新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究
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摘 要 房地产企业的收入计量如果按照实收实计的方式，会在计量过程中造成严重的滞后性，不利于房地产企业的财务投资管控和盈利运行机制的评估。企业应运用有效的确认收入方法，不断提高企业的收入确认分析管控能力。
关键词 新收入准则 房地产企业 收入确认
一、引言
在收入类型的划分上，可以分为时点收入和时段收入，新准则下的收入确认，首先需要确认收入的类型，房地产企业所从事经营的产品建设周期较长，具备阶段性收入确认的必备条件。
二、新准则关于收入的相关规定
新准则下收入的确认政策，对于房地产企业的收入科学性计量来说具有重要的意义。因为房地产从事的建筑产品建设周期长的特点，新准则采用阶段性收入计量的方式，有效地改善了收入确认的滞后性。时点收入又是即时的收入交易类型，即付出产品收到款项，期间的间隔时间段争议内容较少。时段收入在房地产企业的收入中是主要方式，时段收入的确认要符合一定的特征。例如，企业在获取收入的同时付出了一定的资源消耗;客户有对产品的建设信息的直接控制权和知情权;企业在完成建设合约的过程中不断投入成本，因为一些特殊情况，必须终止合约的履行时，企业可以对已投入的部分获取成本投入的收入回报。
三、房地产企业可否在一段时间内确认收入的分析
房地产企业如果按照房屋建设要求完成，客户完全接纳建筑产品，收入款项到位后进行收入确认，是极其不合理的，一方面企业不能及时有效地评估资金成本投入如利润回报的经营状况，不能依据客观、科学的经营数据报告及时合理地调整经营中的问题。所以，对于符合新收入准则下的房地产阶段收入应该予以确认。其可行原因如下：
第一，法律效力的保障。因为房地产商品买卖属于价值体量较大的收入交易类型，有关法律条文已经十分健全，具有科学化的商品房买卖备案，而相关合同条款的取消只有经过双方當事人全面认可之后才会生效，所以通过客户与房地产企业建立的合同约束性，这种约束能力已经将未建好的房地产商品风险转移到了客户身上，客户同时拥有了该产品的所有权，产品的价格变化不再是企业关注的方向，这使得房地产企业能够充分利用合同约束手段，将收入和成本投入保持在合理的管控能力下，房地产企业可以对未来的收入保证率有很大程度上的把握，所以进行阶段收入确认，基本可以认为就是将未来必然的收入水平提前在当下这个阶段计量。
第二，商品房的唯一属性特征。商品房产品与普通的生活用品不同，大多数生活用品没有明确的身份标识，即其商品具有可替代性，比如一件衣服可以在统一款式之下制造出许多件，这些同样的衣服并没有特别的唯一属性标签，无法有效地确认彼此之间的独特属性，所以不可能实现衣服这类产品的阶段性收入确认。而房地产商品在销售之初就已经具备明确的唯一标识特性，能够获得确切的对应关系，比如某房产在某小区、某号楼、某单元、某一楼处，其属性不会改变，这样的特性可以作为企业收入确认的依据，在签订法律约束合同的过程中，能够有效地实现合同的唯一身份确认关系，保障和客户的权益，同时能够建立一对一的收入登记对应关系。
四、房地产企业如何运用投入法确认收入
（一）投入法的计算单元
房地产企业开发中，投入法比例的计算单元从大到小依次为项目、期数、不同的物业形态、批次、楼幢、房号。从理论上讲，单元越小越精确，但需要结合重要性水平原则、成本效益原则以及是否具有操作性来综合考虑。选择楼幢来作为投入法的计算单元是比较科学的。原因如下：
第一，开发商在每一期的产品销售中都有明确的经营运作和科学的评价，但是因为每一期的销售产品数量较多，对于投入法确认的划分不够明确，所以需要细化对收入确认对象的具体投入程度。
第二，房地产与客户的合同协议是按照每一处房产签订的，这是确认投入法计量的根本依据，而对于每一套房产的计算，上级单元就是该房产的楼栋号，便于提高投入法计量管理的效率。
第三，过大的投入计算对象，不利于确认投入与收入计算分析的精确程度，较大的计量对象违背了收入确认法事实的初衷，因为采用这种方式就是为了提前进行阶段性收入计量，较大的计量对象会使计量的周期变大。
（二）关于投入法的土地成本计算问题
土地成本投入在房地产的建设投入中是不同的，主要是因为其成本投入基本是一次性的，和其他的成本投入类型相比，比如工程进度款的间接性成本投入不同，按照投入法的收入确认，应该将土地的一次投入计入收入确认。原因有：一是土地资源是不可再生资源，通过拍卖方式得到的土地，有效地成为企业的一部分资产，而土地资产具有较高的保值性，所以对于土地投入的收入确认是合理的。二是土地资源是进行房产建设的必然投入资料，加之已经具备了完善的合同条款约束，这部分投入的收入结果已成为必然。
五、结语
房地产企业收入在确认是否属于有效收入，是否能够确认为年度收入的过程中，决定了房地产企业如果按照传统的交付商品确定收入的收入确认方式，会表现出较多的不合理性，通过新收入准则的计量方式，能够很好地计量企业的收入。
（作者单位为甘肃省城乡发展投资集团有限公司）
参考文献
[1] 吕新建，胡小东.新收入准则下房地产预售业务的收入确认研究——基于合同视角的分析[J].中国注册会计师，2018（12）.
[2] 赵丽锦，荣华旭.新收入准则对房地产行业的影响探析[J].财会研究，2018（2）.
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