浅议房地产开发管理及其重要性

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　　摘要:本文就房地产开发管理工作展开了简要论述，进而对房地产开发管理中的三项重要工作也做了简单描述。首先是房地产开发用地规划管理，其次是房地产开发工程管理，最后是房地产开发项目风险管理。
　　关键词:房地产开发；管理；房地产开发用地规划管理；房地产开发工程管理；房地产开发项目风险管理
　　
　　随着改革开放，我国人民生活水平得到极大改善，因此居民对住宅小区的住房要求与条件越来越高。这样不但给房地产开发企业商带来了开发房地产的巨大机遇，而且促使房地产企业越来越重视房地产开发管理工作。特别地，房地产开发企应该完善用地规划管理体制，重视房地产开发工程管理，同时深入研究房地产开发项目风险管理。
　　 1、简要分析房地产开发管理工作的重要性
　　随着房地产开发市场竞争的加剧，房地产开发企业管理工作成为了企业提高综合市场竞争的重点。现代房地产管理研究实践深化了房地产开发企业管理理论，房地产开发企业商要认识到管理工作对企业发展有着重大影响。为了企业的健康发展和促进企业经济效益的提高，以完善的管理体系为基础，同时以严格的执行为重点,运用现代企业管理论与实践开展房地产开发企业管理工作。
　　2、房地产开发管理中的三项重要工作
　　房地产开发用地规划管理，房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理在房地产开发管理中处于重要地位，因此本文将对这三项重要工作做简要分析和描述，从而证明房地产开发管理工作的重要性。
　　2.1、房地产开发用地规划管理
　　房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。由于这一规划管理的不健全导致了一系列关于我国房地产开发用地规划管理中的问题。首先日益表现出来的是城市问题：①房地产开发商把尽量获取廉价土地作为房地产开发管理的重要大事，这就导致了他们盲目地圈地和囤积土地。随着我国城市规模日益扩大，土地粗放利用现象十分严重，盲目圈地囤积土地屡禁不止。②旧城改造的缓慢进展过程。③基础设施建设严重滞后于城市发展。④保障性住房严重供应不足。 其次是规划问题。我国大部分城市规划都滞后于城市建设； 房地产开发企业商往往希望通过市场情况来变动规划设计方案等，其最终就是为了自身的利益。为了提高房地产开发的综合市场竞争力及其经济效益，房地产开发一定要注重房地产开发用地规划管理。为了避免以上问题的出现，就要房地产开发商应重新界定管理规划体制和在市场经济条件下开发管理中的规划职能，同时明确规划管理中的内容，使土地利用结构更加合理。把有限的土地资源在各业之间进行合理调配，以促进我国房地产开发健康持续地发展。
　　2.2、房地产开发工程管理
　　房地产开发工程管理是房地产开发管理的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响。使房地产开发工程全局协调、使质量监督等工作科学地开展，对房地产开发工程建设施工质量和管理都有着重要的意义。它是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理有助于保障开发企业的经济效益，有助于提高房地产开发企业综合市场竞争力。现代房地产开发企业要认识到开发工程管理工作的重要性以促进企业的健康发展。
　　首先，房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个开展工程管理工作，从而保障项目开发的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理来保障房地产开发工程顺利开展。因此提升开发企业综合管理水平是房地产开发工程管理的基础。
　　其次，房地产开发商要以市场需求为导向进行房地产规划管理工作，把综合协调作为基础，这样才有利于房地产开发施工过程的顺利开展进行。
　　最后，房地产开发商要注重房地产开发工程的质量管理。因为质量管理是任何企业处于不败之地的重要基础，尤其是房地产开发企业生存与发展的根本。
　　2.3、房地产开发项目风险管理
　　由于受房地产开发竞争对手抢先进入市场使市场竞争加剧;银行贷款利率升高；投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。目前风险回避，风险预防，风险转移及风险自留都是对风险实施的重要管理措施。因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，从而运用合适的措施来对付可能的风险。
　　首先通过风险识别的关键方法及其重要影响因素分析认识项目风险的类型，再利用合适的过程和方法应对房地产开发项目带来的风险。因为房地产开发有着投资规模大, 建设周期长, 开发条件差及涉及面广等一系列特点, 因此它的开发存在着较大风险。通过讨论和分析，以下几个方面的措施能够明显降低和控制项目风险产生的机会。
　　第一、注重优化投资组合,以利于实现风险分散。
　　第二、严格控制施工工期,缩短建设时期，尽早地完成开发项目。因为项目产生的风险大都来源于施工建设过程中。因此要控制工期，尽快地完成项目开发。
　　第三、一定要采取必要措施减少一些不必要的成本支出。譬如：通过签订固定利率贷款合同来实现来减少贷款利息支出;通过与建筑企业签订固定预算合同来减少建造费用;通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险。
　　第四、务必要提前预租或者预售。尽快地回收资金要在前期和中期完成，争取尽量多的定向开发和团购在动工之前就要完成,或者在动工和完工之前, 就与租户和客户签订租约、预售协议。
　　第五、在销售过程中, 实行尽量多的优惠政策措施。房地产开发商可以考虑物业费，配套费等是否可以优惠等等措施。
　　因此房地产开发商要注意分析其风险产生的原因，注重房地产开发项目风险管理的过程和方法，再运用合适的过程和方法来对付项目风险。这样才有益于开发企业的效益。
　　3、总结
　　现代城市规划的不断推进与我国房地产市场的不断扩大，不但加快了我国居民住房条件的改善,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。 因此，房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，成为同行市场中的龙头，就要重视房地产开发管理工作。房地产企业务必要把房地产开发管理工作当成首要重点任务，同时加深用地规划管理体制，重视房地产开发工程管理，最后深入研究房地产开发项目风险管理。通过这样不断加强自身各方面的管理工作，从而企业综合市场竞争力和经济效益得到提高，使企业永久地处于不败之地。

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