浅谈房地产开发项目成本管理与控制

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　　摘要
　　
　　目前国家正在对房地产市场进行新的一轮宏观调控，本文针对当前的市场竞争环境下，房地产企业应该如何进行成本管理与控制作了比较系统的研究，以期对房地产企业市场竞争力的提升有所帮助。
　　
　　
　　关键词房地产企业；成本；管理；控制
　　
　　
　　
　　自2009年12月底以来，中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策，新一轮调控政策如暴风雨般向房地产企业袭来。在如此严峻的市场形式下，研究房地产企业开发项目成本管理与控制显得尤为重要，有效的项目成本管理与控制，将直接影响房产开发企业的利润空间，甚至关系到房地产开发企业的生存和发展。
　　房地产开发项目的成本管理与控制应该是全过程成本管理与控制，它贯穿了开发项目的立项决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段。
　　一、立项决策阶段的成本管理与控制
　　房地产立项决策对房地产企业发展具有十分重要的意义，项目立项决策要经过严格的评审，项目立项决策从拿地开始，拿地前要有相应的项目测算，要事先确定项目利润率和概算成本，这样后续开发过程中，就有可参考并作为指导依据的利润率。土地成本是房地产开发成本中占比重较大的一项内容，土地楼面地价与周边销售价是房企拿地必须要考虑的关键要素，主要分析土地楼面地价与周边的销售价，经过综合分析、比较，选取合适的土地才能做到项目收益最大化。
　　二、设计阶段的成本管理与控制
　　1、产品方案设计阶段的成本管理与控制
　　营销部门要加强项目前期市场调研，分析目标客户需求，做出精确的产品市场定位，包括：项目的物业类型、户型面积、户型结构等，避免施工阶段发生较大的方案变更。
　　2、施工图设计阶段的成本管理与控制
　　一个项目在施工图设计完成后，工程造价的70-80%已基本确定下来，剩下的就是施工阶段产生的设计变更、签证和一些不可预见费等，大部分企业的成本控制重点主要集中在施工阶段，而对设计阶段的成本管理和控制往往忽略了。房地产企业应加强施工图设计阶段的成本管理和控制工作，推行优化设计方案和限额设计。
　　优化设计方案是设计阶段成本管理与控制的重要环节和步骤。通过设计方案的比选，运用价值工程优化设计方案和技术经济评价，把项目的功能和造价两方面进行综合的比较分析，消除不必要功能费用，从而达到控制造价，节约投资的目的。
　　推行限额设计，限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。房地产企业应把限额设计做为项目成本管理与控制系统中的一项关键措施，必须要让造价管理人员的工作重心前移，在施工图设计阶段就发挥他们的专业，在整个设计过程中，设计人员与造价管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；造价管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。另外，在施工图纸确定之前，还要组织营销、造价、技术等部门对施工图纸进行严格的审核，减少和避免保守设计、重复设计、多余设计的发生。还要强调的是，加强对设计阶段方案估算、初步设计概算、施工图预算编制的管理和审查也是至关重要的。
　　三、招投标阶段的成本管理与控制
　　通过投标竞争，开发商择优选定承包商，有利于降低工程造价，是成本管理与控制的一个重要手段。因此一是要坚持公开、公平、公正的原则，规范招投标程序，加强对招投标过程的监督；二是要不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质，严格审核清单标底，使量、价的误差降到最低；三是要保证招标文件和合同条款的严密性，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。四是在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。
　　四、施工阶段的成本管理与控制
　　建设项目的施工阶段成本管理与控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。一直以来，房地产企业成本管理与控制都是将重点放在工程项目的实施阶段，相关的管理理论和实践经验较全面，现对实施过程工程造价控制与管理进行简要阐述。
　　1、开发商应建立健全目标成本考核体系和职责履行情况相应的考核制度。
　　
　　2、制定严格的工程变更和签证限额审批制度和程序。严把签证关，严格控制工程变更，尽量减少变更费用，审核评估相关索赔等。另外，开发商可以指派工程造价专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪控制，严格以目标成本控制工程造价；
　　3、加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案；
　　4、切实把好设备、材料的质量及价格关，材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价的60%以上，显然控制材料成本是控制施工阶段造价的一个重要方面。作为房地产开发商，首先,企业应系统关注权威机构公布的材料价格,与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络,保持信息渠道的通畅,及时准确的把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息,保证工作人员可随时随地地调用及监督,做到资源共享。在参照价格信息的基础上,增加理性分析的因素,把握材料的走向趋势。
　　五、结算阶段的成本管理与控制
　　工程竣工结算是工程造价合理确定的重要依据，无论施工单位还是开发商都十分重视工程价款的审计结算。开发商要将目标成本制度规范化，目标成本的各项经济指标必须有据可依，做到：概算>预算>合同≥结算，且最终结算成本对目标成本的变动率不能超过一定范围。
　　加强开发项目成本管理和控制，不只是房地产企业成本部门和财务部门的主要工作内容,房地产企业要树立成本意识人人有责的理念并深入人心，每一个员工都要提高认识、充分重视、共同努力、恪守职责，尤其是加强立项决策阶段和设计阶段的主动控制，才能实现成本管理工作的目标,有效控制和合理确定工程造价。

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