房地产企业施工成本管理研究
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【摘要】针对房地产企业成本核算与造价控制管理的需求，本论文对房地产企业施工成本进行了分析研究，详细分析了房地产企业项目开发的成本构成内容，在此基础上重点探讨了施工成本的控制与管理，给出了若干具体的施工成本控制与管理的措施和建议，对于进一步提高我国房地产企业施工成本核算和造价管理具有较好的指导和借鉴意义。
【关键词】房地产企业；施工成本；造价成本管理
1 引言
随着我国改革开放步伐的迅速加快，国民经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国的房地产企业迎来了前所未有的发展机遇，随着城市建设的快速发展，城市面貌也发生了翻天覆地的变化。近几年来，在宏观经济看好以及人民币坚挺升值预期之下，全国的房地产市场逐步走出低谷价格速升大涨，同时控制房地产开发项目成本争取项目利润的最大化，借机增强企业的经济实力成为各个房地产开发公司首要目标之一。为此，必须要开展针对房地产企业施工成本管理方面的研究。
本论文主要结合房地产企业的项目开发流程及其成本造价控制特点，对房地产企业施工成本进行深入的分析和探讨，以期从中能够找到合理有效的成本造价控制措施和方法，并以此和广大同行分享。
2 房地产项目开发成本分析
房地产开发是房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发是一个动态的过程，它的本质特点就是综合和配套。开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，房地产开发程序包括八个步骤，投资机会寻找、投机机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤，又可归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。
房地产开发项目的成本构成大致可划分为以下9个项目：
2.1 土地出让金：包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。
2.2 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。
2.3 建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
2.4 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。
2.5 公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
2.6 开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2.7 销售、推广费用：销售、推广费用指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。
2.8 财务费用：财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。
2. 9税费：税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。
3 房地产企业施工成本与造价的控制管理建议和措施
从上面对于房地产项目开发的成本构成的分析中可以发现，影响房地产企业项目开发成本的因素很多，比如设计阶段成本，招投标阶段成本，施工成本等等，而其中施工成本在很大程度上直接决定了整个房地产项目开发的造价和成本，也在一定程度上影响着整个房地产项目的施工质量，为此，本论文重点对施工成本的控制管理进行分析探讨。
3.1 组织措施
公司实行以开发项目为中心的项目管理体制，项目部负责项目发展的组织、执行、控制、协调。公司以项目部为利润中心其他部门配合相关的支持与服务，在项目启动时，项目部设置项目总经理和工程部经理，成员一般包括土建工程师、水暖工程师、机电工程师、工程主管、市政主管、成本主管以及计划信息主管等，公司经营管理部、招标采购中心、产权服务中心、法律部、财务部，在部门内部指定专人或团队负责项目工作，其他部门，总监办，人力资源部，房管科，网络信息部，研发部，市场调研部对项目部工作提供支持。
3.2 技术措施
在投资控制中，投资的计划值和实际值的对比，可能会有所偏差，因此监理工程师应对产生偏差的原因及采取的纠偏措施进行分析研究，同时应考虑计划进度与实际进度所产生的偏差会对投资偏差产生的后果是否会有有重要影响。在进行工程投资偏差分析时，要对局部偏差和累计偏差同时进行分析。施工成本控制中的偏差控制法是与挣值管理技术相类似的方法，是在制定出计划成本基础上，通过采用成本分析方法找出实际成本与计划成本之间的偏差和分析产生偏差的原因与未来的发展变化趋势，进而采取有效措施以减少或消除偏差，实现目标成本的一种科学管理方法。
3.3 经济措施
经济措施是工程成本控制另一个主要手段，通过给施工企业制订合理奖惩机制，鼓励节约，防范浪费等一系列做法，在项目的销售、物业管理、建筑技术、工程管理等各方面提出计划和创新概念，在实施后能够切实降低工程成本的，应给予适当奖励。例如，鼓励总包单位对工程设计图纸，提出自己的修改意见，如果意见被合理采纳并因此节约了工程成本，业主应该给予施工企业适当奖励。
3.4 质量措施
深入分析工程的使用功能，合理确定工程质量标准。对建筑产品进行功能的深入分析，保证必要的使用功能，去掉不必要的和过剩的功能，发现并补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，降低成本，节约投资。为控制工程成本，在保证工程达到质量标准的前提下，开发单位和总包单位应从经济上和技术进行比较分析，选择成本最低的、质量合格的方案。
4 结语
房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。本论文对于房地产企业施工成本进行了分析探讨，给出了若干具体的施工成本管理与控制措施，对于进一步提高房地产企业成本核算和造价控制具有较好的指导意义。
参考文献：
[1] 罗鼎林.国内外房地产工程造价的确定与控制[M].北京:化学工业出版社,1997.
[2] 侯志国.中国房地产开发项目成本控制分析[D].北京:对外经济贸易大学,2006.
[3] 李峰,杨萍.施工企业成本控制方法研究和存在的问题[J].四川建筑,2006,(12):76-77.
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