要信用，还是要房子收益？

来源:用户上传      作者: 陈　霞

　　杨一飞最近有些忙，他刚把旧房子卖了，然后又在繁华地段看好了一处房子。他交了20万订金给房主，迅速委托中介办理贷款，然后开始奔走于建材市场和新房之间。但今天，房主坚持要涨价3万才肯去办过户。最近，这种现象似乎常有发生――价随市涨。房价天天看涨，好地段的房子供不应求，若不是卖家有现金需求，一般买房者能还价的空间很小。杨一飞的房子二次涨价还因为根据商议好的付款时间，他应该在上周把全部房款交给房主的。
　　房主还抬出了投资有效论来支撑自己的涨价说：“你看看人家买基金买股票的，这一个星期，少说也能赚10％吧？我还找你要的少了呢！”
　　因为股市最近涨至相对高点，资金回流楼市，推动了不少地方楼价的持续攀升，更使得市内中心位置的楼盘价格一周一翻。杨一飞哪？因为银行几天前通知他“您的信用记录显示，您上笔房屋贷款中，有12次逾期还款，根据我行的有关规定，无法贷款给您。"――他被认为是贷款记录不良者，已经被银行列入“黑名单”。当他考虑再用妻子的名义申请贷款的时候，房地产中介直接回绝了他的要求。认为逾期还款只是小问题的人不少，尤其是在投 资环境好的情况下：10000元在股市多流转一天，就可能多几百甚至上千的收益，而银行才收5元钱的滞纳金。^^但是，按照银行的规定，信用卡如果出现6次逾期还款记录，他们就会考虑拒绝贷款申请，更不要说房贷滞还了。还有更严重的是，银行把夫妻二人当做是一体审核贷款资格的。如果你知道逾期还款的代价是以后几乎不可能从银行借到一分钱，你还会算计收益率而忘记还钱给银行么会？杨一飞的情况是：如果他不能从银行贷款，也没有办法筹措欠房主的房款，根据约定他会损失50%的定金；而且，可能还会流离失所――旧居卖掉，新居和股市一样，也在憋着劲儿涨呢。
　　这样的模式就可能长期存在：信用＝更便捷的资金流＝及早分享投资收益。
　　
　　银行为什么不贷款给你
　　
　　房地产市场整体上扬时期，找到了一套心仪的房子的难度和买到一只潜力股差不多。
　　问题是，如果这只潜力股天天停牌或日日开盘涨停，你根本就没有机会介入，该怎么办？找到好房子却买不到的心焦，恐怕更甚于买不到股票吧！
　　因为是大件“资产”，又因为热点城市动辄上百万元的房价，还因为6.39％的贷款利率实在很容易从大牛的股市中赚回来，所以大多数炒房“散客”或是年轻的“购房族”都会选择三成首付，20年左右还款期的房贷套餐。但假如不能从银行借到钱，他们就只能忍痛割爱或咬牙借钱度日了。所以，从银行借到钱是买房的第一步，而有没有良好的信用记录，就是借钱的先决条件了。
　　信用卡欠账、手机欠费、贷款逾期偿还甚至忘了交水电煤气费，这些生活中的琐事、小事，本是每个人每个家庭难免出现的状况，但反映到办理贷款过程中，就可能是“申请被拒绝”。
　　
　　为什么会这样？
　　因为你对银行在个人住房贷款方面所关注的问题不甚了解。换句话说，银行关心的，往往是个人从不曾留意的环节――作为银行来讲，放贷过程中，会主要关注两个方面的问题：房子的问题和借款人的问题。
　　
　　哪些是“房子的问题”？
　　在房子方面，银行主要关心的是房屋的产权问题、抵押权实现问题和价值问题。
　　具体来说，就是：产权状况是否完整、有没有涉及诉讼及纠纷，出售行为是否为其产权所有人真实意愿的体现，交易是否真实等。对于房屋的价值，银行会指定评估公司协助认定。通常情况下，银行会通过审查售房声明、与卖方面谈等方式来考察情况的真实性，还会用放款时间作为辅助手段防范风险。
　　1 只拥有部分产权，无法“代人作主”CASE
