房地产业信贷存在的问题及对策研究

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　　[摘    要] 近年来，房地产业迅猛发展，已经成为拉动我国经济高速增长的支柱产业。由于其资金渴求量大，还款能力强，成为各大银行的信贷目标。文章研究了当前时期房地产信贷的现状，深入分析其存在贷款占资金比重较大，企业崩盘风险较高等问题，并提出相应的解决策略。
　　[关键词] 房地产;信贷;风险;策略
　　doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 13. 045
　　[中图分类号] F832.45    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2019）13- 0104- 03
　　0      引    言
　　改革开放四十年来，中国经济蓬勃发展，社会日新月异，各行各业都在机遇和挑战中探索前行。当前时代下，经济形势瞬息万变，社会产业结构也在随之不断变化。
　　房地产行业由于其自身业务的复杂性和特殊性，在每一个独立开发项目的开展过程，乃至开发过后为项目提供后续服务的过程中都涉及大量的资金运作。在项目筹划阶段，竞标购地、拆迁补偿等过程需要支付大额土地款;在项目建设阶段，材料款、水电费、人力工资薪酬等由承包商承担，企业需要定期与承包商结算工程款;项目完工后，需要负担小区绿化、公共设施建设、广告推广及销售人员工资奖金等營业成本。由此可见，各家房地产企业在运营过程，尤其是项目建设过程中，十分容易出现资金短缺的情况，对资金的渴求度较高。因此，在巨大的经济下行压力下，银行业理应将未来信贷业务的重点转移到房地产企业身上。然而，房地产业在信贷方面存在许多问题，制约了房地产业进一步的发展。
　　唐山市作为老牌工业城市，重点行业主要包括钢铁、焦化、机械制造三大类，其业务量大，购进销出的交易金额大，也有一定的信贷潜力。然而近年来，由于受到国家“去产能”及“降污染”的双重紧箍咒，传统行业经常要面临停产、关停的局面，在此情况下，房地产行业由于其金额大，收入高，逐渐显现出巨大的经济潜力。
　　1      房地产业信贷的现状
　　稳定的经营是贷款偿还的基本保障。从行业现状及发展前景来看，房地产业信贷安全性较高，具有明显的行业优势，适合作为放贷选择对象。
　　1.1   房地产行业规模较大，前景稳定
　　最近几年唐山市区新建小区众多，比较典型的有南湖春晓、万科新里程、橡树湾、梧桐大道等，且各小区南北不一，地域分布离散化;各县区也纷纷在核心地带建设高档小区，有条件的县区例如迁西、迁安依托自身环城水系建设了大量景观房，其中开发商不乏碧桂园、万科等实力雄厚的品牌地产商。目前唐山市路北区尚有大片空地已完成拆迁，尚未开始开发，可以预测，未来房地产业规模还会有进一步扩大。因此，房地产行业已形成并将长期维持大而稳定的规模，具有良好的投资前景。
　　1.2   房地产行业经营情况良好
　　根据最新公布的房价变化情况，唐山市新建商品住宅房价同比上涨12.9%，环比上涨1.2%，房价一直在上涨。同时，各小区销售情况火爆，新小区尤其是处于好地段的小区往往一开盘预售便被抢购一空，购房者竞相排队抽号认购。在高房价及销售顺畅的情况下，地产商资金回流快，还款能力强，贷款质量健康。
　　当前楼市上涨最大的阻碍因素是国家调控，若房产税立法出台，房地产业将遭受打击。政策的不确定性确实给信贷行为增加了一些风险，但考虑到居民以房产置业的情况较为普遍，房地产的地区经济地位高，国家考虑到社会稳定性及民生因素，几年内不会出台大动作改革措施，风险程度可控，可以作为信贷重点目标。
　　1.3   房地产业融资结构情况
　　受楼市整体情况鼓励，各大房地产企业投产开发意向明显，融资需求较为旺盛。由于项目多，投入大，各房地产企业资金紧缺，而银行信贷资金是其主要资金来源。据相关调查对于目前在建的房地产企业融资情况的测算，其自身投资大约占25%，上游原材料赊账款约占20%，民间借贷、预收款约占10%，银行贷款约占45%。由此可见，房地产行业对银行资金依赖程度较高，对于房地产行业的信贷行为较为普遍，值得进一步推广壮大。
　　2      房地产业信贷存在的问题
　　2.1   贷款占资金比重过大
　　房地产业属于资金饥渴型行业，其日常运转中对资金的需求很大。个别企业由于项目周转不当，甚至出现了向民间个人高利贷借款的极端现象。与高利贷的高额利息相比，银行贷款有着利率低、还款压力小、失信代价小的优势，因此企业更倾向于向银行大额贷款，使贷款成为企业主要资金来源之一。企业融资结构不健康导致了企业还款能力较差，而一旦项目运转出现问题，银行贷款将首当其冲，作为企业眼中呆账坏账的首选。
　　2.2   企业崩盘风险较高
　　一方面，由于近年来房价波动较大，如2016年底至2017年初期间房价涨幅在20%到30%左右，地产商在高额的利益诱惑面前，往往会选择赌博式囤房，想把本小区的优质房源囤积至房价最高点售出，获得最大收益。但是实际由于国家政策调控风险，以及企业自身各环节经营不善可能导致的资金链断裂，都会使囤房成为企业资金崩盘的导火索。因此，房地产业的信贷一直笼罩在崩盘风险的阴影下。
