房产税改革可行性分析
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作者: 何宗婷
摘要：近几年来，居高不下的房价成为了社会关注的焦点。为了抑制过快上涨的房价，国家出台了一系列“政调”措施，然而收效却不明显，因此“税调”被提上了日程。以实证分析为基础，综合运用各种方法对房产税改革在武汉市的接受度进行了调查和分析，旨在通过研究居民的反应来考察武汉市房产税改革的可行性与否与可行程度，并为政府部门相关决策提供合理化的建议。
关键词：房产税改革；居民；接受度
中图分类号：F8 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2011)04-0050-01
1、引 言
随着经济体制改革的不断深化，我国经济发展呈现出快速发展的势头，尤其我国的房地产市场获得了长足的发展。商品房投资和销售不断增长，成为中国国民经济一个很重要的增长点。在房地产市场快速发展的同时，房价也以一种高不可攀的姿态在上升，我国房价的大幅度、高速度增长显然与我国居民收入水平和支付能力不相匹配，而且这种现象已经成为我国经济运行的突出问题，房价的过快上涨也是影响整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素之一。另外我国现阶段，房产税比重偏低，并没有起到抑制房价，调节社会贫富差距的作用。
2、理论分析
2.1持有房产的成本角度分析
据约根森(Jorgenson，1963)、桑德莫(sandmo，1974，)以及霍尔(Hall aad Jorgenson，1967)构建的标准的资本成本理论模型即资本边际收入等于资本使用成本，可以推算出房产的持有成本。房产税的持有成本包括：一是因为放弃别的投资机会而发生的机会成本，即税后收益；二是因为折旧和税收等发生的直接成本。
C持有＝(r＋g)/(1-t持有)
C持有――房地产持有成本
r――税后收益
g――经济折旧率
t持有――房产税
从该模型中可以看出，居民持有房产的持有成本同税后收益、经济折旧率以及保有税率的高低都呈同向变动关系。当其他变量不变时，就我国目前来看，进行房产税改革，提高对居民非经营性住房征收的税率，会增加普通居民持有房产的成本。
2.2持有房产的收益角度分析
假定房地产资产有n中可能收益(i＝1，2…n)，则不对房产征税时，其预期收益为：Y＝∑PiX，其中∑Pi＝1，Pi为Xi的概率。由于现实经济中，房地产税收是零补偿损失，因此征税后预期损失不变。
综上，在预期收益不变的情况下对于房产税进行改革，成本增加，人们会通过成本效益分析来确定是否持有该非经营房产，从而在一定程度上影响房价。
3、房产税改革对于居民的影响
2010年7月15日-16日，笔者在武汉市武昌、汉口和汉阳进行了分区实地调查，搜集了大量数据资料。此次调查中共发放问卷300份，回收有效问卷263份，有效回收率为87.6％。
在调查问卷中，笔者将调查对象分为了四个年龄层次：18岁以下、18-30岁以下、30-60岁以下、60岁以上，人数分别是12人、106人、96人、49人。经过对调查问卷的整理可知18岁以下的人群中，都选择了不清楚或不关心。造成这一结果的原因比较明显，该类人群都是未成年人，都处在求学阶段，房价高低不涉及其自身利益，对国家的房地产政策关心了解较少；18-30岁人群大多属于奋斗阶段，对房价及相关政策比较关注，选择应该或不应该进行房产税改革的人占据了一半且数量持平，但鉴于房产税的复杂性，一部分文化程度相对较低的人并不了解，无法做出判断，选择不清楚或不关心的人也占据了一半；30-60岁人群中，基本上都有一定的财富积累，买房不再是其最大的需求，而且已购买的房子不可能再征税，所以相当一部分人认为可以进行房产税改革，因此选择不应该进行房产税改革的比例为O；60岁以上人群中，认为不应该进行房产税改革的比例最高，其原因可能是该人群思想比较保守，文化程度在所调查的人群中相对较低，认为房产税改革必然加重税收负担。
