房地产开发全过程风险分析及防控

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　　摘  要：房地产作为一项综合性的产业，涵盖了项目投资、财务税收、工程建设、设计研发、招标采购、营销等多个专业和领域，房地产开发企业在对项目进行整体操盘过程中，需要及时了解和评估各主要环节可能产生的风险，在开发过程中进行规避或降低影响。本文以房地产开发全过程为切入点，对房地产企业在全过程面临的风险进行分析，并提出风险防控建议。
　　关键词：房地产开发;风险分析;风险防控
　　房地产全过程风险伴随整个项目开发过程，需要对各个阶段的风险进行分析，必须对其成因有完整、清晰的认识，房地产开发风险防控不仅可以帮助开发企业降低经营风险，减少因风险带来的损失，还可以有效防范和化解房地产上下游产业链风险，维护社会稳定。
　　一、房地产开发全过程风险分析
　　（一） 投资拓展风险
　　此项风险在房地产获取土地过程中出现，如在项目一级整理过程中，拆迁安置补偿方案无法与原住民达成一致，将直接影响拆迁进度;若地块内涉及农用地等非建设用地，还涉及农用地指标置换、土地变性等烦琐流程;周边四邻对用地红线范围若存在争议，还需进行大量的前期沟通和测绘;合作方、项目地块是否存在法律纠纷等等，都可能存在较大的不确定性和机会成本。在土地招拍挂环节还会面临其他房企的竞价，能否在多轮竞争摘得土地，获取土地后能否实现预期利润，都是房地产开发企业投资拓展中需要面对的风险。
　　（二） 开发报建风险
　　开发报建风险与政府的行政效率以及相关审批政策密切相关，在项目取得土地后，房地产企业往往通过贷款等方式支付了巨额的前期开发费用（土地出让金、拆迁费用等），财务成本压力较大，因此需要尽快开工、预售，完成资金回笼。因此，在土地、规划、开工、预售手续办理过程中就存在相应风险，行政效率与审批政策直接影响各项开发手续办理，且各地区情况不尽相同，会存在因审批效率和政策变动可能带来的开发报建成果延误。
　　（三） 设计施工风险
　　包含图纸设计和施工建设两项风险，如施工图设计不规范，在审查过程中反复修改，进行设计变更;在施工过程中未严格按照图纸施工，导致返工并影响最后验收，或从缩减建安成本考虑，开发商或总包企业擅自改变使用材料、降低标准;加之可能存在的不可抗力因素，如安全事故、重污染天气的停工等，都会影响项目工期，造成工期延误风险，最终会影响房地产开发项目最终建成和使用。
　　（四） 资金成本风险
　　房地产是资金密集型行业，房地产企业资产负债率普遍保持高位，通过抵押贷款、拆借、发行公司债券等途径获取融资，在取得预售许可进行销售之前，开发项目近乎没有任何进项收入，财务成本较高，同时还要支付管理费用，给房地产企业带来资金成本风险，此环节关乎企业生死存亡。
　　（五） 营销回款风险
　　房地产开发周期的最后一个环节是销售，前期的所有准备都是为了通过销售达到资金平衡，最终实现盈利，而房地产市场的景气程度、房地产企业开发的业态产品是否符合市场预期，以及对标竞品的入市情况等因素，都会对销售造成影响，回笼资金快慢直接影响项目整体预期营收和后续项目滚动开发，此项风险不可忽视。
　　二、房地产开发全过程风险防控
　　（一） 投资拓展角度
　　对意向投资地块及合作主体进行充分的尽职调查，摸清土地信息，系统分析项目可行性，全面了解合作主体的经营情况，根据本公司的开发模式和计划目标成本，对地块的货值产出等进行投资测算，分析预期收益能否满足公司要求，为投资决策提供依据，最大程度化解投资拓展风险。
　　（二） 开发报建角度
　　在项目落地后，开展制定开发节点计划，根据重要节点倒排开发安排。维护好和区域内土地、财税、规划、建设、房管、消防、审批等相关职能部门的关系，及时掌握获取最新的报建流程信息，根据政策、制度要求灵活调整报建思路，协调各合作单位配合好开发报建工作，最大程度降低时间成本，研究相关优惠政策，最大程度享受政策红利，保证项目稳步推进。
　　（三） 设计施工角度
　　选择合适的设计、施工单位，建立并完善属于本公司的产品系，培育相对成熟的设计方案，提升设计质量和效率，在项目落地初期提前介入设计，按图施工，减少设计变更。要制定详细的施工进度计划安排，合理安排各工种、工作面，责成工程部门、施工单位等各方主体优化施工组织设计，合理调配人员、材料、机械等资源，加快施工进度，保证按期完工。
　　（四） 资金成本角度
　　房地产开发企业要强化成本控制，完善招标采购制度，严格审查招投标过程中的各项环节、文件，做好供应商评审和考察，充分了解市场行情，国有资本投资的项目必要时可进行党员监督。财务要积极拓宽企业融资渠道，可以通过银行贷款、民间借贷、合作开发、发行公司债券等模式，分散降低资金风险。
　　（五） 营销推广角度
　　在项目落地后，进行市场调研，获取域内的经济发展水平、人口结构、收入层次以及购房意愿等方面信息，充分了解周边竞品情况，结合自身产品特征明确市场定位，减少同質化竞争，研究适合的定价策略，完善营销推广方案，可以通过网络、自媒体等线上途径进行宣传，逐步积累潜在购买客户等措施，保证项目在取得预售许可后，以最短的时间完成去化，回笼资金。
　　三、结束语：
　　随着我国房地产开发企业规模化、专业化程度日益提升，应进一步科学、系统地认清房地产开发过程中可能会产生风险，本文通过项目投资拓展决策、开发报建流程、设计施工要求、资金成本控制、销售回款任务五个方面分析了房地产开发全过程中的风险，提出了风险防控措施，通过强化对房地产开发风险的理解和认识，提升房地产开发企业综合开发实力。
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