房屋产权产籍管理职能研究

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　　摘 要：由于房屋投诉和争议的焦点大多集中在房屋产权产籍上，因此房屋产权产籍管理职能受到了人们的广泛重视。本文从房屋产权产籍管理的特点入手，对我国房屋产权产籍管理职能从多方面进行了深入的研究和探讨，对房屋产权产籍职能今后的发展方向进行了阐述。
　　关键词：房屋;产权产籍职能;研究
　　随着房地产业的迅速发展，有关房屋投诉和争议越来越多，其中更多地集中在房屋产权产籍上。受长期的计划经济的影响，房屋产权产籍管理还明显地留有计划经济的痕迹，基本停留在过去的管理模式上，与当前市场经济的发展极不适应。房屋产权产籍问题出现的主要原因，在于产权产籍管理职能欠缺，监管不严，管理漏洞多，导致房屋非法交易行为日益突出，私下买卖房屋、拒不过户问题也日益增多，严重影响了产权产籍管理的准确性、严肃性和科学性。若不积极、尽快解决所出现的以上问题，将会造成房地产市场秩序的混乱，致使房屋产权纠纷不断，给房屋权利人的合法权益带来很大的影响。因此，需要进一步明晰房屋产权产籍管理职能，加强产权产籍管理，确保维护权利人的合法权益，规范房产交易行为，为我国城市和农村改造和建设提供准确的依据，推动房地产业的健康持续发展。
　　一、产权产籍管理的特点
　　产权产籍管理是贯穿房地产开发、建设、使用全过程的一种管理体系，科学系统的产权产籍管理，能够维护房屋权利人的合法权益，促进社会的和谐稳定，推动社会经济的发展。产权产籍管理在内容上主要是产权产籍资料的管理。包括房地产平面图、档案、房地产卡片、权属账册四方面组成。因其资料的严谨性和特殊性，产权产籍管理具有以下特点。
　　1、真实性和严肃性
　　真实性是产权产籍管理的根本特点。失去的产权产籍的真实性，就失去了有效性。它应该真实地记录、反映产权的沿革，必须与实际相符，必须能清晰地记载产权人、产权范围。一旦出现产权纠纷时能起到参考和凭证作用。产权产籍管理是一项严肃的工作，严禁记录模糊不清。
　　2、专业性、政策性
　　产权产籍管理是一项专业性很强的工作，从一开始房屋办证申请人的资格审查、房屋测绘到制图、产权档案建立等一系列工作，形成相应的契约、权证、图表、文件等，通过这些不同形式和载体的历史记录，来记载和反映房屋产权归属的演变和房屋状况。管理中所使用的文件名称大多采用房地产专业术语；形式上，结构规范，多为表格式、填写式。另外，产籍资料有自己专业的管理方法。有着很强的专业性和政策性，尤其是其中房地产平面图的测绘、房屋面积的丈量等都体现出了较强的专业性，没有受过专门培训的工作人员难以胜任。
　　3、严谨性、规范性
　　房屋产权产籍管理必须高度保持图、卡、卷、册与房屋现状的一致。有着严谨的、规范的专业要求。只有这样才能使产权产籍资料档案成为房地产产权产籍管理的重要工具。
　　4、动态性、法律性
　　随着时间的向前推移，房屋状况的不断变化，产权产籍资料必须不断地补充、完善，针对发生的实际情况，对原有材料予以更改，自始至终反映房屋产权的现实情况，这决定了房屋产权产籍管理具有很强的动态性。产权产籍资料是房地产部门和人民法院处理相关纠纷的重要的法律依据，具有很强的法律效力。
　　5、对管理人员专业能力有着很高的要求
　　产权产籍管理工作是一项政策性强、业务技术高、应用法律法规较多的工作，在具体工作中要涉及到房地产管理方面的法律制度、测绘，以及档案学等业务内容，因此管理人员不仅要熟练的利用《宪法》、《税法》、《城市房地产管理法》等法律法规和相关文件，还要拥有测绘技术、档案管理知识，对工作人员综合素质要求很高。
