浅谈我国房地产登记制度的完善

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　　【摘要】现阶段随着市场经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣兴盛，而房地产登记制度在维护房地产市场的秩序、保证房地产交易安全方面起着至关重要的作用。我国房地产登记制度侧重于公法性,体现出国家对房地产权属关系的干预,这一点已很难适应现化社会房地产市场发展之需。本文对我国房地产登记制度进行了详细分析,并得出结论，要从法律依据、登记机关、登记效力、登记程序、权属证书的统一等方面加以完善。
　　【关键词】房地产；登记制度；完善；法律
　　【中图分类号】TU184【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0006-01
　　
　　
　　一、房地产登记制度的含义
　　房地产登记制度是我国不动产法律制度的重要组成部分，其含义是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定的建筑物他项权利按照法定程序在专的记录本上进行记载确认的制度。房地产登记制度有两重意义:一是在于行政权力对房地产制度的监督管理和给国家税收提供依据。二是通过权利状态的公示保证交易安全。
　　总结其特点有：①登记的实质在于将有关房地产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。②登记的内容应能够为人们所查阅。③登记的区域性。房地产登记在法律上属于不动产登记；在登记的管理上为地域管辖，即房地产权利的登记由房地产所在地的房地产管理机关办理。④登记的完整性和连续性。房地产登记是房地产登记部门依据国家法律、法规，运用法律手段，确认土地使用权、房屋所有权及他项权利的过程，它是一种法律行为。
　　二、我国房地产登记制度所存在的缺陷
　　自新中国成立以后，相当长的时期内没有房地产登记的相关制度，之后根据《中国土地法大纲》和《中华人民共和国土地改革法》等法律条文的规定，我国虽然进行了土地改革，对农村土地进行了清丈、划界，并给农民颁发了土地证和房产证，但到 50 年代后期这项工作就逐渐停止了。改革开放以后我国对于土地和城市房屋的登记工作才逐渐恢复，并专门颁布了一些相关的法律，但从法律意义上讲这些制度很不规范，存在许许多多的问题，致使我国房地产登记制度的不完善。
　　1、房地产登记机关不统一，登记信息分散
　　在我国房地产登记机关中，房、地登记机构是分设的。虽然在上海、深圳等大城市已基本实现房屋、土地的登记机构的整合，但在全国大部城市仍然实行房地产登记机构分设，房屋所有权、土地使用权等权利分别在房屋产权管理部门和国土规划管理部门登记，这种登记机构的不统一产生了诸多弊端：①由于登记机关分散，交易的当事人要跨两个部门办理业务，还要缴纳两次登记费用，在一定程度上增加了经济负担。②就房地产物权登记，国家成立了两个登记机构，其中造成许多重复劳动。③当两个登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加不合理的负担。④我国目前不但房、地登记机关分设，而且存在登记机关存在垂直管理方面的分设。
　　2、房地产登记效力与房地产交易合同效力关系模糊
　　我国《城市房地产管理法》中规定，房屋买卖必须向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，房屋所有权才发生转移。房地产权利登记应属于物权登记的范畴。房地产交易合同关系则属于债权的范畴。由此可见，物权与债权是两种完全不同的民事权利，物权登记的效力不应当也不应该影响债权的有效成立。
　　3、房地产登记制度城乡不一致
　　目前我国的房地产登记制度方面的法律法规只适用于城市或城镇的房地产，对于农村的房地产物权变动，我国法律法规未做出具体明确的规定。即使存在合法的农村房屋买卖，也是在严格的限制之下，买卖双方应为同村组的村民。《土地管理法》第 62 条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该法第 43 条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但村民建设住宅经批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。也就是说非本集体组织的村民不得使用该集体经济组织的土地建设住宅，其亦不能作为农村住宅的买方。其主要原因是我国实行严格的土地管理制度，在农村，村民所享有只是宅基地的使用权，是基于其是该集体经济组织的成员这一特有身份而享有的某种特定福利，而不是国有土地使用权。而且农民自建房屋主要是为了居住，而不是为出卖，即使某些地方有，也只是宅基地使用权登记，与城镇的房屋登记的权利内容不一样。但是随着经济的发展和农民生活水平的提高，特别是城郊结合部，房地产交易大量涌现，这种在市场经济下快速形成的契约关系与传统计划经济时代下的身份关系必然会产生矛盾和冲突，如果不加以管理，势必影响到房产权利状态的明确，引起纠纷，纠纷一旦发生，又无法规可循，所以加强农村房地产登记的管理势在必行。
　　三、我国房地产登记制度的完善
　　1、法律方面的完善
　　我国目前的房地产登记法律、法规诸如《土地登记规则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等,正是基于此,目前的房地产登记法律制度不但散乱,而且制度内容多存在矛盾,更要害的问题是大量的制度内容仍然是按照计划经济的要求制定的,这些制度基本上只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要,而不能满足房地产进入市场交易的需要,更不能满足依据物权公开公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。虽然近年来有所改进,但其重要内容基本未变。而依各国经验尤其是大陆法系国家之法律规定,建立以物权法统一为基础的我国房地产登记法律制度是较为理想的选择。
　　2、登记机关的统一
　　我国目前的房地产登记存在着“两头执政”的局面,且各自之间依据不同的法律。依照《土地管理法》的规定，我国土地登记由土地所在地的县级以上人民政府进行办理。中央国家机关使用的国有土地具体发证机关,将由国务院确定,不一定实行属地原则。而对于房屋权属的登记,依据《城市房屋权属登记管理办法》的规定,为房屋所在地的人民政府的建设行政主管部门登记。这种办理机关的不统一,造成了许多的矛盾,损害了我国经济的发展和权利人的正当利益。
　　关于房地产登记机关统一模式选择有如下几种:①现有房地产登记部门统一由土地管理部门登记。这种模式可以辐射到中国城乡的所有县市。②以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。这种模式针对于我国现阶段,资料全面,且该部门积累较丰富的经验。③按照国际上统一的做法,将登记机关确定为县级人民法院。废止目前的“两头执政”以及有些地方施行的按照权利人的级别进行分级登记的管辖制度,这样有利于地籍资料的统一性,有利于管理。参考以上的三种模式,第三种较为理想。之所以如此,除技术上的考虑外,毋庸置疑的是房地产登记是维系现代财产秩序的极为重要的一环,具有技术性、专业性之特点,唯有专职机关主管,才能收到事半功倍的效果。
　　3、登记制度方面。
　　房地产登记程序的统一主要针对各地区而言。对于房地产登记，应该做到登记程序的统一，以满足建立统一大市场的需求。房地产登记程序的统一，关键在于完善“申请在先”原则，即登记因当事人的申请而启动,法律不允许登记机关在没有当事人申请的情况下擅自进行登记、涂销或改正。
　　
　　参考文献
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　　[4]沈春美.《试论我国房地产权属登记制度》[J].《黑龙江政法管理干部学院学报》,2003,6.
　　[5]黄健雄.《试论我国房地产登记法律制度的完善》[J].《厦门大学学报》哲社版，1997 ,1.
　　
　　作者简介：
　　高晶；女；出生日期：1978年11月10日；专业方向：房产管理；所属行业：房地产业；职称：助理工程师；学历：本科；

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