城市民宿证券化趋势研究
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摘要：近年来，随着人们生活水平的提高，旅游住宿的要求也由标准化饭店转向了更有文化特色、更具个性化的客栈、民宿、主题酒店等细分住宿业态。 2019年春节自由行比例由 2016年不足30%上升至40%，其中51%的人群选择抛弃“冷冰冰”的酒店，而预订更有“人情味儿”的城市民宿。城市民宿作为一种有别于传统酒店、饭店、宾馆，给游客温馨亲切的家的感觉的旅游接待设施，是人们体验旅游地风俗和文化的载体。城市民宿，是城市旅游的重要组分，是完善城市旅游的重要途径。旅游地民宿（如拉萨、丽江、乌镇） 则是旅游者住宿、饮食甚至了解旅游地的重要方式。
关键词：城市;民宿;证券化;趋势研究
一、国内外研究现状、水平及发展趋势
1、国内民宿旅游研究现状
国内对于民宿的理论研究起步较晚，对于民宿的界定还沿用着国外民宿的概念。国内学者对民宿的研究经历了两个阶段。第一阶段为2001-2006年，此阶段国内民宿研究更偏向于理论分析，主要包括民宿的行程路径、条件，民宿的经营管理方式等的理论探讨。第二阶段为2007年至今，在研究方法上更偏向于实证分析，研究内容主要包括民宿旅游者体验、游客角度的民宿经营管理策略。
理论分析。主要以定性研究方法进行行业层面的研究。陈琦认为，我国民宿将首先从广大民宿农家乐开始。杨丽提出经营者自身的态度、不规范的管理、游客观念的落后等都是我国民宿发展的制约因素。吕建中指出国家、省级政策等上游政策的颁布是推动民宿发展的重要因素。实证分析。邹益民指出，我国民宿理论研究的薄弱环节在于民宿旅游动机、民宿旅游体验、游客忠诚度等的研究。至此，国内进入了民宿研究的第二阶段，研究者纷纷引入社会学调查方法对民宿进行相关研究。各类基于游客体验和游客旅游动机的实证模型如雨后春笋般纷纷建立。胡丽花建立了民宿游客动机、满意度与忠诚度结构方程模型。掌庆琳等提出五个游客的动机主要因素，它们分别是文化探索、文化体验与学习、社会化、新奇以及寻找评价。褚蓓通过从宏观环境、政策支持、宣传渠道、区域特色和机会成本等多个角度对比分析了民宿民宿比城市民宿更具有吸引力。张竞予找出了民宿博客营销关键因素。王雪芳着重分析了民宿住客的旅游特征。龙肖毅采用问卷调查方法，对游客进行差异性的对比研究。
同时在比较性研究方面国内也获得较大的突破。至此，国内对于民宿旅游行业的研究经历了前期的对民宿概念的界定、发展路径分析、民宿产生条件的研究，然后以定性研究方法深层次分析民宿旅游行业层面的规范、国家政策等上层建筑，继而运用实证分析方法探讨各影响因子对游客决策行为的影响程度，从而建立以民宿旅游动机、民宿游客满意度、游客忠诚度等基础的结构方程模型，开始关注游客本身的服务质量和满意度。整体而言，国内对于民宿旅游的研究逐步深入，从市场到关注游客本身服务质量和游客忠诚度，是国内民宿发展的一大进步。
民宿最早发源于上世纪60年代，英国、日本、法国都是民宿发展较好、对民宿管理较为规范的国家。台湾民宿从80年代开始最先在垦丁国家公园兴起，经过三十多年的发展，逐漸成为了台湾旅游业的重要住宿业态。而我国民宿最早是2000年左右伴随着周边游的发展以“农家乐”的形式出现，最近几年，随着人们从观光游到休闲游、从团队游到自助游的转变，城市民宿作为具有浓厚地方特色的住宿业态受到了游客的追捧，城市民宿投资也得到了井喷式的发展，仅在携程网上线的客栈民宿就有40余万家。2015年11月，民宿迎来了政策的春天。国务院正式提出“积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足广大人民群众消费需求的细分业态”，民宿首次出现在官方正式文件中。2016 年 4 月中国饭店协会成立了客栈民宿委员会，意味着从政府层面正式承认了民宿的合法性。2016年5月4日国务院常务会议上确定了支持住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房等住房租赁市场的举措。国家旅游局也计划出台中国文化主题旅游饭店、旅游民宿、精品饭店等旅游住宿业细分业态标准。这意味着民宿将作为旅游住宿业中的一种特殊产品实行特定的准入标准，这与国际普遍做法也是一致的。实际上，在我国民宿发展比较发达的地区如德清、厦门等地，也已经由地方政府出台了民宿管理办法，由地方政府发放民宿经营许可证，将其纳入到常规管理之中。不过需要指出的是上述地方管理办法都限定于乡村地区，而城市地区的规定还是处于相对空白的状态。