　　2.3   房地产信贷结构不健康
　　通过对社会经济行为进行深化观察，可以发现房地产行业购销引发的银行信贷行为已形成恶性循环链条。高额的拿地款、工程款导致企业寻求银行信贷作为资金支撑，同时促生高房价;高房价致使购房者倾向于选择银行贷款的方式进行购房;火热的楼市、交易程度进一步拉高地价，在建项目增多导致钢材等原材料及工人劳动力等较为紧缺，形成卖方市场，从而致使原材料、工程款等项目建设成本进一步提高。在此恶性循环下，房地产经济体规模将呈现不断扩大的趋势，而银行信贷由于同时占房地产企业融资结构比例较大，其规模也会随着房地产经济的规模增大而不断增大。此外，由于银行信贷同时参与了购房者与开发者的经济行为，实际上形成了以银行信贷偿还银行信贷的情况，这对银行来说相当于“拆东墙补西墙”，经济结构并不健康，一旦房地产经济受到政策重挫，与之相关的银行信贷将首当其冲，放贷、还款链条断裂，从而导致银行出现大量死欠，偿还希望渺茫。 　　2.4   房地产开发商信用问题
　　房地产从业门槛较低，除万科、碧桂园等品牌企业外，还存在着较多持自有资金入场的民营企业者，其企业管理形式不够规范，缺少对市场的客观认识，且不注重品牌效应，大多持有“一锤子买卖”的心理，唯利是图，存在较大的信用问题。例如，部分房地产开发商为维持项目建设，不考虑自身偿还能力，伪造资产证明，不计代价地用非法手段向银行骗取贷款，由于其还款意向小，利息负担大，导致了较大的信贷风险。还有极个别开发商利用楼市波动做文章，将工作重点用在炒房上，使用信贷资金炒作房屋，拉高房价，然而所建造的房产质量较差，甚至出现了预售后携款潜逃，留下烂尾工程的情况。房地产商信用水平直接与信贷质量挂钩，信用度低、职业性差的房地产商无疑会给银行信贷蒙上一层阴影，其风险程度与对金融业乃至社会的危害程度不容忽视。
　　3      房地产业信贷问题应对策略
　　3.1   妥善选择信贷目标
　　虽然同属一个行业，但不同企业间经营水平各不相同，在划定行业范围后，银行在实际放贷时，需要综合评估企业情况，有选择性地开展信贷业务，科学选择放款目标。
　　（1）优先选择有品牌效应的大企业。大品牌企业如碧桂园、万科、富力等，人力配备充足，管理经验丰富，集团资金链稳定，承包商运作模式成熟，且销售时有品牌效应，在项目的建设、销售上均有安全性保障。
　　（2）优先选择建在热点地区的项目。热点地区由于其交通便利、环境好，附近商场、超市、银行、餐馆等配套设施齐全，不论居住还是投资购置均有先天优势，容易吸引购房者前来认购，销售市场良好，回款风险小。
　　（3）优先选择有过开发经验的企业。有开发经验的企业由于有前期经验作为指导，对项目及资金的筹划较为成熟，项目建设有把握，不易出现烂尾及质量问题。同时，由于之前项目打下的口碑，購房者对其更有信心，更倾向于选购旗下的小区。
　　3.2   多手段信贷风险控制
　　对银行来说，贷款的放出如同“播种”。为了确保前期辛勤的劳作能够如期收获成果，在放贷之时乃至贷款放出之后，都必须要采取相应措施，降低坏账风险，保障本金及利息平稳收回。
　　（1）定期开展评估。与企业约定，定期查看企业财务报表，评估其资金结构及贷款比重，同时定期实地观察项目建设情况，以掌握财务健康程度和项目建设进度，对企业还款能力做到心中有数，并以此作为是否后续跟进放贷的决策参考。
　　（2）签订质押协议。选择小区优势位置房产，要求企业将不动产作为贷款质押，一方面增加企业还款动力，另一方面也为贷款的收回提供了有力保障。
　　（3）给予政策刺激。随政策波动及时调整贷款利率，给企业紧迫感，促使企业做出贷款决策;参照商贸企业现金折让的模式，对提前还款的企业根据其提前程度给予不同数额的利息减免，刺激企业积极还款。
　　3.3   合理分配贷款比重
　　（1）横向行业信贷比重。通过前文可见，房地产业快速、亚健康发展是致使信贷风险的一大因素，银行业作为信贷方理应以信贷为调控手段，抑制其“一家独大”。银行需要增大对实体企业的放贷力度，支持其他实体企业发展，一方面可以降低房地产信贷占全部信贷的比重，科学分配放贷结构，减少管理风险，另一方面也可以促生多方经济活力，扶持企业壮大，增加放贷选择，降低对房地产企业的依赖程度，维持信贷行为健康与活力。
　　（2）纵向购销信贷比重。房地产从业企业由于其置身于经济大潮之中，经营不稳定，其信贷风险高。与之相比，购房者大多有稳定的经济收入来源，其还款意向、信用程度比企业相比明显更为可靠。银行应增大对购房者的信贷资金量，调控纵向购销信贷比重，一方面可以增加低风险信贷占比，提升贷款质量，另一方面可以促进购房行为，扶持楼市发展，改善房地产企业经营销售水平，进而促进企业还款，形成良性循环。
　　受国家减税降费政策效应影响，未来一定时期内，房地产业将继续焕发生机，银行要紧跟政策调控方向，抓住行业发展契机，做好前期评估，果断出手放款，强化后续管理，盘活企业资金的同时，也给自身发展再添新活力，做到双赢。
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