作业成本法在房地产开发项目管理中的应用

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　　摘要：20世纪80年代后期，在美国兴起了运用“作业消耗资源、产品消耗作业”的作业成本法。作业成本法作为一种先进的成本管理方法，迅速在全世界各行各业的企业管理中得到了广泛的应用，理所当然，作业成本法在房地产开发项目管理中也发挥着积极的作用。如果在实际应用时，能兼顾开发成本与开发费用的管理，并且按作业责任人定向管理，一定会取得更好的成效。
　　关键词：作业成本法;房地产;项目管理
　　一、作业成本法概述
　　（一）作业成本法
　　作业成本法是来自美国的一个概念，在经过了几十年的发展之后，已经被世界范围内广泛接受。作业成本法以“作业”为核心，通过对已产生耗用的企业资源的梳理后，依据作业分配率，将耗用的作业成本进行合理的分配。
　　（二）作业成本法的优势
　　应用作业成本法能够提高经营管理的效率，更加准确地反映各维度的成本信息，从而对产品的作业流程优化提出更精细的要求，对产品的定价、性价比的评价更加客观，对各相关作业单位的考核更加科学。
　　二、作业成本法核算的一般步骤
　　（一）按工作内容区分不同类型的作业
　　不同类型的产品，经历的生产过程会有所不同，对应的工作内容也有所区别，在应用作业成本法时，应该根据不同的工作内容，划分为较科学且符合实际的作业名称。这是归集与管理成本的基础。
　　（二）进行作业分析，确定作业成本动因
　　对相关的作业进行细致研究，了解其背景资料以及各项经营的真实数据。根据市场情况以及行业相关规律来深入分析成本的发起源头，以及各种可能面临的影响要素，确定每一种作业的成本动因。
　　（三）划分作业中心，建立作业成本库
　　按照资源动因把资源的消耗一项一项地分配到作业，将性质相同的作业合并建立作业中心，建立作业成本库。将企业消耗的成本按照成本动因进行归集到各成本库。
　　（四）确定作业成本分配率，分配成本库费用，并将作业成本分配到产品中
　　把各作業成本库中的作业成本除以作业动因的单位数，计算出以作业动因为单位的成本分配率，即作业率;再根据成本对象耗用的作业量和作业率，将作业成本分配到产品中。
　　三、作业成本法在房地产开发项目管理中的应用
　　（一）普遍应用的作业成本管理表格
　　以表1显示的成本管理指标，是根据相关文件规定，按照各项支出的性质相似度进行的分类，较好地归集了各类成本，但是，在实际应用中，难免发生责任混乱的情况（如前期工程费用涉及报建、设计、工程等部门），不利于直接定责管理。
　　（二）改进后的作业成本管理表格（见表2）
　　改进后的作业成本管理指标，不仅按支出的性质分类，而且，还按照不同管理责任部门进行了归类，并且，增加了期间费用的作业管理指标。
　　四、结语
　　在房地产业中，大家对作业成本法的应用主要集中在建安成本方面，较少地涉及相关费用支出方面，如果兼顾成本与费用的管理，能够取得更好的管理成效。
　　在实际工作中，往往由于同一类费用指标的管理权责模糊，导致最终的考核不能落地。如果在成本管理中，对各项支出指标细分到各相应的责任部门，不仅能更加公平地考核责任人，而且，也能更加准确地制定出对各项成本支出的管理措施。
　　总体来说，结合现代房地产行业发展的状况以及未来房地产行业发展的趋势，应用作业成本法能够带来诸多优势。将作业成本法有效地融入到房地产项目的拿地、设计、报建、建设、销售、售后、复盘等各个阶段，反映出真实的成本状况，有利于从中发现可能存在的资源投入方面的问题，最终采取更加科学有效的途径来提高房地产行业的经济效益。
　　参考文献：
　　[1]财政部会计资格评价中心.企业成本管理[K].高级会计实务，2019 （3）.
　　[2]钟顺红.作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用研究[J].价值工程，2016 （24）：20-22.
　　[3]袁华.浅析作业成本法在房地产开发企业中的应用[J].现代经济信息，2015 （09）：288.
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