试论房地产企业开发成本的控制

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　　摘 要 在房地产企业的房地产项目开发过程中，开发成本的高低是决定其项目最终投资效益能否实现以及效益高低的重要基础。随着我国房地产市场逐步进入成熟稳定状态，市场竞争的重心已经逐步由原来的規模粗放型转到管理优化和成本控制方面的竞争。开发成本的控制便是房地产企业在当下环境下保持市场竞争力的关键因素。
　　关键词 房地产 开发成本 控制
　　一、引言
　　对于房地产企业来说，开发成本是房地产项目整体成本最主要的组成部分，是直接影响到房地产企业预期利润的最直接的因素。一般来说，房地产企业的开发成本主要包括土地成本、建安成本、税费成本和其他成本，其中土地成本和建安成本的比重最大，合计占比约70%，是最主要的开发成本类型。在开发成本的控制方面，当下一些房地产企业还存在不同方面、不同程度的问题和不足。鉴于此，本文首先从当下房地产企业开发成本的控制现状着手，详细分析房地产开发成本的现状，在此基础上形成对其中存在的问题和不足的充分认识和了解，最后从问题出发，结合相关理论研究和实践经验，有针对性地提出一些措施建议，以期能为房地产企业优化对开发成本的控制带来有益的启发。
　　二、当下房地产企业开发成本控制的现状及问题
　　（一）房地产企业盲目夸张，对于土地成本的控制能力不足
　　过去10余年是我国房地产行业发展的黄金时期，行业整体的盈利能力和盈利水平较高，整体的抗风险能力较强，对于成本的敏感性相对不高，一些成本波动往往会通过消费市场得到足够的消化。但是近年来随着国家宏观调控的增强，经济结构和发展方式的转变以及我国房地产市场本身的变化，我国房地产行业逐步进入成熟稳定期，在此期间，房地产企业之间的竞争逐步由规模竞争朝着质量竞争转变，传统的依靠规模取胜的方式已经出现了不适应的现象。其中，土地成本的急剧上升便是一个重要的变化。规模竞争下，土地成本总体较低，在开发成本中的比重也相对较小，但当下的土地成本已经成为开发成本的重要组成部分，控制好土地成本是控制好开发成本的重要内容，也是房地产企业提升质量竞争的重要基础。但是，当下一些房地产企业仍然坚持规模竞争，对于土地成本的控制能力相对不足，缺乏严谨科学的拿地评估决策体系，导致土地成本存在失控的风险，对于房地产企业的盈利能力造成了较大的不利影响。
　　（二）一些小型房地产企业普遍缺乏税收筹划能力，税费成本控制不足
　　对于房地产企业的开发成本来说，税费成本的比重虽然相对不高，但是仍然具有相当明显的控制优化空间，这就需要房地产企业有一定的税收筹划能力，在合法合规的情况下合理降低税费成本，为房地产企业提供更大的盈利空间。但是就目前的实际情况看，我国一些房地产企业特别是小型房地产企业，在税收筹划方面存在较为突出的能力问题，有的房地产企业甚至都没有开展这方面的工作，存在一定的管理空白。存在的问题不仅仅是税收筹划的技术能力不足，人才缺乏，更加重要的是缺乏税收筹划的意识和认识。另外，一些房地产企业，在税费成本控制方面，一味地追求更低的税费成本，可能会出现舞弊和违规行为，这就需要房地产企业建立起更加完善的内部控制体系，做好税费成本控制的合规控制工作。
　　（三）房地产企业成本控制精细化程度不高，难以应对较为复杂的建安成本的发生
　　对于房地产的项目开发过程来说，其建安成本的发生具有相当的碎片化特征和复杂性，通常都会涉及众多的环节、部门、人员等，这在客观上对建安成本的控制带来了较大的挑战，对具体的管控方式应用提出了更高的要求。就目前的实际情况看，一些房地产企业在建安成本的控制方面存在着精细化程度不足的问题，致使在实际控制过程中容易出现遗漏或者偏差等问题，进而影响到最终的开发成本控制。
　　三、房地产企业优化提升开发成本控制的对策建议
　　（一）转变发展思路，重视质量发展，做好土地成本管理工作
