物业管理企业成本核算与管理探讨

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　　摘要：物业管理与房地产行业密切相关，随着市场经济体制不断发展完善，市场经济的发展对企业管理也逐渐提出了更高的要求。物业企业作为派生企业要想可持续地发展，需要重视提升其核算业务，同时加强其内部管理，以此提升自己的竞争优势。物业企业的主要业务是从事房地产企业的一类附属服务，随着市场竞争同质化越来越严重，物业企业只有重视企业的成本管理，加强成本核算，才能在合理范围内降低企业的经营成本，从而实现物业企业资源的优化配置。成本竞争是当前物业企业竞争的关键，本文结合我国当前物业企业成本核算与管理的现状进行了分析，并提出相应的解决措施，为物业企业科学地控制成本提供参考。
　　关键词：物业管理企业;成本核算;成本管理;探究
　　中图分类号：F275 文献标识码：A
　　1 当前物业企业成本管理的现状分析
　　1.1 成本管理缺乏创新性
　　企业成本管理模式的调整只有与当下的经营现状匹配才能发挥最大的作用，当前部分物业企业对企业内部的成本管理模式缺乏创新性，而且成本管理缺乏规范的管理流程，导致成本管理的可操作性不强[1]。部分企业对成本管理的思想还停留在传统的层面，主要是传统的成本管理具有可见性，因此更容易看到成本管理的效果。但是随着经济的发展，这种成本管理模式已经不能适应物业企业的发展需要。以M物业企业的成本管理模式进行分析，其在成本管理过程中通过减少企业员工降低企业的成本，通过减少日常开支实现成本控制。这种成本管理的方法仅通过在企业内部进行成本的控制和管理，忽略了物业企业的外部环境，没有将物业企业的内部成本管理与外部环境变化相结合，使成本管理的针对性不强。企业在成本管理的过程中创新性不足，没有及时根据市场环境的变化调整物业企业的管理模式。
　　1.2 成本管理灵活性不强
　　物业企业的成本管理缺乏灵活性，导致其适用性不强。当前部分企业在针对企业的成本管理过程中采用的是标准成本法以及责任成本法，这两种成本管理从企业的角度出发进行成本管理，其成本管理的核心是差额管理，采用这两种方法进行成本管理忽视了市场竞争，没有做好与业主的有效配合，使物业企业的成本管理具有一定的局限性[2]。采用这两种成本管理的方法，物业企业首先确定目标，目标制定后，在开展经营活动前对工作成本进行估算，估算完成后再根据实际成本与预算成本进行差额预算，对得到的差额数据进行分析，并分析造成差异的原因，物业企业再根据其原因进行风险控制。这种成本管理与控制的模式仅从物业企业的经济利益角度出发，只是针对企业内部的各项费用进行成本控制，导致其成本控制缺乏全面性。
　　1.3 成本管理的主体单一
　　当前物业企业成本管理具有主体单一的特点，在一定程度上制约了物业企业成本管理的效率[3]。以A企业为例进行分析，A企业是一家物业管理企业，其内部成本管理工作由财务部门人员完成，成本管理的主体过于单一，在進行成本核算和成本分析的过程中难免有局限性;另外，财务人员还需要开展财会一系列工作，造成无法全面兼顾成本管理工作，因此物业企业的成本管理需要主体过于单一，导致其成本管理工作无法发挥其最大效用。财会人员平时多关注的是企业内部的工作，致使其缺乏对外部市场变化的预判能力，而成本管理和成本核算需要具备这样的能力。相比企业而言，其内部成本管理或建立专门的成本管理部门或成立成本管理小组，都能在一定程度上发挥集体优势，更好地进行成本管理。物业企业需要借鉴其他企业的成本管理经验，完善其内部成本管理机制。
　　2 物业管理企业成本核算与管理的必要性
　　2.1 有利于实现企业资源的合理化分配
　　资源的优化配置直接影响到企业的资源利用率，物业企业加强成本核算可以促使其资源的优化配置，发挥资源的最大价值。成本管理共包含四个部分，其中成本核算是关键，通过对经营活动各项费用进行核算，可以保证物业企业资金利用的合理性。物业企业的主要业务有建筑管理、设备管理、安保管理、绿化管理等工作，在物业企业开展经营活动中合理地控制各项业务的支出，有利于降低企业的成本。另外，物业企业各项业务投入资金的调整要依据小区实际情况进行调整，从而实现服务最优、成本最优。物业企业对各项经营活动所需的费用进行核算，再结合实际情况进行评估，确定资源的投入比例，这样可以避免资源投入不当，造成资源浪费。科学合理的成本核算可以有效地促进物业企业的资源优化配置。
　　2.2 有利于提升企业经济效益
