写字楼市场现状与前景研究
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摘要：未来技术日新月异, 竞争日益激烈写字楼开发与运营不仅需要高度专业化的多工种协调,更需要引入国际先进的开发经营理念, 在设计建设方面应更加注重人性、环保、生态、健康, 在经营方面, 纯租赁式的写字楼将更有利于写字楼高品质的持续。区域经济的发展将给写字楼市场带来无限商机，一些配套设施齐全、高附加值、高性价比的新生代写字楼不仅将成为未来房地产市场的靓点，而且还拥有巨大的市场需求空间。从长远来看，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。
1中国地区写字楼发展历程简述
近年来，随着各地区域经济的可持续发展，一些IT 企业、外贸、广告、律师事务所、会计师事务所等新生代公司经过几年的积累，已经有了一定的经济实力，从发展自身业务考虑，已不愿再混杂在低档的居民住宅和公寓里，需要购买或租用高档写字楼作为其办公用房。同时，我国正式加入世贸组织后，对外的吸引力越来越强，许多跨国公司纷纷进军中国，入驻各地大中城市。写字楼市场的脉搏总是与区域经济的大动脉同步跳动。区域经济的发展将给写字楼场带来无限商机，一些配套设施齐全、附加值、高性价比的新生代写字楼不仅将成为未来房地产市场的靓点，而且还拥有巨大的市场需求空间。
当前，我国写字楼产品已经经历了四次换代：第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼或一些国有企业在工厂内建成的小办公楼。这种办公楼一般高度只有4-6层，单层面积较大，少则两三千平方米，多则上万平方米；层高3米左右；没有电梯和空调，入口大厅100平方米左右，一般不做挑空；门口设有传达室，负责收发信件和传达；楼梯正对大厅，较为宽敞；房间分布走廊两侧，一字排开。这类写字楼满足了大量外企和中小企业的基本办公需求之外还满足了他们生活、交流的需求。第三代写字楼在第二代基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，大大提高了智能化水平。这类写字楼满足了客户国际化商务办公的需求。第四代写字楼是在第三代基础上提高人性化、舒适度、环保性的绿色办公空间。强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念。与第三代相比，第四代写字楼目标客户明确，景观环境良好，办公空间更加开放和模糊，提倡绿色环保，办公智能化也预留了较大升级空间。
2中国写字楼市场现状
我国经济自从摆脱亚洲金融危机和非典的影响以来，已经进入了快速发展时期，GDP这几年出现了连续快速增长的势头。写字楼作为区域和城市经济的重要产业，这几年也出现了快速发展的态势，但是一个产业的过快发展对于经济来说并不是完全健康的，写字楼产业必须与区域经济发展相协调，发展过快不仅不利于区域经济的稳定发展，而且对于城市的规划和产业结构的调整，也有不小的影响。在经济学的供给与需求模型研究中，供给和需求的均衡是市场稳定的基础，无论对于国家还是一个单独的房地产开发企业来说，市场的稳定都是至关重要的。因此，当前对我国城市的写字楼市场进行预警研究，找出其发展过程中存在的问题和不足，通过政府的调控措施去完善写字楼市场，不仅是写字楼市场自身长期健康发展的需要，也是我国不断推进产业结构调整、大力发展第三产业的需要。
3写字楼市场展望
在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等。随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。
当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的 开发商 青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。2006年，“商务公寓”抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，当前 发展商 面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。
2009年，受国际金融危机的影响，国内写字楼需求大幅萎缩。影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资（FDI）在中国的投资收窄。2009年4季度写字楼租金基本触底。2009年写字楼销售市场的最大特点就是写字楼收购投资市场火热，无论是机构投资者还是个人投资者都将眼光聚焦写字楼物业。外资基本销声匿迹，内资公司占主流，其中尤以大型国有企业和内资金融机构为多。
2010年，全球经济持续回暖，我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。在各种有力因素的推动下，我国写字楼市场的发展势头趋向良好。2010年1-12月，我国写字楼销售面积达到1,882.00万平方米，增长21.9%。销售额达到2,148.81亿元，增长31.2%。
2010-2011年2月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。整体经济环境持续回暖，企业选址需求面积不断加大。2010年前三季度，各大城市持续出现大面积企业选址及扩张交易，在高端写字楼租金领涨的情形下，全国写字楼物业租金普遍上涨，空置率持续走低。2010年1-7月份，全国办公楼、营运用房销售增速39.4%、36.6%。
从长远来看，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清政策障碍。据预测、2011年后将有千亿保险资金入市，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。
从市场内在因素看，写字楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。
结束语
对于 写字楼 的发展预期，相关专业人士认为，建造具有国际水平的多功能甲级写字楼是上海写字楼发展的重点，除了要进行详实的市场考察，还应主要遵循按需、适度、超前的原则。写字楼的经济生命实际上是从入户使用时才开始。建筑存活在时间和空间中，大厦管理者和使用者的行为，对大厦建筑而言也是一种创造。
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