在调查问卷中，为了区分不同收入阶层对房产税改革的接受度，笔者划分了四个月工资范围：低于1000元、1000-3000元、3000-6000元、6000元以上，人数分别是32人、124人、92人、15人。得到如下结果：
根据表中的数据显示可知：低于1000元和6000元以上的人群中，认为不应该进行房产税改革的比例最高，其原因是月工资低于1000元的属于低收入人群，他们知识文化水平不高，以为房产税改革就是单纯地加重税收负担，所以选择不应该；而月工资在6000元以上的高收入人群有多余的钱用于房地产投资，一旦进行房产税改革的话，除自住房屋以外的投资性购房将需要缴纳税收，这是他们不愿接受的；从表中亦可以看出，选择不应进行房产税改革的比例随着收入的增长而增加，这也从一个侧面反映了房产税改革将对投资性购房产生不小的影响；此外，选择不清楚和不关心这两个模糊选项的比例随着收入的增长而降低，这体现了文化水平和认知的差异，越高收入的人文化程度越高，越关心与自己切身利益相关的消息，而文化水平较低的人一般说来收入也不高，没有购房能力，房产税这一事物对于他们来说比较陌生。
在过去的几年中，房价大幅度的上涨成为了社会关注的焦点。今年上半年，国家出台了一系列的措施对房地产市场进行了调控，起到了一定的积极效果，但是现今这种量跌价滞的局面并不能让公众满意，因此房产税改革呼之欲出。
4、结论和建议
笔者通过对居民的实地调查，将所得有效问卷统计分析后，得到以下结论：
(1)房产税改革必定会触动部分人的利益，遭到部分人的反对。对于炒房者来说，房产税改革，意味着他们持有房产的成本增加，他们持有房产进行投资的风险增加，收益减少。对于比较富裕的一部分人来说，意味着他们的税收负担会增加，损害了他们的利益，会遭到他们的反对。
(2)但是，随着武汉市经济的发展，武汉市房价也星现着不断上升的趋势，为了抑制房价过度上涨，武汉市有可能进行房产税改革。
(3)武汉市房产税目前在武汉市税收收入中所占比重较低，为了更好的发挥财产税对于居民的资产分配作用以及房产税对房价的调节作用，武汉市有必要进行房产税改革。
(4)综合两种理论模型可以知道，通过税收方式影响房价，就应该对房产税进行改革，提高房产税的税率，可以减少房地产行业的泡沫，
针对以上问题，笔者提出几点建议：
4.1加大宣传力度，普及房产税知识
税务部门可以成立专门的小组深入各小区内部进行房产税知识的宣传，利用多种形式进行房产税收专项宣传活动，使得房产税改革更加贴近百姓，使得房产税改革更加符合民意。
4.2合理制定房产税改革政策
(1)根据国家规定的“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定”条例，武汉市政府应在严格考量武汉市具体情况的基础上制定一个合理的扣除比例。
(2)税收部门应严格评估房产原值，不仅要参考开发商制定的房屋出卖价格，还要成立专门小组或聘请专业机构来评估，保证结果的客观性、公正性。
4.3改进税收监管，完善房产税征收体系
(1)税务部门应强化管理，进一步加强部门协作，税务部门可以与居委会、房管部门定期交换租赁信息、房产登记信息，请居委会、小区物管代征个人出租住房的房产税收；加强同公安、法院等有关部门的配合，坚决打击税收违法行为。
(2)把房产领域的税收征管作为重点改进的薄弱环节，找准切入点，集中力量开展房产税专项清理整治，摸清税源底数，实行动态管理。同时，应提高税收征管人员的征管能力，尽量把征税成本降到最低。
参考文献：
[1]王雪峰，房地产泡沫和金融不安全研究，中国财政经济出版社，2008
[2]孙钢，李铭，对我国开征物业税有关问题的研究，财政与发展，2005，(04)
[3]邓宏乾，基于税收目的的物业税改革分析――兼评物业税改革方案，华中师范大学学报(人文社会科学版)，2006，(03)
[4]沈宏超，开征物业税的难点与对策，价格与市场，2008，(01)
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