试析“营改增”后房地产企业税务风险
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摘要：我国在施行“营改增”之后，房地产企业所处的财税环境变得更加复杂，加剧了企业的税务风险。因此对房地产企业而言，要对自身所面临的税务风险有一个清晰、准确和全面的认识，然后在此基础上结合自身的业务特点，制定有针对性的防范策略，才能真正享受到国家改革的红利。房地产企业对税务风险的探究和分析要从对比“营改增”前后的有关政策入手，再结合企业自身的中、长期发展规划，分析企业的销项税额和进项税额，从而实现对税务风险的有效规避，为企业的可持续发展打下坚实的基础。
关键词：“营改增”;房地产企业;税务风险
一、房地产企业在销项税额确认中的税务风险分析
（一）价内税变为价外税的风险
在“营改增”之后，导致房地产企业本来价内收取的营业税变成了价外收取的增值税，这势必会对企业的定价方案产生或多或少的影响。假如企业还是维持原来的价格不变，那么企业计入到收入的金额就会变少;如果是在原来价格的基础上增加增值税，并以此作为其含税价格的话，对于企业而言收入不会减少。不过，如果购房者是一般纳税人的话，其增值税是可以进行抵扣的，所以其负担实质上是并没有增加的;可是如果购房者是个人消费者，那这种转嫁全部增值税的做法无疑会大大增加购房者的负担，非常容易出现客源流失的情况。所以，在“营改增”之后如何定价，实质上是企业和客户之间的一种博弈，新定的价格既要考虑企业本身的利益，同时也要消费者的类型和购买能力，实现企业和消费者之间的平衡。
（二）由于扣除土地出让金而导致销项税额抵减变少的風险
我国房地产企业的拿地费用一般都不菲，而且难以取得增值税专用发票进行抵扣，针对这种情况，在“营改增”之后，房地产企业引入了差额纳税这一方法。即：房地产企业支付的土地价款，可以从销售额里面加以扣除，从而作为“销项税额抵减”项目，使销项税额减少。可是在具体的操作过程中，这一办法却存在着一定的税务风险。其主要原因是在地方政府的招商引资策略中，答应会返还给企业一定比例的土地出让金，这一部分金额显然是不在销售收入的扣除之列。因此在计缴税款的时候，允许扣除的土地出让金是以财政票据记录的实际金额数为准，可是财政票据并不能如实的反映企业所获得的返还资金，所以还是按照财政票据记载的金额作为实际扣除标准的话，就会面临违反税法而少缴纳税款的风险。所以为了很好的解决这一问题，需要企业和地方政府进行协商和沟通，可以通过其他的优惠方式来替代土地出让金的返还，如此一来企业就可以在享受地方政府政策优惠的同时，增加增值税的扣减金额，从而有效规避税务风险。
（三）由于价外费用的收取而增加的计税收入风险
根据我国增值税税法的相关规定，企业所收取的价外费用，应该并入到企业的销售额并计征增值税，但是这其中不包含代为收取的款项。对于那些没有计入到价外费用的代收款项，根据国家的相关规定，按照“形式重于实质”的原则，要求相关的票据必须符合规范和要求。由于房地产企业销售的是不动产，因此要求企业必须重视销售过程中相关发票的开具和取得，以有效规避此类风险。
（四）由于提前纳税而产生的风险
由于货币具有时间价值，因此对企业而言，应该尽可能的推迟纳税义务发生的时间，以便于获得更多的税收利益。基于房地产企业自身的特性，主要是以预售为主，并且对于预售纳税义务发生时间的规定，在“营改增”前后是有很大不同的，因此需要引起房地产企业的高度重视。在这之前，针对预售方式而获得的款项，其纳税义务发生的时间就是收到预收款的当天。但是在“营改增”之后，对于房地产企业通过预收款方式出售的所有项目，规定在收到预收款时是按照3%的预征率预缴增值税，很明显其纳税义务的时间发生了变化，需要企业采取正确的措施积极应对，尽量避免由于提前纳税而产生的风险。
（五）由于取消了免税规定而没法享受税收优惠的风险
“营改增”以后政策的变化对于房地产企业的一些常见业务而言，存在着一些不利的影响，比如：委托代销、不动产投资入股以及自建自用等业务。由于大多数的房地产企业普遍选择的是委托代销的方式来进行房屋的出售，在没有进行政策改革之前，如果合同书上面没有写明付款日期，并且代销公司还没有将房屋进行出售，没有把房屋款交给房地产企业，那么对于房地产企业而言，就不需要缴纳营业税。但是在“营改增”之后，这一过程最多不能超过180天，如此一来，使得房地产企业纳税的时间缩短了，这无疑会加大其资金的压力。所以建议房地产企业要对这类变化引起高度的重视，不仅仅要避免出现由于少计增值税而遭受处罚的情况，还要加强自身的判断性和预见性，对自身的税务工作做好提前的安排，以便于更好的开展税务筹划工作。