　　李先生热衷炒股，家中有两套住房，一套是商品房自住，有未结清贷款，一套是自己单位早年分的已购公房，正在出租。由于看到近期股指疯长，觉得应该追加一部分资金入市，想把在出租的房子卖掉，但夫人坚决不同意。李先生悄悄将出售信息挂在网上，找到买家后趁夫人出差之际，拿着产权证原件及相关售房资料约好买方来到银行。但由于夫人没有到场，也没有提供相授权文件，被银行当场拒贷。
　　2涉诉的产权无法交易CASE
　　赵先生开的公司欠款累累，所以他准备卖掉一套房子来还钱，当他与买方到房管局过户时才知道，债权人已向法院起诉并申请了该房产的保全查封，无法过户。银行得知后也拒绝了买方购买该套房产的贷款申请。
　　专业评析
　　贷款过程中，银行非常在意房产的抵押权是否实现了（就是将贷款申请人取得的新房本在产权管理机构进行抵押登记备案）。银行接受贷款并放款，一般有两种可能性：取得房管局出具的“他项权利登记证”，这个证明用以证实申请人对房产拥有的产权（完全产权和部分产权的情况都存在），这时候，在实现抵押权上银行就不会有风险；第二种情况是房产局不出具证明时，银行会要求有一个担保机构介入，见到契税票或更名后的新产权证就可以放款。此时中介机构承担了到“他项权利登记证”办妥送交银行期间的风险，（例如：借款人未能及时还贷或由于种种原因无法实现抵押登记）。在北京，这个过程通常需要一个月的时间。
　　
　　哪些是借款人的问题？
　　
　　在借款人方面，银行主要关心的是借款人（已婚人士会一同考虑其配偶）、共同还款人的还贷能力、承贷能力及资信状况。
　　借款人的还款能力体现在月收入、年龄、工作单位状况等方面，贷款人的年龄要求是男性应不大于65 岁，女性不大于60岁；工作单位的注册资本最好是50 万元以上且正常年检，若借款人是法人代表，则需提供该公司近三年的财务报表。一般来说申请贷款和申请信用卡一样，工作稳定、收入高、年轻（具有长时间还贷的能力）等因素可能帮助你获得额度相对较高或者是期限更长的贷款。
　　每个借款人或者是家庭，能承受的贷款期限和金额不同，银行至少会要求借款人的月收入须达到月供的两倍以上（即承贷比例最高为50%，通常会低于这个标准），而且考察的内容包括了现有的银行贷款月还款额及此次申请贷款的月还款额总和。
　　如果一个人的还贷能力达不到银行的要求，可通过增加共同还款人的方式来实现，目前银行认可的共同还款关系人包括夫妻、父子、母子等，也有部分银行认可无血缘关系的共同还款关系人，如男女朋友关系等，但需要签署附加的协议声明。
　　3 国家对房地产的投资有所限制
　　张小姐，浙江人，几年前在房产投资方面获利颇丰，已在海南、苏州、成都等地购置了多套房产，均由银行贷款购得，目前都在出租，并且以租养贷。她非常看好北京的房产市场，于是决定投资两套房产，她照旧将申贷资料提交银行后，却收到了银行的拒贷通知，理由是张小姐的根认证信息通显示，她由于已经利用银行贷款投资多套房产，已经超出了银行的支持范围，因此新的贷款无法获批。
　　4 业务受理人员的失职带来的不良信用记录
　　冯女士，2005年购买某移动电话运营商的手机加话费套餐，共7000余元，从工作人员处了解到只需每个月往固定账户存入300

元存两年即可，冯女士遂买下该套餐。今年年初买房需贷款，申请后，银行回复：“您信用记录中有二十多笔逾期贷款，因此我们无法贷款给您！”经过中介公司理财顾问核实，冯女士当年购买的套餐分期付款是电话运营商挂靠某银行办理的，而当时冯女士并没有注意自己与运营商签定的一堆合同的内容，合同里的月还款额及还款时间与营业人员所说并不一致，自己的疏忽加上对方的工作人员的不负责任导致了严重的后果。
　　5 个人信息被盗导致的遗憾
　　冀先生第一次买房申请购房贷款就被银行拒绝，得到的理由是：冀先生已于几年前在该行申请过一套一手房的按揭贷款，目前欠款已超过20期未还，且为其承担担保责任的该项目开发商，也未履行义务，上了该行的黑名单。经回忆，冀先生想起，那个开发商曾经是其工作的公司，但自己并未购买该房产。联系以前的同事，也发生了同样的问题。原来开发商以员工的名义申请银行贷款，之后又无力偿还，所以导致很多人信用记录不良，在自己真正需要时，无法申请贷款。
