论房地产开发项目管理方案

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　　【摘要】伴随着社会经济的不断发展和企业管理体制的不断革新，采用先进的管理手段来提高项目管理水平，以最少的投入换得最大限度的经济效益、社会效益和环境效益成为了企业提高核心竞争力的重要手段和获得更广阔生存空间的重要途径，在房地产项目开发管理中尤为明显。本文主要围绕房地产项目管理方案研究，分析房地产开发管理方案的重要性及制定方案时应考虑的相关因素，希望能对房地产开发项目管理方案的进一步研究和运用起到一些作用。
　　【关键词】房地产；开发项目管理；方案
　　
　　1 房地产开发项目管理方案的含义及其重要性
　　1.1 房地产开发项目管理方案的含义
　　房地产开发项目管理的最终目标是高效率地实现项目目标，包括成果性目标和约束性目标。成果性目标又包括项目的内在、外部功能要求和销售利税率、项目投资回报率以及自有资金回报率等效益指标。而约束性目标是指项目质量标准、项目的建设工期以及对项目的投资限额等等。房地产项目开发建设涉及土地利用、城市规划、城市管理、交通通讯、商业配套、建材物流、银行金融、环境、卫生人文等社会生产生活的方方面面，与城市居民和用户息息相关，项目干系人众多、广泛。这也从另一方面说明了房地产开发项目管理的复杂性和繁琐性。因此，为了确保房地产开发项目管理的顺利进行就需要建立一套科学而系统、合理而有组织规范的管理体系方案，以促进开发项目管理的协调性、确保工程建设最终目标的实现。房地产开发项目管理的基础是项目管理方案，它是在系统化的理论和方法的指导下围绕项目目标制定的一套有规划、有组织、有规章、有监督的管理系统。
　　1.2 房地产开发项目管理方案的重要性
　　管理的基本职能是计划、组织、协调和控制。分析房地产开发项目管理方案的重要性可以从管理的基本职能入手。房地产开发项目的计划管理主要围绕项目的最终目标制定项目管理工作计划，使得开发项目的各项工作能够有秩序、有规律、有条不紊的开展和进行，换句话说就是把开发项目的全部任务和工程包揽与计划囊中，在动态计划的管理下使得开发项目能够完成预订的指标和目标。房地产开发项目的组织管理主要围绕项目目标进行组织管理分工，根据内在规律对工作内容进行划分，建立各子项目之间逻辑关系，并组织实施。房地产开发项目的控制管理则主要是围绕项目目标对开发项目的所需成本、质量情况以及工期长短进行监督和控制，必要时采用合理的就偏措施，确保项目阶段性和总目标的实现。房地产开发项目的协调管理主要体现在它能够提供一个相对协调和和谐的公共环境给开发项目，从而在一定程度上确保房地产开发项目建设的正常开展和顺畅进行。房地产开发项目协调管理的职能主要是协调和沟通开发项目在不同阶段、不同层次的关系以及项目建设所处的外在环境、项目建设的各个分系统的关系。在协调和沟通的过程中要始终围绕绕项目目标，注重项目干系人之间的协调和和谐发展，注重项目内部计划、组织、控制之间的矛盾。唯有这样才能建立和维持更加有效的公共关系，帮助企业吸引更多的融通投资和拓展项目建设中所需的材料供应，有利于招募更优秀的施工队伍和设计团体，使项目在激烈的市场竞争中获得一定的优势，提供项目的工作效率，确保项目目标的实现。
　　从以上分析可以看出：计划是管理的基础，计划就是确定组织未来发展目标以及实现目标的方式；项目组织服从项目计划, 并反映着组织计划完成目标的方式；项目计划是项目控制的参照系和标的物；协调管理主要是为了项目计划的顺利实施，确保项目目标的实现。房地产项目开发管理方案是房地产项目计划管理的核心内容，在房地产开发管理中有着重要作用。
　　
　　2 制定房地产开发项目管理方案应考虑的相关因素
　　2.1 面临时代的发展和新的社会形式，房地产开发项目管理必须要处理好两个方面的要求。
　　首先，伴随着市场竞争的加剧及宏观政策的变化，房地产开发项目也面临着巨大的压力和挑战，优胜劣汰的竞争原则和市场基本准则时时刻刻影响着房地产开发项目的成败。为了在开发项目上取得一定的优势和胜利，房地产项目开发企业不仅要具备一定的企业资质和竞争实力，还要在企业内部的生产资料配置实现最优化，充分利用现代化管理制度优化人力、物力、财力资源，确保项目建设质量的同时最大限度地挖掘企业内外部人员的潜力，运用科学技术的同时减少不必要的成本开支，与竞争对手在项目建设的质量优劣、项目施工管理以及技术等方面的竞争中脱颖而出，从而获得更多的经济利润和社会、环境效益。
　　其次，施工项目管理中运用的较为成熟的项目管理责任制值得在房地产项目开发、建设中适当借鉴。房地产开发项目管理和施工项目管理是一个互相影响、互相制约的关系，其中施工项目是施工企业和房地产开发企业获得一定生产效益的重要基点。项目管理责任制贯穿于开发项目管理范围和管理职责的确定、各项指标的确定以及落实和最后的考核效益。它是在充分考虑项目本身特点的基础上，从长远的角度对企业在开发项目实施的过程中需要的人力、物力、财力等资源投入进行的管理和控制，有利于取得更多的经济利润，这将是促进企业进行现代化管理制度革新的重要驱动力。伴随着社会主义市场经济的进一步发展和市场经济基本原则的影响下，率先采用现代化的管理体制和方法也就意味着在炙热化的市场竞争中取得更多的竞争筹码和优势，有利于企业核心竞争力的形成，在一定程度上直接影响着企业生存空间的拓展和获得更多的发展。因此在新形势下，现代化的管理手段和方法已经成为了对各个开发项目进行科学管理的首要选择。
　　2.2 建立和健全房地产开发项目管理策划体系
　　建立和健全必要的房地产开发项目管理策划是源于房地产开发项目管理内容的复杂性和繁琐性出发的，它十分注重开发项目的过程管理与目标管理，换句话说就是“虚拟管理”和“用户需求”，并在这个基础上形成学习型队伍和信息管理系统，这也是房地产开发项目在面对激烈市场竞争的必然选择。房地产开发项目管理的策划系统是从企业的整体策略而考虑的，注重工作创新和管理创新。它是结合企业的终极目标和业务程序而形成的运营体制。它不仅有利于融合企业的各种资源和优化资源的重新配置，而且还有利于充分发挥企业的核心整体竞争力和优先掌握市场的主动权，获得更多的市场份额和经济效益。一般来将，房地产开发项目管理策划体系可以分为四个层次、七个环节、一个组织和平面。其中四个层次是指开发项目建设的前期、设计、施工以及结尾移交的环节，这也是对企业人力、物力、财力等资源的重新配置和整合的过程。七个环节是指开发项目施工建设目标体系的进度情况、质量优劣、管理系统的合同、信息安全以及投资多少予以管理、控制和协调，这是在用户助推作用下的目标管理体制和系统。一个组织和平面是指学习型组织和动态信息技术下的沟通界面，其中学习型组织是促进开发项目管理水平提高的核心力量和保证，它有利于企业的工作成员形成统一标准的价值观和企业文化知识结构，经过一定的开发项目管理学习，逐渐培养一批具有全新创造力、想象力的优质人才队伍，从而从真正意义上提高了开发项目的管理技能。而所说的一个平面是动态和集成信息下的创新性信息管理体制，它主要是通过一定的信息渠道使得开发项目信息能够得到有效的管理和整合，对开发项目的沟通平面予以创新性设计，沟通协调在管理路径和各方面的难题，确保开发项目的活动者都能积极有效地了解开发项目的各种信息，从而建立起一整套现代化的科学信息管理体制。总而言之，对于房地产开发项目管理内容的复杂性和广泛性需要各个方面的紧密结合各种资源的有效协调，尤其是开发项目管理队伍的管理、控制以及协调能力的配合。

