浅谈精装修项目材料采购管理

来源:用户上传      作者:

　　摘要：精装修项目材料管理较原有的毛坯房相比，它的管控范围有了较大的扩充，它涉及到了材料设备选型分析、材料招投标管理、合同管理、成本管理、采购管理、安装管理及验收管理等多个层面。根据多年从事大型房地产开发材料采购管理工作经验，对如何从以上几方面对精装修项目材料采购进行管理进行了总结。
　　关键词：精装修；选型；招投标；合同；采购；成本；
　　
　　0、引言
　　 材料采购管理是工程项目管理的重要组成部分，是工程项目建设的物质基础，材料采购管理的水平，是直接影响工程质量、进度、成本等方面的重要因素。尤其是在现有房地产行业精装修楼盘已成为今后发展的方向，这对于材料采购管理来说无疑提出了更高的要求，它所涉及的范围已经从原来的三大材料、大型设备等细化到了地面、墙面、门窗、电器、橱卫、五金、水暖、卫浴、空调、家具及饰品等近几十类上千种产品。所以做好精装修项目材料采购管理工作，是实现精装修项目管理的核心。
　　
　　1、材料设备选型分析
　　 材料设备选型分析主要是依据项目方案设计，通常我们会把项目分为外部设计和内部设计。外部设计针对的材料有外墙面砖、涂料、石材、窗户及空调室外机等相对于范围较小，在保证质量的前提下要以满足项目整体建筑风格为目的，同时窗户及空调室外机组则要考虑安装的位置，以保证整体外观的整洁性。内部设计涵盖材料就非常多，对于材料的选择要以绿化环保为主题，在实现功能性基础上做到以人为本，通过创新美观考究的外观、合理精致的空间布局、科学健康的设施和家具的布置，让生活在其中的人有舒适感、安全感、归属感。
　　
　　2、材料招投标管理
　　 材料招投标管理是材料成本管理的第一步，通过招投标可以实现对多家产品的比选，从而选择出既符合项目风格要求又高性价比的材料设备。对于精装修材料的招投标管理，由于产品的多样性、不确定性及特殊性，使得我们不能延用原有的以价格评议作为主要评标标准来进行，要通过以企业实力、产品特点、产品价格及其它配套服务等几方面作为核算权重标准进行综合评议，这样才能真正的实现以最少的资源选择到最优的材料供应单位，从而保证材料质量及项目进度要求。对于中标单位的选择上要强调供应单位的专业性和履约能力，通过减少标段，加大标的，使供应单位做到主动让利，项目管理成本也能得以大大降低。
　　
　　3、合同管理
　　 合同管理是一项融法律、经济于一体的综合性管理工作，它为确保材料采购的顺利实施提供了法律保障。精装修工程中合同数量较多，包括各标段、各专业的材料设备合同，施工合同等，所以合同签订时一要认真、仔细，除了要消除相关专业接口界线不清的问题外，还要对有关技术参数、产品规格型号、产品品牌、材质、颜色等有歧义，工程量清单中有漏项或项目特征表述不完整的情况说明。同时对付款方式，供货周期、安装周期及结算方式等重要的条款也要给予明确，以避免日后纠纷的出现。
　　
　　4、成本管理
　　 成本管理是从设计前的准备阶段、设计阶段、采购阶段、施工阶段、到保修期的全过程序管理，它是一个静态控制、动态管理的过程。而采购阶段的成本控制也是成本管理中最重要、最有效的环节。精装修工程的一个最大的特点就是会出现交叉施工的现象，这也是成本管理的重点与难点，如果不能做好各专业的合理、有效、分层、分级及安装后的成品保护管理等工作，那么就会出现损坏、返工、延误工期等现象，这样无疑的会造成成本增加。再次还要依据项目设计定位、前期的成本测算等对材料、设备进行合理的选购，以下为基于项目成本压力下对各类精装修材料做的三种划分：
　　
　　通过用以上划分方法也可以实现项目采购成本的近一步降低。
　　
　　5、采购管理
　　 由于精装修材料多而杂，采购工作量相对较大，所以对于精装修采购管理要把以下几点作为管理目标：1、要确保采购材料100%符合国家有关规范及标准；2、要确保采购材料严格按合同要求进场，保证工程按质按期完成；3、要明确甲供材的种类及品牌；4、要最大限度的节约采购成本。对于甲供材料的选择贵精而不在多，抓住几个关键性要素，如地板、洁具、厨柜、石材、磁砖、大型设备等材料设备，它们占装修成本的50%左右。而对于那些家具、饰品等种类较多，且无标准要求的产品则可以选择一个有较大实力的单位集中进行采购。甲供设备、材料必须坚持以大渠道供货，招投标方式进行采购，这样既能保证工程质量，控制成本，也便于项目管理。
　　
　　6、安装及验收管理
　　 对于含安装的材料设备，验收合格前的质量、进度及成品保护均由供货单位负责，精装修总包单位予以配合。验收合格后，甲方、供货单位、精装修总包单位、监理公司共同进行质量验收，由供货单位和精装修总包单位办理移交手续。对于不含安装的材料设备，在材料设备进场并经甲方、精装修总包单位、供货单位及监理验收合格后，由供货单位与精装修总包单位办理移交手续。另外在装修工程施工前，应尽早明确装修进场总包单位移交条件，避免重复施工浪费。
　　
　　7、结语
　　 总之，精装修材料采购要以设计方案为核心，通过招投标、合同、验收等环节还实现采购成本的控制，但精装修工程又不能一味的追求降低成本，而是要以价值工程原理对材料设备的功能和成本进行综合评估分析，提高产品价值。
　　
　　
　　参考文献
　　[1] 方恩伟. 浅谈工程合同在项目管理中的作用. 建筑施工，2011（07）
　　[2] 骆中钊. 张仪彬.住宅室内装修设计与施工.中国电力出版社.2009年.
　　[3] 曲涛. 房产开发工程成本控制重点及方法之我见. 建筑监理，2010（05）
　　[4] 吴孟杰. 细节决定品质――也谈住宅细部设计. 工程建设与设计，2010（11）
　　[5] 曹海峰. 浅析精装修住宅. 消费导刊. 2007（7）.

转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-577002.htm