房地产调控政策应处理好短期和长期的关系

来源:用户上传      作者: 张智

　　所谓调控，本身就是一个短期行为。调控往往不是针对某一具体行业，而是宏观经济的总量平衡。房地产业以其在我国宏观经济和产业经济中的特殊地位，政府也经常针对这一行业采取调控手段。然而，从经济学原理上说，对于某个行业或者产业所制定的政策叫做产业政策，它的着眼点应该是产业的健康可持续发展，所以产业政策应当是长期的。
　　因此，作为国民经济重要组成部分并处于发展期的我国房地产业，其对长期性产业政策的要求和调控政策的短期性是存在一定矛盾的。
　　
　　一、房地产调控短期政策与长期政策之间的关系
　　
　　1　房地产调控政策长期与短期之间的三种关系
　　第一，短期与长期一致。在这种情况下，虽然房地产调控政策是针对某一特定时期的情况而采取的调整手段，但也的确符合房地产业长远健康发展所必需的制度设计，这类短期调控政策实质上就是长期的产业政策。
　　第二，短期与长期存在一定差异。这类政策与前一类相似，但在短期内和长期范围内执行的力度会有不同，或者说政策的着力点存在差异。因此，对这类政策而言，当它的短期任务基本完成后，应当进行必要的调整。
　　第三，短期与长期相悖。这类政策属于单纯的调控政策，即只能在短期内应用，解决问题后，应当立即停止执行。
　　在第二和第三种情况中，如果短期调控政策不能及时调整或中止，将对房地产业乃至宏观经济产生严重的负面影响。
　　
　　2　对调控政策长期性定性的基本原则
　　笔者认为，需遵循以下几点原则：维护以市场的住房资源配置基础方式地位；制度设计符合我国基本国情；加强和完善住房保障制度；增加住房的有效供给；支持脱困和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求。
　　
　　二、短期与长期一致的调控政策
　　
　　1　加大住房用地供给
　　土地供给短缺以及土地供应制度的缺陷已经成为影响我国房地产市场建设的重要掣肘，也是导致房价水平快速上涨的因素之一。根据《国土资源公报》数据，近5年来，全国实际国有建设用地供给中，住宅建设用地供给所占比例不到30％。《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号，以下简称“4号文件”)和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号，以下简称“10号文件”)都要求增加住房建设用地有效供应。国土资源部随后要求各地在制定2010年度土地供应计划时，切实加大住房建设用地供应，并提出2010年全国住房建设用地供应量为18万公顷，同比增长超过130％，其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77％。在土地供给制度改革无法一蹴而就的情况下，加大住房建设用地的供给量和供应比例，成为促进房地产市场长期健康发展的有效手段，而这种政策也应当成为行政手段管理房地产市场的长期制度设计，同时应当研究如何通过提高存量土地的利用效率来增加住房的有效供给。
　　
　　2　完善住房保障制度
　　住房保障制度不健全、覆盖面小一直是我国房地产市场发展的重要矛盾。近期政策在加大保障性住房建设力度的同时，住房保障制度也得到进一步完善，特别针对“夹心层”家庭的公共租赁住房制度，住房和城乡建设部等七部委出台了“指导意见”，许多地方也都制定了相应的“保障办法”并编制了“十二五”时期公共租赁住房建设计划。此外，公共租赁住房的保障范围同样涉及部分进城务工农民，其意义还在于为我国城镇化进程的顺利进行提供保障。因此，这也是要在长期内不断执行和完善的政策。
　　
　　3　研究住房持有环节税收
　　长期以来，住房持有环节税收制度缺失成为房地产税收方面的主要缺陷。2010年以来，上海、重庆和北京等城市已经开始着手研究房产税(物业税)的实施方案，全国范围内房产税的征收模式也在研究中。对住房持有环节征税，既是抑制过度的消费性需求、遏制不合理的投资和投机性需求、稳定房价的应急性手段，同样也是在长期范围内促进住房资源占有平衡、维护房地产市场健康发展的制度设计，房产税的出台体现了短期政策和长期政策的有机结合。
　　