　　2.3 始终不移地坚持科学的管理方法，重视动态化的管理
　　存在不等于需要，需要也不能与存在直接划等号。对于开发项目中的各要素要进行动态管理、适时优化，以促进科学管理方案的实施在开发项目管理上成为现实。例如在开发项目中可以适时地引进相关的网络计划。网络计划编制的难度不大，具有相当程度的可行性和可操性，但是需要付出一定的努力进行长时间的坚持运用。另外，由于受到各种外在因素的影响和开发项目自身的复杂性和广泛性，经常会出现在开发项目施工的过程中不能和原先的计划达成一致，或多或少地出现一些差距，譬如工期的延误或者提前，因此在开发项目施工建设阶段可以借用网络计划的跟踪功能进行预警和控制，迅速采取纠偏措施，避免不必要的损失，减少经济成本而获取一定的实际效益。
　　2.4 不断提高房地产开发项目管理工作人员的专业素质和道德素质，充分重视基层管理，实现科学化的管理。
　　人既是项目管理的主体，又是项目管理的对象，是项目管理的最关键要素。优化开发项目管理方案还需要要从管理人员方面着手。尤其是对开发项目经理有着更高层次的要求，他不仅需要掌握一定的领导和管理艺术，而且还应该能够与时俱进，具有一定的创新能力和创新观念，从深层次上理解以项目管理方案对于房地产开发项目的重要性。在一定程度上可以这样说，开发项目管理经理的专业素质和个人魅力直接决定着他能不能培养出一批合格的房地产开发项目管理团队，乃至高素质的管理团队。开发项目管理人员还需要掌握一定的计算机技能，能够运用科学的管理工具进行全方位、全动态的控制和管理。这既是不断发展和不断进步的时代要求，更是实现房地产开发项目管理现代化的需要，否则现代化管理模式的建立和健全将寸步难行。同时，对于基层方面的管理也不容忽视，它是开展现代化管理模式的前提条件，没有精确的计量手段和系统全面的报表资料就不能确保各项信息资料的及时更新和调整，也会影响现代化管理方法的健康开展，所以必须要重视基层方面的管理和控制，使得现代化管理方法充分发挥其作用。
　　
　　3 总结
　　总而言之，房地产开发项目的管理是一项比较复杂而系统化的工程。成功开发一个项目不仅需要大量的时间，而且需要充分调动各个方面的人力和物力。其中最核心的因素就是对开发项目进行现代化的管理，对各个资源予以优化配置和重新整合，以最少的投入获得最大限度的经济效益、社会效益以及环境效益。一个良好的房地产开发项目管理方案是实现房地产开发项目目标的重要基础。制定一个好的管理方案需要良好的创新能力、需要素质优秀的管理人员、需要重视不断变化的影响因素并进行动态管理。
　　
　　参考文献：
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　　[4]刘秋雁、陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海财经大学出版社.2004
　　作者简介：
　　邱绍华（1974-），男（汉族），江西新余人，上海日扬房地产有限公司工程总监，杭州电子科技大学工程硕士，主要研究方向房地产开发项目管理。

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