要是销售费用的控制。目前，房地产销售费用一般占房地产销售输入的2%-4%，销售费用的大小，对房地产利润有直接的影响。
　　二、我国房地产企业成本管理落后的原因及分析
　　目前来讲，我国的房地产企业在成本管理和控制方面仍然较为落后，主要表现在以下方面：
　　第一，目前大多房地产企业存在“重开发，轻成本”的现象。这样就会使得成本失控，预期效益大打折扣。
　　第二，成本控制还停留在事中和事后，严重忽视了事前的成本控制。
　　第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。
　　第四，一些房地产企业的管理者的素质不高，缺乏创新意识。在市场经济条件下，企业作为自主经营、自负盈亏的主体，相应的对管理者提出了较高的要求，但有些房地产企业的管理者素质不能适应经济的变化，缺乏创新意识，是造成企业成本管理相对落后的原因。
　　第五，没有实行全面成本控制。目前有许多的房地产企业存在一些偏颇的观念，在企业内部尚未建立起“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。
　　三、我国房地产开发成本控制的具体措施
　　（一）从整体上看成本控制应注意的问题。
　　第一，在成本控制中要综合考虑各方面。成本控制目标的制定要综合考虑质量、进度、效率、工作量要求、资源消耗等各方面的综合信息。不能只孤立的谈成本控制目标，而置其他目标于不顾，因此，在工程实施过程中，要遵循成本控制与质量控制、进度控制、合同控制的统一。
　　第二，成本控制要全面。房地产企业的成本控制不是某一阶段的，而是贯穿于整个开发过程的始终，包括房地产设计、开发、建设及销售过程中的所有费用。在成本控制的实施过程中，除了主体工程还要对房地产项目所包含的所有子项目或单项工程的成本进行控制；要综合考虑建筑安装成本和设备器具费用，对每项具体的房地产项目费用组成实施控制，此外，还要对所有合同的付款进度、成本数量及费用发生的时间进行控制，以保证企业资金使用计划的要求。
　　（二）房地产产品设计是成本控制的关键环节。
　　借鉴国内外实践和相关可知，设计阶段对成本的影响不容忽视，例如，在初步设计阶段对成本影响的概率为75%-95%，在方案设计阶段为35%-75%，在施工图设计阶段为5%-35%。于此可见，设计在成本控制中的地位。
　　第一，开发商要具备自己的设计思路，并对设计的各环节进行严格的监督。房地产产品的开发设计要体现本企业的目标，而目前多是在设计单位设计完成后再有公司审核，这种做法不利于企业目标的达成。因此，建议在设计期采用开发商构思——研讨——咨询——决策的路径，才能使产品更好的适应市场。
　　第二，充分利用新技术来满足设计的需求。随着经济的发展，生活水平的提高，消费者需求也在变化。适应变化并创造需求是房地产产品设计的出发点。这就要求在设计阶段，充分利用新技术提升新产品的质量，以满足市场需要，创造新的需要和新的市场。
　　第三，控制设计中一些不必要的装饰性设计。例如，目前存在的一些异形结构，装饰性柱和梁及外架等，建造成本通常较高，施工难度较大，实用性较低，对此可以适当控制，即使对于有必要的设计最好能做出一个成本与效益的分析预测报告。
　　（三）采购是成本控制的重点。
　　采购主要是指为了完成项目开发目标，从企业外部来购买的货物或服务的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务等业务的发包或委托。作好采购成本控制应该考虑两个方面。
　　第一，要重视招标工作。在招标过程中要发挥各专业部门的作用和积极性，尽量在保证质量的前提下减低采购价格。
　　第二，组织好合同签订工作。合同是责任双方明确责任义务及解决问题的重要依据，合同签定的好坏直接关系到开发项目的进展与效益。因此，合同条款应尽可能的全面和细致，针对易出现争议的情况规定定性定量的解决办法，避免用模糊用词导致出现扯皮的现象出现。
　　（四）实施成本控制的动态管理。
　　在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，针对实施过程中成本控制出现的新情况、新问题给予相应的对策，保证成本控制的连贯性和动态性管理的实现。
　　参考文献：
　　[1]刘丽卿.新形势下房地产企业成本控制的探讨[J].商业经济，2009，12.
　　[2]王其霞.浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济，20l0，10.
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