2、国外民宿旅游研究现状
国外对民宿旅游的研究早与国内。在研究伊始，国外一般以B&B（Bed and Breakfast）的代表民宿或者民宿旅游。多位学者开始对新诞生的民宿这一概念加以论文，形成最初民宿理论研究的依据。Morrison等人认为，民宿是民宿所有权和产权一致的产权人将多余的房屋以出租的形式进行的租赁业务。对民宿这样的界定形成最初世界公认的民宿定义。随着民宿产业的不断发展，更多学者开始关注民宿的管理和营销方面的研究。Barbara Koth对民宿开办的动机和民宿形成产业规模的原因进行了深入研究。 MarcLubetkin在1996年至1997年的两年间，对美国50个州的198位B&B经营者和300位客人进行了调查研究，认为口头传达、互联网、旅游指南是最容易被客户接受的，同时也是B&B经营者最常用的营销方式。继而，国外学者开始关注产业的发展会给政策的颁布带来的影响，纷纷开始研究，指导政府对相关政策的颁布。
英国民宿的发展通常认为起源于上世纪60年代的英国西南部和中部人口较少的农村地区，采用B&B（ Bed and Breakfast） 的经营方式。后来随着市场需求的增加，经营范围逐渐扩大至露营地、度假平房，80年代在民间成立了“农场假日协会”，将民宿服务加以分级。英国政府规定凡是要实行对外经营的民宿必须取得政府的经营许可证，并且根据客容量设置了消防、卫生等各种准入标准和税收标准，一旦客容量超过6人则有严厉的准入标准和较重的课税，从而一般经营者都将其控制在6人以下。 法国民宿起源于上世纪50年代法国农村，1951年法国第一个农村民宿开张，1955年法国民宿联合会成立，法国民宿从农庄到城堡形式多样，目前有近五万六千家民宿。2000年以后，法国政府修改了民宿管理办法，规定房间数最高是五间，申请设立必须符合消防、建筑及食品卫生等安全规范，同时必须为旅客办理保险。
日本民宿起源于1959至1960年间，流行于上世纪70年代。日本民宿最先是洋式民宿（ Pension） ，即民间具有一技之长的白领阶级转业投资，并采取全年性专业经营，其后部分农场也以副业方式经营旅馆业形成农家民宿（ Stay home on farm） ，称为“体验民宿”，强调农业生活体验才是民宿的根本。
台湾民宿仿效日本民宿，上世纪 70 年代起源于垦丁国家公园，并于2001年出台了台湾的《民宿管理办法》，将民宿定义为“利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客鄉野生活之住宿处所”。
二、城市民宿的发展现状
1、城市民宿快速向二三线城市发展
城市民宿作为新生事物，更符合年轻人群的审美消费品味，而且长租租金和短租租金的剪刀差客观存在，在中期内不会消失，回报相较于酒店的大成本投入更有诱惑力会吸引很多二三线小B入局。在有流量支撑的地点，其针对年轻人主力消费群体的竞争力比酒店强，所以必然会挤压二三四线城市单体酒店的生存空间。
2、城市民宿的核心竞争力是运营
城市民宿企业核心还是在运营，运营的好自然是会吸引更多玩家加入进来，在城宿房源拓展的过程中就有投资圈、金融圈人士以及酒店业主加入进来，做好服务，做好运营，有钱可赚，是规模扩张的关键所在，同时也需要地产企业、酒店业主这样的大B玩家加入进来，才会推进的更快，他们有房源我们有专业得运营服务，能实现互补。
3、城宿民宿必然由分散化向集中化过度
当前中国短租民宿市场上部分房源存在管理分散，服务水平不一的现象，而专业城市民宿运营企业是当下环境催生的业务之一，可以部分解决民宿痛点的管理难题。但对于民宿托管市场来说，现在还处于早期的阶段，至少还需要3-5年的时间才能形成头部企业，预计在2020格局会初现。因为整个行业的供应链规模是百万套级别，市场空间巨大。
三、城市民宿的发展趋势
第一是高端化。随着消费升级，民宿已经不再是传统意识里的青旅和农家乐，高品质成为行业主流，低品质将被市场淘汰。
中国大陆民宿产品以经济型民宿为主（97.4%，64360家），经济型产品市场覆盖率极大，一定程度体现了民宿较标准住宿设施便宜的特征。舒适型（2.0%，1312家）、高档型（0.5%，337家）、和豪华型（0.1%，36家）民宿市场总占比不足3%，但随着中国大陆民宿市场的发展成熟，高品质发展将是民宿发展的突破口和发展趋势。
