我国房地产价格影响因素的实证研究

来源:用户上传      作者: 郑钦月 张 严

　　[摘要]近年来,房地产发展迅速,但存在着价格上涨过快、波动频繁等问题,深入分析其内在原因有利于防止房价的大幅波动,保持经济的稳定发展,文章通过Grange因果检验、脉冲响应分析、方差分解等方法实证研究,得出我国房价主要是由非收入因素推动的,其中流动性过剩起着重要作用,汇率对房价也有较显著的影响,而通胀率和利率的影响相对较小。基于以上分析,文章给出了防止房价大幅波动的一些建议。
　　[关键词]房地产价格;非收入因素; 流动性过剩
　　
　　改革开放以来,我国房地产业逐步发展起来,并成为我国经济的一个重要部分。进入新世纪,房地产价格起伏不定,2001年初到2002年上半年房价直线下跌,从2002年下半年到2005年初房价开始了逐步回升并在随后的两年维持震荡行情,但2007年下半年房价开始一泻千里,直到2009年第一季度开始触地反弹并迅速攀升,达到历史最高位。由此可以看出。这些年来我国房地产波动频繁且剧烈。因此,对我国房地产价格的波动进行研究,找出其波动背后的主要宏观因素。对防范当前及以后我国可能再次出现房地产价格的剧烈波动具有重要的现实意义。
　　
　　一、文献综述
　　
　　Abrahma和Hendershott(1996)利用一个考虑滞后过程在内的房地产价格变化模型,得出住宅建设成本、就业率和收入对房地产价格的上涨有直接关系,而利率与房地产价格变动成负相关关系的结论。Adrian Cooper(2004)通过研究发现英国的抵押贷款利率与长期利率的联系制度是近年来英国房地产价格上升的主要原因之一。Gerlach和Peng(2005)对香港的房地产价格、GDP以及银行贷款等进行分析,认为银行的贷款不影响房地产价格。
　　国内学者对我国房地产价格的波动情况也进行了大量的研究。宋勃和高波{2007)认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素。周京奎(2007)通过对房地产价格、汇率和利率的实证分析研究,得出汇率与房地产价格正相关、利率与房地产价格负相关的结论。沈悦、刘洪玉(2004)通过对我国14个城市1995～2002年的数据进行计量经济分析认为14个城市的基本经济因素可以部分解释住宅价格水平或其变化率,但是存在着比较显著的城市影响特征。而宋勃、陈海博(2006)则认为人民币升值对我国房地产价格有正向、负向的影响。邵峥嵘(2009)搜集了1998年1月到2008年9月的GDP增长率、房屋销售价格、M2的季度数据,通过Granger因果检验及其他一些处理。最终得出在10%水平下,超额货币供给量是房屋销售价格指数的Granger原因。即我国的货币流动性对资产价格。尤其是房地产价格具有显著影响。
　　综合以上文献,国内对房地产价格影响因素的研究要么侧重于某一方面的因素对房地产价格的影响,要么就是从理论上定性分析房地产价格波动的原因,而综合考虑各种宏观因素对房地产价格波动的实证研究则比较少。本文正是通过考察各种宏观因素对我国房地产价格影响是否有显著性,来提出防止我国房地产价格频繁大幅波动的建议。
　　
　　二、实证分析:我国房地产价格波动的影响因素
　　
　　(一)指标选取及数据来源
　　由于中国在1998年实施住房体制改革,到2000年住房实物分配在全国范围内停止,标志着我国房地产的真正市场化,因此本文样本区间取为2000年第1季度到2009年第2季度。另外,本文着重研究影响我国房地产价格波动的因素,其解释变量城镇居民人均可支配收入(AY)、广义货币供给量(M2)和通货膨胀率(CPI)的数据来自于中经网统计数据库;贷款利率(R)和汇率(EX)的数据来自中国人民银行官方网站,被解释变量全国房屋销售价格指数(EP)也取自中经网。对这些数据用eviews进行频率转换得到季度数据。
　　
　　(二)实证分析过程
　　由于城镇居民人均可支配收入(AY)数据存在明显的季节波动。为了消除季度因素对该时间序列的影响,本文采用X-11方法对其进行季节调整,调整后的数据分别用AYSA来表示。然后对汇率进行Holt-Winters无季节平滑方法处理,调整后用EXSM来表示。最后对除汇率和利率之外的其他被解释变量进行对数平滑处理。
