国有直管公房财务内控体系构建探讨

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　　摘要：“直管公房出租”是房地产管理部门对国有直管公房的一种重要的市场运作方式，笔者对所在单位直管公房问题进行分析后发现，尽管不少单位出台了相应的房屋出租管理制度，但由于诸多原因，致使房屋出租业务内部控制不到位，风险薄弱点较多，不能真实反映直管公房出租业务的财务状况和经营成果，甚至还出现了种种违法违规问题，不得不引起我们的重视。本文就房地产管理部门如何加强直管公房的内部控制，从会计系统控制，书面文件控制等方面做出分析，并提出有关建议。
　　关键词：直管公房 出租管理 内部控制
　　改革开放以来，尤其是近年来我国国民经济取得了很大的发展，作为西部内陆的西安房地产行业也有较快的发展。党的十九大报告中提出今后政府会加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。而政府管理的直管公房也是保障性住房中重要组成部分，因此在这样一种情况下，对直管公房内控管理存在的问题进行分析研究就有很强的必要性。
　　一、直管公房的来源和现状
　　直管公房是计划经济时代“福利制度”的历史产物。它指的是由国家或者国有企业、事业单位所投资兴建、接收、罚没、接管的住宅和非住宅，它的产权归国家所有。由于年代久远，部分直管公房的历史可追溯到新中国成立初期，目前绝大部分直管公房是在住宅商品化之前、由财政出资兴建的住房。面向职工的福利性质的房屋，分房职工每月向单位缴纳房租。因所属产权单位不同，公房可分为直管公房和自管公房两种。直管公房是指由政府投资、接管并进行统一分配，由房地产管理部门直接管理并出租的公房。公房承租人一般享有房屋的使用权，而非产权，这也是公房与产权房最大区别所在。由于历史原因，绝大多数直管公房虽地处现代化的繁华城市中心区域，但大量公房在周边市政建设不断发展的条件下越来越落后于现代社会的生活方式和居住环境要求，形成了“前面高楼大厦，后面低房小巷”的特有现象。
　　二、直管公房管理业务内部控制风险点分析
　　直管公房一般的管理流程：房管部门按政府指导价或市场价评定租金—房管部门审核签定房屋出租合同—财务部核算收入。整个业务流程由财务和房管部门进行，合同签订后，房屋的日常管理一般由房屋管理部门负责，而租金核算及资产管理由财务部门负责。现根据此流程的内控风险进行分析如下：
　　（一）直管公房的管理制度欠缺
　　当前很多地区都根据本地区的实际情况出台了对国有直管公房进行管理的文件，虽然都能发挥出一定的积极作用，但是其中很多文件都是较早时间出台的，并不能够适应市场变化的需求，这就使得原来的制度文件中的条款乏针对性和有效性，其中的管理手段也相对滞后，与目前的市场经济差距很大。这些都对直管公房的管理形成了巨大的阻碍。由于未能按目前市场情况及时更新和修改原有的房屋出租管理办法，造成现存的管理制度没有与时俱进，很多时候在直管公房出租环节不能与市场行情接轨而错失良机，从而不能更好的实现国有资产的保值增值。
　　（二）直管公房管理单位账实不符，财务核算不准确
　　房地产管理单位中登记直管公房资金账的财务部门与登记实物账负责公房实物处置的房管部门之间缺乏有效的沟通，一些单位出租房屋末建台账，数据不详，致使实物账或使用管理台账的登记不全面，不吻合，最终造成了资产账账不符、账实不符、账证不符等許多问题。而且房租入账不按会计准则要求，有些计入公司主营业务收入科目，有些直接冲减单位管理费用;有很多单位的直管公房虽然有资产账，但是却没有相应的产权证。还有的单位则是对于已经拆建或已出售处置的房产，没有进行产权变更，资产增减的会计手续也没有办理。还有一些直管公房的房产出租合同管理相当随意，有很多单位出租的直管公房基本上都没有签订相应的租赁合同，而一些直管公房的原承租人已经去世，但是租赁合同中的承租人却没有进行及时的变更。 由于以前产权意识不强，以各种途径取得的直管公房，由房地产管理部门进行专业管理，基本都没有进行产权登记，因而没有取得产权证书，而且按照目前的房地产登记管理办法，无法满足办证要件要求，所以，根本难以进行登记，这为国有直管公房的产权管理、房改出售、城市拆迁改造等都形成了很多的障碍，同时带来了很多的问题。
　　（三）直管公房的出租管理不规范
