对影响我国房地产价格因素的研究

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　　[摘要]：近年来，我国房地产价格持续攀升，其原因是多方面的。各地区快速经济增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力；大量FDI流入房地产、国内贷款的快速增加和建筑成本的上升也是我国房地产价格快速上升的重要原因；而人口和土地成本对房地产价格影响则相对较小。文章最后针对各因素对我国房地产价格上涨的影响提出了一些建议。
　　[关键词]：房地产价格；影响因素；外商直接投资
　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1002-6908(2008)1020051-02
　　
　　一、引言
　　
　　自1998年房改以来。我国房地产业进入了快速发展通道，房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。根据统计局的统计资料显示，在2006年，全国商品房平均售价达到了3367元/平方米，比1999年上涨了64％，年平均上涨了9％以上。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。房价的上涨引起了广大人民群众的关注，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。在这种形势下，中国政府采取了一系列措施。例如，连续的提高对房地产市场贷款利率，提高房贷首付，以及采取更为激烈的手段――提高银行存款准备金率，其目的就是为了抑制房地产价格上涨过快。
　　在开放经济下，我们考虑了FDI对房地产价格的影响，许多学者认为外资有利于房地产产业的发展，例如，高波(2000)分析认为：加入WTO将加速我国房地产业的开放，导致与房地产业相关的产品和技术进口增加。以及进入中国房地产市场的外资增加，从而促进房地产业的技术进步。罗汉(2004)研究发现；外国开发商和建筑商带来先进的大型施工机械和施工技术与管理经验，这些必然会促进我国住宅智能水平的提高和整个行业的技术进步。以上两位学者看到了外资对中国房地产业的发展。但忽视了外资流入房地产对其价格的快速上涨影响，忽视了外资在房地产业的投机性。
　　以上学者从不同方面分析了房地产市场的一些情况，但都不够全面。文章在考虑开放经济条件下，分析了影响房地产价格的几种因素，结合最新的数据，使用面板数据(pariel data)的方法研究了各因素对我国房地产价格影响。并计算出了各因素影响房地产价格上涨的程度。
　　
　　二、影响房地产价格因素
　　
　　为什么房价上涨如此快速?房地产市场存在诸多问题，房价居高不下的原因并非简单地因为房地产开发商所一味强调的“地荒”。而是多种因素综合产生的结果。从理论上讲，房地产作为商品，其价格由供给和需求共同决定，但房地产又有其特殊性，它既是投资品，又是消费品。因此除了供求决定房地产价格以外，通货膨胀、收入、利率、汇率、预期等因素也会给房地产带来重要影响。研究房地产价格的变化，就是要研究引起房地产市场价格的涨跌变化的因素进而对国民经济的影响程度。引起房地产价格变动的因素主要包括：
　　第一，我国经济快速发展，人民生活水平显著提高，人均收入的提高也必将带动整个市场物价的提高。又由于人民生活提高，使得人民更加注重自己的生活质量，对房子的要求也会提高。既然有人民的需求，当然也就会有供应。所以，供应的房屋品种增加，房屋配套更完善，这些方面也促使房地产开发成本增加、房价上涨。
　　第二，作为房地产开发的重要因素，土地、建材价格的上涨，促使房地产开发成本增加，推动了房价的上涨。因土地稀缺。特别是市区可供住宅用地日渐减少，导致城区房价只升不降。而目前因投资的快速增长，建筑材料价格普遍上涨为房价的上涨又加了一把火。
　　第三，是市场炒作。持续的房地产热，使得人们对商品房价格的上升预期变得愈来愈强烈，买涨不买跌的心理占有主导地位。而有些房产公司、中介公司、投资者进行人为炒作，加剧了楼价上涨。
　　第四，各种投资、投机性需求增加，部分地区市场总需求偏大，导致房价上涨过快，近年来，银行存款利率较低，股市低迷，债市盘小，社会资金缺乏其他投资渠道，在这种情况下，大量的各种投资、投机性资金涌入房地产市场，进而引起房地产市场价格上升。
　　第五，外商直接投资大量进入房地产。由于中国外汇储备持续增长，国外直接投资者预期人民币升值，预期中国房地产回报率将上升，这会吸引国外投资者把资金投入到中国房地产，外商直接投资的不断进入增加了房地产市场需求，从而拉高了房地产价格。与此同时，人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，则将有大量的外商直接投资进入国内市场，股市和房地产市场等由于流通性较好将成为这些资金集中的场所， 而国内股市低迷，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格的上升。
　　第六，银行信贷扩张。中国外汇储备快速增长，基础货币增加。进而货币供给增加，货币供给的增加，主要通过商业银行发放出去。由于对房地产贷款风险相对较小，收益较大，商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产投资者和居民，导致商品房价格不断上涨，出现房地产虚假繁荣。又由于我国目前实际上还属于固定汇率制度，在此制度下，外汇储备不断增长将使本国货币出现升值或升值预期吸引大量外资流入，为了保持币值稳定，货币当局将不得不被动买进外币同时放出本国货币，即大幅度增加了流动性。银行信贷资金大量进入房地产领域，致使房地产价格上涨和出现泡沫。
　　第七，人口的增加。随着人口的增加，对房地产需求必然增加，从而促使房地产价格上升。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，人口、车辆剧增、城市人流汹涌、交通阻塞、空气污染越发严重，生活环境有恶化趋势，这就有可能对房地产发展产生负作用，房地产价格就有可能降低。
　　
　　三、结论与建议
　　
　　房地产业既是国民经济发展的重要产业，更是支持民生的重要产业；房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全。文章分析了各因素对我国房地产价格上涨的影响。分析表明。各地区快速经济增长是引起我国近些年来房地产价格快速上升的主要动力。在开放经济条件下，FDI大量流入房地产也引致了我国房地产价格的上涨，导致了对房地产市场的投机行为。国内贷款的快速增长和建筑成本的上升也是我国房地产价格快速上升的重要原因。而入口数量的增加和土地成本对房地产价格影响则相对较小。
　　根据以上分析，提出以下几点建议：第一，近些年来，我国经济增长速度在世界上是罕见的，外汇储备快速增长，经济增长出现了过热现象，因此，国家要通过各种有效措施适当抑制经济过快增长，比如，适当使人民币升值。第二。限制境外资本进入房地产市场，尤其是要抑制投机性需求。将外资购买国内房地产列为资本项目管理范围；加强对房地产投资基金的管理，限制国外投资基金大量购买国内房地产。第三，严格控制商业银行对房地产贷款数量，提高对房地产贷款标准和利率。第四。各级政府要控制相关建筑材料价格的过快上涨。第五、加强对土地价格的调控作用，确定合理的土地价格。各地物价部门和土地管理部门要及时统计和公布各地区的土地价格，定期编制和发布各类地价指数，为政府管理部门和开发商提供相对准确的土地信息。总之，由于房地产价格具有传导作用，一些地方的高房价会传到一些相对落后的地区，进而带动落后地区房地产价格上升，引发社会经济波动，因此政府要加强对房地产业的宏观管理，提高银行对房地产贷款的条件，规范政府的各种规费，加大对房地产市场的整顿力度，严肃查处房地产开发、交易、中介服务的各种违规行为，对哄抬房价、乱涨价行为的开发企业和中介服务性行业，要从严从快查处。

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