二、房地产企业在进项税额确认过程中的税务风险
（一）难以取得抵扣凭证
因为我国的增值税计算主要采取的是凭票扣税的方式，而可以作为抵扣的票据主要是增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和其他的完税凭证，我国的房地产企业在日常的运营管理过程中，有非常多的支出是很难取得以上扣税凭证的。
（二）抵扣过程中存在着诸多限制
在全面施行“营改增”之后，尽管将所有的行业都纳入到了增值税的征税范围中，使我国的抵扣链条日趋完善，但也并非是没有限制的。相关的政策文件规定，企业购进的旅客餐饮服务、居民日常服务以及娱乐服务等不可以从销项税额中进行抵扣，新的“营改增”政策保留了旧有的相关规定，但同时也增加了新的内容，即对于外购的货物和服务适用于简易计税项目，同时针对那些免征增值税的项目、个人消费和集体福利、发生非正常损失的，就算是取得了合乎规范的相关票据，也不能进行进项税额的抵扣，尽管这一规定并非只是针对房地产企业的，但是也或多或少的增加了房地产企业的税务风险，需要企业予以一定的重视，积极应对，从而尽可能的规避税务风险，为实现自身的可持续发展保驾护航。 三、房地产企业的其他税务风险
（一）没有及时抵扣进项税额而产生的风险
房地产企业和一般的制造企业不一样，它并不是持续不断的产生进项税额和销项税额，由于其固有的周期性，导致其两种税额之间在一般情况下是并不匹配的，也正是因为如此，才会出现由于没有对进项税额加以及时的抵扣而产生风险。房地产企业在经营与管理的前期，由于其大量投入工程款，会产生不小的进项税额，但是也只能等到房地产企业产生了销项税额之后才能进行抵扣。可是，由于大部分的房地产企业选择的是预售这一销售模式，因此就算是房地产企业成功出售了房屋，但是因为企业采取的是预交增值税这一简易的纳税方式，导致其进项税额依旧是没有办法进行抵扣。這时，房地产企业就不仅仅只是承担了大量的工程款进项税额，还承担了比如广告费等一些销售支出的进项税额。对于房地产企业来说，从产生进项税额到成功抵扣进项税额，可能需要大概一年的时间。在这么长的时间之内，企业的无形资金被大量的占用，对企业的发展而言是极为不利的，因为这样一来企业就不能保证有充足的后续资金来维持自身日常的运营和发展。所以建议房地产企业必须要对项目策划和营销策略提早作出有预见性的安排，从而尽可能早的让进项税额得以抵扣，避免长期挂在账上，占用大量的无形资金，加大企业生存、发展的风险。
（二）税务安排混乱而产生风险
在“营改增”之后，不管是申报安排还是核算方法，都对房地产企业处理增值税提出了更高的要求，因而需要房地产企业积极应对政策变更带来的财务管理和税务方面的变化，提高企业财务核算水平，加强增值税发票的管理，科学测算企业的整体税负，合理选择适合本企业的计税方法。“营改增”之前，虽然不少房地产企业自身内部的组织架构比较复杂，但是由于其确认营业税和缴纳税款的方式都比较简单，所以就算是企业内部出现一些纳税筹划安排上的混乱，也不会对自身税款的缴纳产生很大的影响。可是在“营改增”之后，基于增值税链条抵扣的特点，要求房地产企业必须理清自身内部各个机构之间的关系，必须明确是预缴还是清缴税款，不然就会给企业自身带来很大而且不必要的损失。因此房地产企业对税务进行科学、合理的安排，尽可能的避免政策变动及管理不利对企业造成的税负增加，对企业自身的可持续发展而言是至关重要的。
参考文献：
[1]李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施[J].经贸实践，2018 （18）：86+88.
[2]陈燕舞.浅谈“营改增”后房地产企业税收风险及纳税实务[J].纳税，2018 （19）：18.
[3]谭红彬.“营改增”后A房地产企业增值税税务风险管理研究[D].湖南大学，2018.
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