　　根据房屋产权产籍管理的特点，我们可以看到，产权产籍管理是一项综合性的工作，从它的特点中我们对产权产籍管理的职能予以研究。
　　二、产权产籍管理的职能
　　1、产权产籍职能的演变
　　我国产权产籍管理起步较晚，从新中国成立到1986年，城市的土地属于国家所有，用地由政府直接划拨，谁用谁管理；农村的土地属于集体所有，集体用地由集体管理。全国各级政府没有专门设置土地管理部门，因此也一直没有专门的土地管理法律和管理机构，对土地上的房产的产权产籍管理也没有相应的管理机构和办法，产权产籍管理职能缺失。无论是城市还是乡村，房屋的买卖、交换、赠与、继承、改造等比较随意。伴随着改革的逐渐深化，新问题的不断出现，无论是城市和乡村，经济发展极为迅速。在城镇，各类商业、企业发展需要建造店铺、设施和厂房；对于农民个人来说，富裕以后也纷纷建造房屋，由此出现了大量用地、混乱建房的现象。因此，从1984年开始，国家重视了对土地的管理，农村土地由农业部管理，城镇土地由建设部门管理，发生交叉时，两家互相协调商议，产权产籍管理相对来说仍然没有明确。上个世纪90年代，各市区相继成立房产管理部门，产权产籍管理开始步入正轨，其职能主要是根据经济建设和社会发展而引发，事权比较单一；90年代中后期，职能不断拓展，逐渐进入了职能完善阶段。
　　2、目前产权产籍主要职能
　　随着经济的发展和房地产市场的繁荣，产权产籍职能逐步完善和规范，实现了单一性向综合性方向的发展。考察当前各地产权产籍管理的现状，产权产籍的主要职能有以下几点：
　　①各类房屋产权的转移登记。主要是指房屋产权因买卖、交换、继承、赠与、析产、转让、划拨、判决等原因，导致其权属发生转移时而进行的登记。
　　②房屋产权的初始登记、变更登记及他项权证登记。一般要求申请人要在新建房屋竣工3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，提交土地使用权出让合同等完备的资料；当房屋法定法定名称变更，房屋坐落的街道、门牌号、房屋名称等情形发生变化，一般要求权利人要在事实发生之日起30日内进行变更等登记，提交房屋所有权证等完备资料件。设定房屋抵押权、典权等他项权利的，一般要求权利人要在事实发生30天内提交完备资料申请他项权利登记。
　　③私有房屋申请翻、改建的产权审核。在当事人提交翻、改建申请完备的资料后予以审核。
　　④各类房地产权属登记的核准登记。对辖区内法律规定的各类房屋产权产籍进行登记造册，建立完备数据。
　　⑤房屋租赁的备案登记。为加强对房产市场的监管，对辖区内房屋租赁情况进行登记，以了解房产的变化。
　　⑥商品房面积测算、房屋登记所需图纸的测绘及房产产权登记所需的房产测绘基础资料工作。主要是根据国家和地区的房产测量规范和实施细则等，对房屋及其用地的相关信息进行采集，为房产产权、房地产开发交易、利用，以及城镇规划建设等提供有效数据和资料。
　　⑦各类档案的收集、整理、立卷、归档和房产档案的查询、出具房产档案确权证明等档案利用工作。产权产籍档案是最基础的数据和资料，对其有专门的规定，档案材料的收集要完备，不能有缺失、模糊和差错；归档的材料，还要做到格式统一、字迹工整、条理清晰；要保持档案资料的整洁，不能有任何污染和磨损；档案存放要排列整齐有序，便于查找和利用；同时为保护当事人的合法权益，档案不能转借和涂改，不能代他人阅档，也不准他人私自摘抄和复印，闲杂人等也不得进入库房。产权产籍档案有着很强的法律性，是相关部门处理房地产纠纷的重要依据，是需要永久保存的资料
　　有些地区的产权产籍职能还向房产市场监察、商品房预销售管理、商品房合同备案、房屋安全管理、预售资金监管、房屋测量管理等综合性职能发展