　　加强对物业企业的成本管理有助于提升企业的经济效益，如今随着房地产行业的快速发展，物业企业的规模也越来越大，导致物业企业的竞争压力较大。通过加强对物业企业的成本核算和管理，可以保证物业企业以最小的投入获取最大的经济效益。物业企业通过成本核算可以实现精细化管理，降低各个环节的资金浪费。在成本控制最优的基础上保证服务质量不变，可以成为物业企业的竞争优势，在竞争过程中转化为企业的经济效益，为企业盈利提供助力。加强对物业企业的成本管理，可以发挥成本优势，提升物业企业的经济效益。
　　2.3 有利于指导企业决策
　　加强对物业企业的成本管理有利于指导企业的决策。作为物业企业，其提供的是一种有偿服务，在开展服务过程中，其要根据市场经济的发展情况进行物业服务费的定价。物业企业要实现定价合理，需要在开展物业服务前进行成本核算，通过成本核算物业企业可以确定定价区间，成本预算可以保证物业企业服务费定价的科学性，避免盲目定价造成企业的经济损失，又或者定价过高造成业主不满意，从而影响业主与物业的关系。物业企业通过加强成本预算可以为其拓展业务提供基础，物业企业在进行经营决策的过程中只有加强成本核算才可以分析新业务是否具有盈利空间，据此决定企业是否需要投资新的项目。加强成本核算在物业企业的决策中发挥着重要作用。
　　3 企业成本核算与管理中存在的问题
　　3.1 企业对成本管理缺乏重视 　　物业企业要全面实施成本管理，首先需要在思想上高度重视，这是加强成本管理的重要前提。但是结合当前部分物业企业的成本管理进行分析，发现一些企业对成本管理的重视度不够，导致物业企业没有规范的成本管理流程和制度去保障，以M物业企业为例，其在管理企业的过程中忽视了成本管理的作用，仍然将效益的提升作为企业经营的重点。经济效益固然重要，但是没有科学的成本管理维系，内部经营成本增加，导致企业的利润空间依然很小。因此，在如今的物业企业管理中，传统的单一化降本增效的管理方法已经不再适用。如果物业企业不实施科学的成本管理，只是单方面地降低成本，会严重影响物业企业的服务质量和效果，不利于物业企业的长远发展[4]。除此之外，企业内部没有认识到成本管理的整体性和全面性，而是认为成本管理只是财务管理部门的事，因此在管理过程中缺乏沟通与协调，导致财务部门的成本核算和管理难度较大，进而影响了物业企业成本管理的效果。
　　3.2 成本管理人员专业能力和素养偏低
　　如今企业的管理越来越趋于专业化管理，这是由于我国对经济体制不断完善以及企业发展需要决定的，就当前部分物业企业内部人才构成分析来看，其专业化的财务人才相对缺乏，在企业的财务管理人员中高学历的人才相对偏少，中低学历的人员占比较大，人才体系不完善是导致企业成本管理各效率不佳的重要原因[5]。部分企业对人才的重视度不够，片面的人才降低成本就是成本控制和管理，认为企业人才建设只会加大成本投入，这种看法是片面的，没有认识到重视人才建设的积极意义。企业缺乏专业的成本管理人才，导致企业的成本管理缺乏专业的指导，致使企业的成本管理机制混乱，成本管理的效率得不到体现。
　　3.3 企业的成本核算监督机制不健全
　　物业企业的成本管理机制不健全也是影响企业成本核算效率的关键，当前部分物业企业将业务重心放在业务拓展上，以求获取更大的利润，存在重业务、轻管理的现象，导致物业企业内部没有完善的成本核算监督机制，成本核算主要是对企业经营活动中的各项耗费情况进行归集和分配，从而计算出总成本和单位成本。物业企业的成本核算过程中缺乏监督机制，使成本核算的效率大大降低，同时核算的准确性、规范性得不到保障。虽然有部分物业企业设立了监督机制，但是监督机制由财务人员兼任，造成监督形式化，无法发挥监督的约束作用。
　　3.4 缺乏有效的激励机制
　　完善激励机制的主要目的是为了调动员工的积极性，因此建立激励机制对加强物业企业的成本管理具有重要作用。当前部分物业企业忽视了激励机制的作用，企业没有完善的激励机制，员工的工作表现好也得不到相应的奖励，表现不好也不能及时采取惩罚措施，大大挫伤了员工的积极性，以H物业企业为例进行分析，其在内部管理过程中没有完善的激励机制，其管理模式是统一化的管理，而且企业的成本核算、成本分析、成本决策、成本控制等环节的工作没有责任到人，没有对各个环节的工作制定一套完善的奖励标准，造成该物业企业中一些部门的员工存在消极怠工的行为[6]。企业的激励机制不健全，员工的積极性无法调动，其工作效率就会大大降低，在一定程度上增加了企业的成本，因此激励机制不健全也是影响企业的成本核算和管理的重要因素。
　　4 物业管理企业加强成本核算与管理的有效措施
　　4.1 加强培养员工的成本管理意识，实施全员成本管理
　　物业企业要全面贯彻实施成本管理，首先需要培养全体员工的成本意识，以科学的成本管理理念作为指导思想，使企业员工真正理解成本管理内涵，如今成本管理的内涵不断深化，成本管理不仅局限于成本本身，从管理角度出发寻找降本增效的方法，同样可以起到成本控制的目的;企业内部需要重视对员工的成本管理知识的宣传工作，让员工认识到成本管理的重要性。在如今的物业企业管理过程中，成本管理要深化到企业的各个部门、各个环节。另外，对于物业企业开展的各项业务的资金支出要进行科学的核算，保证资金利用的合理性;上至管理层下至基层员工都需要认识落实成本管理思想。