　　专业评析
　　资信状况是目前银行最为重视的贷款人条件之一，资信良好的申请人获得高额贷款的可能性非常大。
　　经借款人授权，银行方面会通过个人征信系统考察借款人的银行贷款情况、信用卡记录及话费记录等，来判断借款人的承贷能力及信用状况。如果有共同还款人，还要以同样的方式考察，一个人的信用系统出现瑕疵，就会被“双拒”。
　　杨一飞此前坚持认为，只要按银行规定每个月归还固定数额的款项即可，并不知道时间也会带来杀伤性的效果。
　　专业评析
　　因为已婚人士购房贷款，所购房屋产权为夫妻共同拥有，同样，负债也是共同承担，周先生虽没有直接向银行申请贷款，但他也是实质借款人之一，具有共同偿还贷款的责任。考虑到周先生曾经信用卡恶意欠贷且达到信用卡被冻结的地步，无论如何银行也不敢贷款给这样的客户。客观原因造成的不良信贷，一般是借款人对银行政策的了解不够准确造成的，还有一种情况就是因为个人信息被盗用或相关工作人员受理业务时未向客户解释清楚，亦或利率调整后未及时将更新的信息传递给客户造成。
　　
　　据中国人民银行表示，随着信用体系建设的逐步完善，个人缴纳电话费、水电燃气费的信息，以及来自公安部、社会保障部、法院、税务等部门的个人相关信息都将纳入个人征信系统，以反映个人全面的信用状况。随着房屋交易市场的逐步规范，个人信用体系的日臻完善，每个人都应当重视个人资信的积累。信用记录相当于个人的第二身份证，一旦这张身份证有了污点，可能导致“寸步难行”。做一个守法的人，做一个诚信的人，这样才能赢得别人的尊重，才能够充分地享受好的资信带来的好的服务。
　　如果你还没有买房子或者是有计划将来向银行申请贷款，就从现在开始，清点一下你的信用资产吧。对于那些资信良好的人，银行也会有相应的优惠政策，最引人的就是利率下浮了。
　　
　　如何理好“房贷”的财
　　为您找到13种房贷产品中最优的还贷方式
　　
　　随着银行对个人资产业务的重视程度日渐加深，与百姓生活相关的个人房贷款产品也日益丰富。对于不同资金结构及生活需求的家庭而言，选择一款适合自己的产品，同时实现购房和完成一生的理财目标，释放房产带来的资金负担，将有利于实现“完美人生”。
　　我们需要充分地了解每个贷款产品及还款方式的特征、适合人群及差异性，然后根据变更产权与否的实际需求，选择合适自己的产品。类似的情况，专业的房产经纪人会给出有效的建议，购房者亦可借此评估经纪人的水准。
　　目前的个人住房贷款分为两大类：交易类住房贷款和非交易类住房贷款。前者由于购买需求而产生的，会因交易变更房屋产权；后者由于消费需求而产生的，房屋产权不会发生变更。
　　
　　
　　还款方式介绍
　　选择了一款适合的房贷产品是否就大功告成了呢？其实不然，因为还贷方式的选择也非常重要，它直接影响到我们贷款的利息成本，下面我们就将几种常用的还贷方式给大家做一个比照。
　　
　　打造量身房贷理财方案
　　了解过贷款产品以及还款方式后，应当学习如何将他们组合起来从而达到自己的理财目标。通过房贷产品和还款方式的交叉组合，是可以为自己量身定做一款房贷理财方案的，我们提供了三个实际CASE 作为参考，也许会对您有所启示。
　　
　　
　　灵活运用产品组合达成目标CASE
　　申请人情况王先生1999 年在北京大兴区购买了一套100 平米的商品房，总价20 万，在农信社的按揭贷款至今还有8万元未结清，现看好城区一套二手房，需要30 万的首付款。
　　投资目标在不出售大兴老房子的基础上，贷款30 万。
　　理财顾问方案