　　上文提到，土地成本已经成为房地产企业开发成本中的重要组成部分，是直接影响房地产企业项目开发经济效益的重要因素。且在一线城市和热门的二、三线城市，土地成本总体上升的趋势越发明显，这就要求房地产企业应该切实做好土地成本的管理控制工作，降低土地成本风险。总体来说，房地产企业做好土地成本的控制工作，需要从以下两个方面着手。一是要积极转变自身的发展方式，从依靠规模的理念转变到依靠质量上来。当然，这并不是否定规模竞争的发展方式，当下我国也有一些切实践行该模式的头部房地产企业，如碧桂园等，其布局非常广泛，深入一线城市到五线城市，其最近发布的发展战略也强调了这一点。对比，多数房地产企业都应该基于自身的实际情况，有序开展土地储备，科学合理地设置土地储备总量和总成本的阀值，尽可能将企业总体土地成本控制在合理值以内。二是要积极尝试联合开发方式。联合开发目前已经成为我国房地产行业中较为普遍的一种方式，该方式不仅仅可以发挥合作各方的比较优势，进而形成合力，降低项目风险，提升项目预期效益，同时还可以优化提升单个房地产企业的土地成本水平以及成本管控能力。
　　（二）强化税收筹划能力的提升，合规降低税费成本
　　税收筹划对于房地产企业的税费成本控制来说至关重要，也是多数房地产企业税费成本控制难以达到预期的重要原因。房地产企业要通过税收筹划来降低税费成本，首先要保证的就是过程和结果的合规性，这是最关键也是最基础的条件之一。合规性一方面是指要遵循国家地方各级相关的政策法规，同时是强调要在充分理解政策法规的基础上进行灵活的运用，提升税费成本控制的灵活性和多样性。其次，要不断充实完善税收筹划的高水平人才队伍。税收筹划是一项相当专业的工作，其执行者不仅仅要具有扎实的专业知识和技能，同时也要有较为丰富的实践经验，特别是在同行业中的实践经验，这可以促进执行者快速地进入工作角色和状态。最后，要与税务部门保持良好的沟通交流关系，这种友好关系的建立，有利于房地产企业税收筹划的合理开展，能够快速获取相关税收政策的变化和更新，以期能够做好应对。
　　（三）提升建安成本控制的精细化程度，强化控制效益
　　精益管理是企业现代管理理念的重要内容，是当下经济环境下众多行业企业保持价值创造能力的重要支撑，对于房地产企业的建安成本来说也是如此。通常来说，房地产企业的精细化管理能够更好地适应其越来越复杂的建安成本发生过程，总体来说可以从以下两个方面着手。一是做好相应的基础设施建设，包括人才、财、物。从人的角度讲，引进和培养高水平的精细化成本管控人才是必要的，人才不仅仅可以带来理念，同时也能够带来先进的技术和执行工具方式。从财的角度讲，必要的资金支撑是企业管理优化提升的重要前提条件，也是吸引高水平精细化成本控制人才到来的关键。从物的角度看，主要是指要做好相应的信息化工作，为开发成本、建安成本的精细化管理奠定坚实的基础。二是要在实践中不断强化精细化管理的执行力度，同时也要针对业务流程进行持续的优化，反向促进房地产企业的成本控制。
　　四、结语
　　房地产开发成本控制是企业整体成本控制的重要组成部分，是经济新常态、行业新阶段大背景下房地产企业保持市场竞争力的重要基础。总体来说，房地产企业应该从土地成本控制、税费成本控制和建安成本控制等三大方面着手，从转变发展模式、提升税收筹划能力、强化建安成本的精细化等三大方面落实，且要结合房地产企业自身的具体情况，有步骤有计划地采取一系列的具体举措，切实提升自身的开发成本控制能力和效果，为企业的预期经营效果达成奠定坚实基础。
　　（作者单位为广安市广达置业有限公司）
　　[作者简介：冉双（1972—），男，四川成都人，本科，中级会计师，广安市广达置业有限公司财务总监，研究方向：企业财务管理。]
　　参考文献
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　　[3] 巫玉蓉.试论房地产企业开发项目全成本管理[J].财讯，2018（36）：119.
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