　　由于受房屋位置、新旧程度的差异等因素影响，很多房屋租金存在较大差异，又因为公房管理单位对出租缺乏制定详细的收取标准，大部分单位在对房屋出租时未成立相应的租金定价机构或相应的议事规则，所以租金定价人为因素较大。租金收取标准不统一，应收多少往往也是一笔糊涂账;公房出租过程不透明，房屋出租很少能采用公开招投标方式招租，很多重大租赁合同交易未通过集体决策，出现营私舞弊现象，给单位造成损失。另外，租金收取的形式和期限不统一，存在现金、转账等形式交纳;房租按月交、季度交、半年交;一年交等，甚至有些租金不按租赁时间交，随意性很大，难以核实租金收入的真实性。因此造成诸如收取租金延迟入账而挪作他用;业务部门截留转移租金形成小金库等管理漏洞。
　　三、 加强国有直管公房管理内部控制的方法
　　为做好直管公房房屋出租的管理，笔者对目前公房出租过程中的内控风险点， 提出如下方法：
　　（一）加强会计核算和控制，规范国有直管公房的会计核算处理
　　首先要加强对直管公房的出租业务会计核算，会计控制的目标是要求执行国家统一的会计准则制度，加强会计基础工作，首先要明晰资产性质，应严格按照相关会计准则的要求，将房屋资产由原来的“经租房产”科目转入“投资性房地产科目”并按“成本模式”进行核算;收入核算方面采用权责发生制原则确认的租金收入。另外，只有通过严格的会计核算才能够全面准确的反映出直管公房的现状。建议相关的直管公房管理部门组织专业的资产评估机构，对国有公房的数量、面积等进行一次清产核资，全面彻底的对管理的房屋清查、核实，摸清家底。并且根据现行的房管政策以及房屋的新旧程度、所处的地段等多方面因素进行综合的考虑，并将未入账核算的国有公房进行重新估价入账，使得账目更能够真实、全面的反映直管公房的现状和价值。 同时，应利用各类软件进行全面的数字网络化管理。使直管公房房屋管理更加规范、明晰;租金收缴采用扫码支付等技术手段，加快租金回收速度，维修服务更加及时、提高工作效率。 　　（二）完善和加强国有直管公房的出租管理机制
　　1.加强制度管理，做好公房出租相关业务的制度建设工作。主管部门要根据实际情况制订房屋出租管理办法并要及时更新，在制定过程中要对房屋出租整个流程的各个环节均作出详细的规定，以防范违规行为的发生，如统一合同文本格式、出租期限、审批流程等。例如在批流程中要规定，公房出租时需填制统一的合同审批单，经审批后盖章后方可出租;另外应增加房租逐年递增的租金调整机制，避免因市場租金水平上涨而造成的租金损失。
　　2.增强合同审批控制，大型出租项目严格按“三重一大”议事原则进行集体研究决定。在房屋出租管理制度中要明确各岗位办理业务事项的权限范围、审批程序和相应责任。大型出租项目出租之前应由房管部门、财务等部门共同成立租金定价小组，在对出租房屋进行合理评估和市场平均租金调查之后，确定待租房屋的租金底价。出租交易时，大型出租项目应采取公开招租的方式，其他出租项目在授权许可范围内可简化手续，但是要按“三重一大”原则集体参与决策。
　　3.增强房产财务保护工作，保证国有资产的安全。房产财务保护指的是直管公房管理单位要建立财产日常管理制度和定期清查制度。从量上入手，资产管理部门每年年初应对单位的直管公房数量、租金标准进行详查核实，确定当年应当收取的租金数额。每月由房管部门按合同收款要求进行催收，防止公房失管漏管。房管部门和财务部门还应对所管辖的房屋进行定期盘点核对，承租人是否履行合同的有关规定，检查是否存在房管员将闲置公房出租未上账的情况，造成国有资产损失。
　　4.加强“租金收缴绩效考评控制”，提高房屋出租业务的经济效益。目前，直管公房管理单位对于租金回收任务的考核任停留在计划经济时期，基本上仍然采用应收、实收等指标考核，笔者认为，评价房屋出租应根据公房管理实际情况进行分类考核，如根据租金收缴的情况进行分类考核，考核更有针对性。
　　除此之外，公房管理单位还可将未收回的陈欠租金纳入绩效考核， 从总额上进行控制，奖勤罚懒。通过绩效考评指标的引导，能够调动房管工作的积极性，促进经济效益的提高。
　　四、结语
　　国有直管公房的管理是一项长期而又系统的工程，其中还有历史的沿袭性。直管公房内控管理的措施和效果不仅影响到国有资产的安全和完整，还将会影响到多方的利益，有国家的利益，单位的利益，以及有个人的利益，因此非常有必要对国有公房管理的现状和出现的问题有一个清楚的认识，思索改进的方向并寻找改进的途径。
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