　　因王先生大兴的房子已经升值至60 多万，故用“同名加、转按揭贷款”，在王先生通过银行审核条件的情况下，顾问公司提供担保，由其申贷银行先放贷8万元将农信社贷款结清，将房产解除抵押（原农信社设定）后再重新抵押给其申贷银行，另贷出30 万元，可用此作为第二套房首付。通过两个贷款产品的组合，王先生在保有原来房产的同时，又购置了一套房产，还可以将原有住房通过出租、以租养贷的方法来减轻自己的还款压力。
　　最大限度降低利息成本CASE
　　申请人情况李先生现有住房两套，一处位于三元桥附近，现值140 万元，原购买价100 万元，有50 万元贷款未结清，目前状态：刚退租；一处位于四元桥附近，现值145 万元，原购买价75 万元，拥有完全产权，目前自住。现李先生看好奥运公园附近的一个别墅项目，想购置一栋别墅以改善生活条件，看好的户型总价280 万元，需要尽快交款（该户型较紧俏）。李先生另有市值200 万元的股票。经与家人商量，决定将三元桥附近的房子卖掉，由于股市行情近期不错，希望保留50 万元市值的股票。此外，李先生还是某银行的VIP 客户。
　　投资目标自购买别墅过程中最大限度地保有其拥有的股票；最大限度地降低利息成本；不希望因购买别墅影响自己现有的生活品质。
　　理财顾问方案
　　李先生将三元桥附近的房产卖掉，可得90 万元（140 万元―50 万元银行未结清贷款）。
　　由于李先生是某银行的VIP 客户，可以很容易地将四元桥附近的房产抵押给银行，获得100 万元的循环额度贷款，总期限15 年，每次只用50 万元，半年为一个贷款期（半年期限的贷款利率为目前银行最低档次的贷款利率）。贷款到期后，用剩余50 万元贷款额度来归还到期贷款，只需承担50 万元半年期的贷款利息。
　　建议将所持股票中，未来升值潜力相对较小的股票卖出140 万元用以购房，继续持有60 万元市值的股票。通过以上方案，李先生在一个月内凑齐了购房款(90+50+140=280万元)，顺利购得别墅。
　　充分用好银行政策CASE
　　申请人情况王小姐，27 岁，去年研究生刚刚毕业，由于工作能力较强，找到一份合资企业的工作，深得上司赏识，月薪4000 元。为供王小姐上学，一家三口一直居住在父亲单位早年分配的一套50 平米的小两居室内，如出租，租金参考价为2300 元/月。王小姐的母亲57 岁，月薪3000 元，父亲59 岁，月薪6000 元，家庭存款35 万元。孝顺的王小姐希望给全家人改善一下居住环境，让父母能够安享晚年。几经筛选，全家人终于选中一套总价100 万元，120 平米的小三居。但问题随之而来，如果以父母作为借款人，因为接近退休年龄，只能申请到很短期限的贷款，月供压力是承受不了，如果以王小姐作为借款人，即使以最长的贷款期限30 年来算其现阶段的收入水平根本无法满足银行的月供要求。
　　投资目标希望保有现有房产，留待结婚自用。
　　理财顾问方案
　　以王小姐为借款人，其父亲为共同还款人一起来申请贷款，申请30 年期70 万元的贷款，首付30 万元（其余5万元用于缴纳相关税费等临时性支出）。
　　王小姐27 岁，可申请到最长期限30 期的贷款，她与父亲的收入合计为10000 元，可以满足银行的还款要求，虽然未来父亲的还款能力会减弱，但随着经验的积累、能力的增强，王小姐未来的收入却是增长趋势，银行会充分评估这一点。搬入新居后，将现有住房出租，租金可以进行一些稳健型投资或用于提前还贷。
　　
　　以上的三个CASE 是否会对您有所启发呢？或者您可以选择一个更便捷的方式：把自己的个人情况及要求告知专业的理财顾问，由他们为您提供理财方案，享受最好的房贷消费体验。

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