第二是规模化。随着城市民宿竞争越发激烈，个体独自经营目前较难获利，只有将优秀的民宿平台集体管理并加以不断推广才是符合整体行业趋势的。
第三是专业化。虽然传统家庭式管理仍占比64%，是民宿行业中普遍存在的现象，但是现在已经越来越多专业的基金和人才进入这个行业，整体趋于专业化。
四、城市民宿证券化得可行性
1、景点的民宿用线上平台的方式将他们集合起来，这不同于短租平台的 C2C，就可以解决个体民宿无法偿还贷款时也能够通过一定区域内总体经营收入来平均承担相应的偿还责任，这就降低了银行的贷款风险。
当订单融资模式是游客一般都会提前订购旅游产品以便于制定行程安排，这就可以使旅游供应商将订单盘活，以此解决旅游企业备贷资金问题。这也是根据民宿行业的特点所形成的，即淡旺季订单差异明显，民宿平台可以根据订单的数量情况向金融机构申请订单融资业务，金融机构对订单的真实性和一定比例向融资企业提供融资款。订单融资模式会遇到订单退单或者是因为产品服务质量问题造成赔偿，故一般情况下，金融机构会按照一定比例金融融资来降低风险。
预付款融资模式可以理解为“未来存货的融资”，民宿作为旅游行业的一部分，稀缺资源需要提前进行订购，这时候一般处于淡季尚未形成订购订单。针对此类情况，预付融资模式缓解了此类的资金压力，帮助行业锁定资源，增加供应商黏性，形成良好的资金流动。当然这种模式需要行业能够进行预测和准确地把控市场行情。
2、有效解决城市民宿各方的利益关系（平台、B端线下运营方、小房东、房屋真实持有者、顾客）
随着文化旅游产业的发展，共享经济理念的流行和消费需求的不断升级，民宿行业得到快速的发展，各类民宿运营平台也应运而生，民宿行业也由过去的“单打独斗”逐渐向专业化、品牌化和连锁化的方向发展。但是，由于民宿行业尚处在发展初期，缺乏行业监管措施及标准化规范化管理，导致行业问题频繁滋生。为了能在行业发展初期抢占市场资源，提高市场占有率，不少民宿运营商将发展重心放在市场拓展上，一味追求房源数量的增加和市场规模的扩大，忽略了民宿的落地运营，使得不少民宿设计粗糙，装修偷工减料，上线后服务响应不及时，严重影响住客的入住体验，导致入住率持续下降，投资人的利益得不到保障，行业口碑也出现了两极分化的现象。
民宿行业之所以能够在短短几年内兴起并吸引到资本的关注和认可，其主要原因在于民宿作为一种极具个性化体验的住宿新形式，为住客提供了区别于传统住宿更加新奇独特、更能满足住客多元化需求、更加充满人文情怀的住宿体验。而这些功能的实现需要依赖于民宿的日常运营管理，可以说高品质的运营服务是促进民宿行业发展的核心动力，任何一间优质民宿都离不开运营者的精心运营。
3、城市民宿品牌化建设
很多城市民宿从业者都是凭借个人情怀进人这个领域，品牌意识淡薄，没有形 成正确的品牌理念。根据迈点研究院发布的《2016年度中国客栈民宿品牌发展报告》显示，目前多数民宿经营者品牌意识不强 ，数据显示目前仅有6%左右的民宿对其品牌较为重视，仍有94%谈不上“品牌”。通过对小猪短租的检索显示，北京民宿以单体经营主，客房体量较小，人员配备不齐全，大部分缺乏品牌建设意识。由于市场还处于蓬勃发展阶段，潜在需求大，各大在线民宿平台纷纷通 过烧钱补贴抢占市场。此时，旅客在高额优惠券的刺激下选择人住民宿，而民宿只 要依赖在线平台引流和补贴就可以获得收益。在这种情况下，民宿主往往会过于依赖单一的平台渠道，忽视在市场开拓、营销渠道构建等方面的投人。而一旦在线平 台面临风险，民宿正常运营将陷人困境。 五、独创或新颖之处
城市民宿和金融证券化都具有广阔的市场前景，两者的高效结合，不仅能够解决民宿融资难的问题，也促使金融业在各个行业得到广泛的应用。本文从城市民宿证券化一创新型金融服务的角度，通过调查研究民宿行业发展的现状，了解消费者对民宿行业发展的需求，结合融资平台的要求，分析金融与民宿行业发展的相关性，积极发挥金融证券化可以渗透到产业运行的全过程的作用，寻求提升民宿服务，深度拓展房源供應链的方法以降低民宿融资难度，使得民宿行业从分散的自营模式向产业化发展。
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