　　1　单位根检验。为避免时间序列的伪回归的问题。本文选用ADF检验来判断数据序列的平稳性。结果显示原始变量是一阶单整I(1)的,可以进行Granger检验等其他分析。
　　
　　2　Granger因果检验。Granger因果检验用于判断一个变量的过去值是否是引起另一个变量当前变化的原因。我们采用1-4阶的滞后阶数来对变量进行Granger因果关系检验。由表1的Granger因果检验结果可以看出:从短期看,人均可支配收入和货币供给量的1期、2期滞后变量以及利率的1期滞后变量是房地产价格的G ranger原因。从长期看,货币供给量的3期、4期滞后值、CPI的4期滞后值和汇率的4期滞后值是房地产价格的G ranger原因。由此可知,货币供给量对房地产价格产生的影响显著而持续;人均可支配收入的变化对房地产价格在短期也有一定影响;利率的变化在短期内对房地产价格有较为显著的影响;汇率的变化在短期内并不对房地产价格产生显著的影响,但滞后4期其对房价却有较为显著的影响。
　　3　脉冲响应分析。脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量的当期值和未来值的影响。本文在作脉冲分析时,分别给各解释变量一个标准差单位的冲击,考虑其各自对房地产价格的影响,图1给出了基于VAR模型的脉冲响应曲线。
　　由图1可知,给于通货膨胀率一个标准差的正向冲击将对房地产价格产生持续正影响,这种影响效果逐渐增强并在第5期达到最大,之后影响效果逐渐变弱并趋于0,表明了短期内通货膨胀率的变动对房地产价格产生较大的正向影响,而长期作用趋于中性。由图2可知,人均可支配收入一个标准差的正向冲击在14期内大幅波动,并在第13期达到最大值,之后逐渐减弱。由图3可知,给于汇率一个标准差的正向冲击,将会产生明显的正向影响,并在第3期达到最大值,之后这种影响效果逐渐减弱并趋于0,表明了汇率对房地产价格短期有较为显著的影响,长期是中性的。由图4可知,给于货币供给量一个标准差的正向冲击,第2期就对房地产价格产生最大的正向影响,随后逐渐减弱。但从第7期开始又逐渐增强并持续下去,表明货币供给量对房地产价格无论是短期还是长期都有显著影响。由图5可知,给于利率一个标准差的正向冲击在14内大幅波动。并在第12期达到最大值,之后逐渐减弱并趋于0。表明了利率在是短期对房地产价格都有较为显著的影响,长期则趋于中性。
　　
　　三、结论及政策启示
　　
　　本文利用2000年第一季度至2009年第二季度的数据,通过Granger因果关系检验、脉冲响应分析以及方差分解等方法,分析了房地产价格与宏观经济各因素之间的关系。实证结果表明:收入因素在短期内对我国的房地产价会产生一定程度的影响,长期来看房价的上涨不是基于人均可支配收入增长的原因,而主要是由广义货币供给量即流动性引起的,汇率对此也起了相当重要的作用,贷款利率、通货膨胀率对房价的影响相对较小。因此,为了防止我国房地产价格的剧烈波动,维护房地产业和整个宏观经济的稳定发展,我们提出以下建议:
　　(1)适度控制我国的广义货币供给量。货币供给量对房地产价格有十分显著的影响,过剩的流动性是促使我国房地产价格攀升的重要原因。因此有效控制我国货币供应量,缓解流动性过剩,能够有效控制房价的上涨。
　　(2)保持我国汇率的基本稳定,人民币可以适当小幅升值,同时完善市场利率体系,优化利率传导机制。保持汇率基本稳定有利于保持房价的相对稳定,人民币小幅升值可以减少投机性资金大量涌入房地产业的压力,从而减弱房地产价格的波动;优化利率传导机制有利于利率工具有效性的发挥,能够提高央行货币政策的有效性以及政府对房地产价格的宏观调控。
　　(3)维持较低水平的通货膨胀率。高通货膨胀率会促使房地产价格的上涨,因此维持通胀率的低水平,有利于抑制房地产价格的急剧上涨,促进房地产业的稳定。
　　
　　[参考文献]
　　[1]周京奎利率、汇率调整对房地产价格的影响[J]金融理论与实践,2006(12)
　　[2]张家平人民币汇率变动与房地产价格关系的实证研究[J]南方金融,2008(4)
　　[3]沈一阮,刘洪玉中国房地产开放投资与GDP的互动关系[J]清华大学学报(自然科学版),2004(9)
　　[4]沈悦,刘洪玉住宅价格与经济基础面:1995―2002年中国14城市的实证研究[J],经济研究2004(6)

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