　　3、产权产籍管理职能不能有效发挥的原因
　　虽然产权产籍管理职能已日趋完备，但在实际工作中并不能有效发挥，交易登记等不能做到便捷迅速，一房多证、一房重复抵押的现象时有发生，直接影响了社会的和谐稳定和社会经济的快速发展。主要原因有：

　　①管理体制不健全
　　个别地区对房产管理体制不能较好地理顺，形成多头管理的现状。甚至有的地方，出现市区两级三家发证的混乱状态，割裂了产权产籍的完整性。对产权人逾期不办理产权登记、私自进行房地产转让不办理交易手续等行为，限于产权产籍管理部门管理权限，只能对其进行房地产管理政策法规宣传教育，不能采取更有效措施制止，遗留较大的隐患。导致产权产籍职能不能有效发挥。
　　②管理水平低下
　　目前很多地方的房屋产权产籍管理依然沿袭着着过去的模式，再加上专门的管理人才匮乏等原因，致使房屋产权产籍管理水平一直处于较低状态。另外，经济的繁荣发展，房产市场的繁荣，房产企业的增加，房屋建造的速度的迅速提升，产权产籍管理的工作任务十分繁重，工作难度也进一步增大。
　　③管理技术落后
　　很多地方的产权产籍管理还停留在过去的模式上，对房屋权属登记、确权和发证、档案管理工作，还是运用人工查阅、人工整理的方式，效率低下，工作质量差，容易出现差错，有时会出现房产重复确权、登记等错误，虽然属于一时疏忽，不是有意为之，影响了产权产籍职能的有效发挥。
　　④专业人才匮乏
　　产权产籍管理工作是一项技术性、政策性、经济性和实践性都很强的工作，对工作人员的素质要求很高。工作人员除了要具备扎实的专业知识外，还要对测绘技术、建筑设计、施工图纸、法律、法规、档案管理等，都要有全面的了解。当前的产权产籍管理队伍既懂技术又懂管理的综合性人才严重匮乏，成为产权产籍管理职能发挥的一大障碍。
　　⑤受政府政策约束
　　长期以来各级政府的职责并不能明确划分，使得房屋产权产籍管理更多的受到了属地政府的管理，在经济利益和地方保护主义的驱动下，很难形成统一的、比较有权威的产权产籍管理制度，难以保证产权产籍职能的实施。
　　4、今后的改革方向
　　房屋产权产籍管理作为与国民利益密切相关，与经济建设关系重大的管理体系，要建立符合市场经济和社会可持续发展战略要求的，集中统一、关系协调、依法行政、高效精干的管理体制，以便更好地发挥产权产籍的职能，更好地维护权利人的合法权益，促进土地及房屋资源的优化配置、合理利用和有效保护。
　　①产权产籍职能进一步向综合性发展
　　从当前的情况看，有些地区将房地产市场管理和产权产籍管理分设，其弊端日益暴露，两者在利益分配上所产生的分歧，使得双方要花费大量的精力用于关系协调上，降低了工作效率和工作质量。从目前房地产业的发展趋势来看，建立一个房地产交易和房地产产权产籍职能管理合为一体是大势所趋，是经济一体化和产权、交易一体化管理发展的需要，能够较好地简化房地产交易和房地产权属登记程序，提高管理的科学性和有效性，缩短了群众的办事时限，有利于工作效率和政府形象的提升。
　　②拓宽乡镇产权发证业务
　　虽然农村的城镇化建设取得了一定的成绩，但是我国多数县区的大部分人口还是以分布在各乡镇农村居多。随着经济的发展，农民社会经济条件收入水平和居住观念都发生了很大的变化，建制镇的居民将大幅增加，县级乡镇房地产市场蕴含着巨大的潜力。但从各地近年来房地产产权发证业务来看，乡镇房地产市场的发展仍是比较缓慢，产权产籍职能应该向这方面倾斜。
　　③理顺政府职责
　　对产权产籍的管理要向法律、科技、经济及行政手段的综合运用，保障产权产籍职能的正常发挥

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