　　三、短期与长期存在一定差异
　　
　　1　保障性住房建设冒进
　　根据国务院截至2012年解决1540万户城镇低收入家庭住房困难问题的要求，各地都加大了廉租住房建设和棚户区改造力度，部分城市已经开始大规模建设公共租赁住房，例如重庆市规划在3～5年内建设4000万平方米的公共租赁住房，按照这样的建设速度，届时主城区将有20％～30％的家庭住进公共租赁住房，加上已有的廉租住房等保障形式，重庆市纳入住房保障的家庭所占比重将接近40％。加大保障性住房建设力度是刺激投资、拉动内需的有效手段，当然也是进一步提高住房保障水平、完善住房保障制度的重要抓手，在现阶段十分必要。然而，笔者认为部分地区保障性住房建设超出了真实需求，而且对部分地区而言，采取诸如货币补贴的方式反而能够更有效地实现保障功能。过于冒进的住房建设将在后续的运营、投资收回、维护管理等方面暴露出一系列问题。
　　
　　2　差别化住房信贷政策
　　政策层面的差别化信贷政策早已有之，“4号文件”和“10号文件”所强调的差别化住房信贷更大的作用是规范商业银行的经营行为，特别是在房价上涨速度过快、投资、投机性需求过度膨胀的阶段，强调差别化住房信贷十分必要。而且，为支持脱困和改善型需求、抑制不合理的投资和投机行为，差别化的信贷政策应当在长期内发挥作用。但是，对目前所采取的差别化政策而言，其过分强调了短期性，具体表现在：第一，将改善型需习之“一棒打死”，第二套住房贷款成本无条件的提高；第二，对第三套住房贷款限制过死，而未来独生子女组成家庭将成为主流，考虑到双方父母养老的需求，购买第三套住房的需求在一定程度上也是合理的；第三，对商业银行来说，对风险最高的初次购房人采取高贷款成数和利息优惠等政策，反而对风险较低的拥有多套住房的家庭(特别是未用银行贷款或贷款已经还清的)实行高成本的信贷政策。因此，在长期内这种差别化信贷政策需要逐渐调整和完善。
　　
　　3　住房流转环节税收政策
　　加大住房流转环节的税负，相当于增加住房流通的交易成本，这无疑将有效抑制过度投机炒房等行为。2005年至今，国家曾多次调整营业税和契税的征缴比例，也多次清查土地增值税和个人所得税，这项政策在遏制部分城市房价过快上涨的背景下切实可行，而长期内我们仍应抑制投机炒房行为。然而，过高的税收不利于存量住房市场的长期发展，例如目前即便是购买5年以内的普通商品住房，加上中介费，流通环节的交易成本接近房屋总价的10％。因此，为进一步提高住房的有效供给能力，住房流通的交易成本应当限定在较低水平，特别在住房持有环节税收体系建立后，我们应当适当降低住房流转环节的税负。
　　
　　四、短期与长期相悖
　　
　　1　“限购令”
　　根据“10号文件”以及后续国务院相关部门系列调控政策，一些城市在制定相关实施细则中加入了购房套数的限制。截至目前，已有北京、深圳、厦门等16个城市出台了类似的“限购令”。其中，部分城市(如北京)限购令体现为限制购房人一次性购买商品住房的套数，部分城市(如南京)则是限制购房人同时拥有的住房套数。不论是哪种限购，“限购令”本身都是针对房地产市场的一剂猛药，对过度投机行为应该起到明显的抑制作用。然而，限购令带有明显的行政干预色彩，在我国逐渐引入市场机制的情况下，只能在特定历史阶段采用这样的措施。限购令在一定时期后应当立即退出，否则将遗害无穷，当然，大多数城市出台细则时也都规定了限购令的执行期限。
　　
　　2　对房地产企业融资的限制
　　在一系列调控政策的作用下，特别是国家货币政策的逐渐紧缩，房地产企业融资渠道较大程度上受到了限制，不但获得银行开发贷款的难度增加，而且据相关媒体透露，房地产企业IPO和增资扩股等行为将再次暂停。这类政策的阶段性意义主要在于抑制房地产企业过度投资，以及作为一些违规行为的处罚手段。然而，最近几年，学术界和政府层面一直在研究如何拓宽房地产企业融资渠道的问题，特别是使房地产业摆脱过度依赖银行资金的现状。实际上，为促进房地产业长期健康发展，我们应当加大对其他融资渠道的开发，例如引入REITs等信托基金产品，在一定范围内引入类似美国次级贷等金融衍生产品也是必要的。因此，这类政策属于单纯的短期政策，长期内应当退出。

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