　　4.2 注重提升企业会计人员的专业素养
　　如今物业企业的业务也在逐渐增多，使成本管理和核算的难度增加，为了进一步优化物业企业的成本管理，企业需要认识到人才在加强成本管理过程中的重要性。企业重视内部成本管理机制的构建，可以提升管理的科学性和规范性，通过专业的成本管理人员的指导，可以将物业企业的成本管理制度化、细化，如此可以使成本管理更具有操作性。除此之外，物业企业还要重视对成本管理人才的培养。作为一个合格的成本管理人才，一是要具备专业的成本管理知识，如要对会计和财务管理理论知识有全面的理解，同时要具备较强的灵活应变能力，只有这样才能在企业复杂多变的市场环境中为企业加强成本管理提出预见性的指导;二是作为成本管理人才，较高的职业素养也是其能力的一部分，只有具备一定的职业素养，才能在工作中按要求履行成本管理的各项工作。企业应重视对内部成本管理人员的培训，培训时要结合物业企业的实际情况，将成本管理理论与实践相结合;三是企业可以重视选拔优秀的外部成本管理人才，完善物业企业的人才机制，是提升企业管理和成本核算的重要保障。
　　4.3 建立健全绩效考核机制
　　完善物业企业的绩效考核机制是提升企业成本管理的关键，通过完善绩效考核机制，一方面可以调动物业企业员工的积极性，另一方面有助于在一定程度上约束各部门的员工，促使其积极地落实各项工作。如A物业企业通过完善成本核算环节的绩效考核机制，促使企业的成本核算效率大大提升。首先物业企业需制定出成本控制的流程：物业企业将企业人员分为若干班组，一组作为一个成本核算单元，其水、材料费、燃料、电等由企业的资料员进行数据收集，收集来的各项成本消耗数据由各个班组制成台账;台账制作完成后上报给企业的核算人员;核算员再负责将企业的成本数据按类汇总，汇总完成后上报给企业财务部门，由财务部门将各项成本数据进行比对，根据对比分析各班组的成本消耗情况与预算情况，确定物业企业的绩效考核排名，对成本消耗较少的班组给予奖励，对成本消耗严重的班组要采取一定的惩罚措施。通过完善物业企业的绩效考核机制，可以在一定程度上减少企业的资源浪费，从而实现成本控制。 　　4.4 完善企业内部财务审计体系，提升监督效率
　　完善物业企业的内部财务监督是加强企业成本控制的重要组成部分，物业要实现企业内部的成本化管理，需要完善内部监督机制，加强监督不仅可以规范物业企业的各项业务，同时在对各项业务进行动态监督的过程中，可以及时发现某一环节中存在的问题。比如發现某一环节的成本核算与实际不符，监督部分就可以及时开展分析调查，保证企业的经济活动正常开展，可以在一定程度上防止一些不规范的操作行为。如W企业在成本管理过程中加强对会计核算环节的监督，使会计核算工作更加规范，提升了核算的准确性，为物业企业的经营活动提供了科学的参考依据。企业还可以引入信息化管理系统，加强对企业成本的管控，提升企业的成本管理效率。
　　5 结束语
　　综上所述，如今的市场竞争是一种精细化管理优势的竞争，企业之间的竞争已经不再局限于某一方面，不再局限于一味通过降低成本形成其自身竞争优势，越来越多企业管理者认识到成本管理的重要性。企业管理者发现，通过合理的成本控制和成本核算可以实现企业经营成本的合理降低，通过这种降低成本的方式，不会对企业服务以及相关业务造成影响，同时可以优化其管理，减少企业管理中的不必要支出。如今，物业企业处于由粗放化管理向集约化管理转变的过程，这就要求物业企业重视成本核算和管理，促使企业成本管理精益化，就物业企业而言，其服务相对单一，企业只有创新管理模式，才能在市场竞争中占据优势，这是物业企业科学发展的必由之路。物业企业的成本核算主要包含对企业经营活动进行成本核算、成本控制、成本评价，企业的成本管理工作也基本由此展开。成本管理是物业企业管理的重要组成部分，加强成本核算与管理，可以有效地提升企业的整体管理水平和服务水平。
　　参考文献：
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　　[4]李莹.探析物业管理企业成本核算与管理[J].中国经贸，2016（23）：194-195.
　　[5]卓宝勤.物业管理企业成本核算探析[J].行政事业资产与财务，2016（30） .
　　[6]梁彦.物业管理企业成本核算与管理探析[J]，中国经贸，2016（12）：75.
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