公租房准入与退出核准制度分析
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摘 要：本文选取最早一批开展集体建设用地建设租赁住房试点且准入退出核准制度相对完善的地区之一——上海“蚂蚁工房“联明雅苑小区的公租房建设为典型项目，确定公租房的准入退出条件，分析公租房的建设路径，总结成功经验。
关键词：公租房;准入;退出
一、引言
城市化是我国社会现代化的关键命题，城市化不仅是人口、产业的城市化，更意味着生产活动的集聚效应。然而，我国城市化中存在两个突出特点：一方面土地城市化快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化”，即农村人口向城市人口转化过程中的一种不完全现象，外来务工人员等城市“非正规”移民在住房方面“非市民”待遇对内需产生严重抑制，是我国经济发展中的一大阻碍。因此，使得城市“非正规”移民逐步转为城镇居民是推进城镇化的重要任务，而其中，最重要的是解决城市“非正规”移民的住房问题。在国家出台供应最低收入群体的廉租房、供应中等收入群体的经济适用房等相关政策以外，公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房概念提出。旨在满足收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群的家庭的住房需求。
其中，上海闵行区联明雅苑小区作为最早一批开展集体建设用地建设租赁住房试点的地区之一，是政府和企业联合建设的首批集体用地公租房，出租率高，投资回报率高，目前发展情况良好。因此以联明雅苑的发展历程剖析为例，确定公租房的准入退出条件，分析公租房的建设路径，对了解并满足“夹心层”人群的住房需求有重要意义。
二、评价分析
公租房建设是我国保障性住房建设的重要一环，是为了保障农民工及其他外来务工人群在城市住房权益的有力措施。上海公共租赁住房制度从准公共物品属性出发，体现公共服务职能。
（一）準入退出制度存在弹性
根据国务院及其部委的规定，有关公租房保障对象的家庭收入、资产、住房等具体准入条件，由市、县人民政府结合当地经济社会发展水平、居民收入与住房状况等实际情况合理确定。而上海市《本市发展公共租赁住房的实施意见》和《关于进一步加强本市保障性安居工程建设和管理的意见》等规定，保障对象为存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口，采用的是仅面向现有住房保障制度未能覆盖的城市“夹心层”的“补充型”规范模式。相比较北京和深圳，上海市最为独特的是：将城镇户籍中低收入住房困难家庭纳入共有产权住宅的保障。而国务院及其部委、其他三个城市则将此类家庭纳入公租房的保障范围。
租房过渡期之后仍不具备购买商品房能力，下一步该住哪里，上海闵行区采用了“缓冲期”这一机制的设计能够提供“夹心层”群体继续租住公租房的权力，提供上限2年的续租期，使得这一群体能在两年间进行房屋租住过渡，体现公租房作为社会保障性住房的根本特性。但同时，在这两年的续租期内，公租房的租金将根据市场价格进行定价，并每一年上涨一次，是在把握公租房保障性的属性之外，考虑其作为准公共物品有限的非竞争性，以租金上涨的方式督促租住人尽快退出公租房的使用，给其他申请人以租住的机会，做到政策制定的人性化与管理的人情化，尽可能满足最大限度的群体需求。
（二）实现垂直公平的积极计划
垂直公平表示的是不同家庭在不同收入预期的情况下能够达到的收入计划分配程度，而积极计划是指能够使低收入家庭获得额外利益的计划。“蚂蚁工房”这一租赁性保障住房，满足了包括城镇住房困难家庭、外来务工群体以及大学生安居需求，是让社会阶层分布中的中低收入的群体获得相同质量住房服务的价格、政策补贴，解决当下的迫切的住房需求，是良好运行的积极计划。联明雅苑小区主要着眼于满足周边企业大部分员工的刚性需求，帮助其解决了住房问题，并且降低准入制度中的户籍要求，设置合理的过渡期帮助入住群体顺利过渡至商品房或限价商品房，是政府在考虑群体的实际情况下制定的一项过渡性举措，既能够满足“夹心层”群体的住房需求，又能够提升该群体的住房自信心，成功过渡至自主购房，进一步维系了群体间的住房平衡。
（三）周边企业享有“蚂蚁工房”的优先准入权利
梳理蚂蚁工房的准入制度可发现，企业有两种路径可为本企业员工申请公租房。第一，以企业的名义申请多套公租房，作为企业员工宿舍，申请公租房的员工可省略三级审核、两级公示以及排号轮候的漫长过程，可以经由企业内部的审核机制，流程直接减至一次审核、一次公示，大大缩短了员工等待时间，因租房困难而考虑的辞职、不申请入职等消极情绪可得到缓解，对企业的认可度、忠诚度会得到提升。对于企业来说，以集体的名义申请公租房，可以在制度、程序上“抄近道”，能够大幅度减少多套房屋累计申请的时间，同时，员工签订住房协议能够与劳工合同相关联，提升租住时间和劳工合同时间的匹配度，员工签订租住房屋的合同更具备参考性。公租房由企业申请，为员工预留能够作为企业吸引外来务工人员的条件之一，能够增加员工的稳定入职率，降低因住房困难的离职比例。申请一层多套房能够促使企业员工产生一定聚集性，方便企业集中管理，也利于员工间相互熟悉，培养和谐的邻里关系下，促进和谐的企业文化氛围的产生与发展。第二，企业推荐员工申请公租房，能够使员工跳过第一轮审核，并在后续的住房配置中抢占一定的优势。没有住房配置企业中的员工或者没能够申请员工宿舍的员工能够持企业的推荐，跳过社区的初步审核，直接进入区住房保障部门的复核，缩减审核时间，提升了住房配置时的成功率和提前入住率。能够发挥企业在公租房申请中的优先推荐权利，首先保障周围企业员工的住房问题，提升员工对企业的认可度。
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作者简介：赵沛琪（1998-），女，汉族，浙江绍兴人，本科，公共事业管理专业。
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