浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

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　　摘 要：房地产企业是资金密集型企业，从购买土地到房屋开发直至交房，无时无刻不渴求资金的支撑。但是有些房地产企业在资金管理中存在管理不到位的情况，往往导致资金链非常紧张，稍不控制就会出现财务危机。很多房地产企业公司还没意识到危险，对市场预期盲目乐观，对市场没有充分的估算和分析就做出大量投资。本文试图对房地产企业资金管理中存在的问题进行分析，并提出解决问题的对策。
　　关键词：房地产企业;资金管理;问题;对策
　　一、资金管理在房地产企业发展中的重要性
　　1.资金管理是企业赖以生存的基础
　　房地产企业在土地拍卖成交后，在短期内需要缴付大量的土地款;另外，在某些节点支付大量的工程款或支付管理费用、营销费用等。基于大量的资金需求，资金管理可以归集资金，以供企业购买土地及生产资料。同时，资金管理可以使资金风险控制在合理范围之内，以此稳定企业，避免资金链的断裂。
　　2.资金管理是企业发展的关键
　　在房地产企业中，资金管理把各部门串联起来。通过投资测算，把资金的投向做出精准的分析，让公司的投资部门做出最好的投资决策。投资方向找准后，融资是促使房地产投资成功的重要工作。通过对贷款方式及贷款利率进行详细规划，用最低的利率贷到最多的资金，有力地支持了开发。为了完成既定目标，房地产公司会制订一系列指标，加速销售回笼。资金回笼后，将慢慢用于归还贷款，沉淀下来的资金可以用于其他项目开发。
　　二、房地产企业资金管理存在的问题和不足
　　1.资金管理模式不确定
　　（1）资金管理模式没有统一，集团和下属项目公司各自为政。对于初创型的集团或管理制度不严的集团，没有统一的资金管理制度，在资金管理方面执行的方法不同，导致集团和项目公司各顾各的，或者互相牵制，没有一套完整的管理方法，导致集团没有凝聚力和战斗力。
　　（2）资金管理内控制度需要加强。企业在资金管理制度不健全的情况下，往往没有很好的管控制度，对没有做好资金归集等等资金管理内容的人员或项目公司没有处罚手段，导致令行不止，资金管理部门没有建立应有的威信。
　　（3）企业各部门没有资金管理的观念，事不关己，高高挂起。在資金管理制度不统一的情况下，各部门协调就会出现问题，资金管理部门和投资部、融资部、销售部，乃至和企业管理层之间就会出现步调不一致的情况，出现问题互相推诿。
　　2.资金投资效率低下
　　（1）资金管理没有保障企业有效的投资。因为资金管理效能不高，资金周转不灵，会导致投资部门辛辛苦苦经过实地调研、测算，最后决定投资的项目，因为没有资金而泡汤。
　　（2）投资部门没有和资金管理部门形成互动。在现实工作中，往往会出现投资部门和资金管理部门各行其是。投资部门按自己的意愿去做投资，资金管理部门按自己的想法管理资金，双方缺少沟通，结果或者是投资的标的太大，没钱投资;或者是投资不符合资金管理的要求，不能获得最大收益。
　　（3）投资未使资金利用最大化。投资需要归企业大量资金，在归集时，需要集团下属各项目公司予以积极配合，其目的是为了把资金利用到最大化，赚取更多的利润。现实中，往往会因为项目公司过多的为自身资金使用考虑，不愿意把资金做最大限度的归集，没有保障集团投资的使用。
　　3.资金管理未能促进融资
　　（1）融资增加了资金管理难度。融资是一个非常细致的工作，融资前有大量的资料要准备;融资后需要资金管理部门对资金进行专项管理，对利息进行计算定期支付，对抵押物进行管理，到期后及时归还融资。另外，还要和资金方做好日常沟通，这些都加大了资金管理的工作量。
　　（2）融资利率水平居高不下。融资成功与否，融资利率起着决定性作用。如果不能充分利用资金管理部门提供的数据做好分析，导致融资成本偏高，最后融资到期无法归还，最后严重影响资金链，融资将失去它的意义。
　　4.没有充分调动销售部门的积极性
　　（1）销售部的工资收入没有和回笼贡献指标挂钩。资金管理工作重要的一环是需要销售回笼贡献集团的保障，而回笼需要调动销售人员的工作积极性才能做好。有的公司销售部人员的工资收入仅仅和销售回笼项目公司挂钩，没有和销售回笼贡献集团挂钩，这样造成了资金归集的不畅，资金管理作用没发挥出来。
　　（2）资金管理制度不合理，没能有效促进回笼工作。资金管理需要制订相应制度，比如项目公司要回笼多少，然后贡献集团多少，这个制度是为促进回笼打好基础的。如果资金管理制度制订得不合理，就会影响回笼的进度。
　　（3）没有制订更有效的奖励政策，保障资金回笼。有效的奖励，会促进销售回笼。有部分企业，没有好的奖励制度，销售回笼不好，影响了资金管理。如果没有大量的资金，就没有钱去投资和保障日常支付，对企业来说是巧妇难为无米之炊。
　　5.资金管理没有做好企业的参谋
　　（1）没有制订内控制度，资金管理没有得到各部门的协同。在企业的发展过程中，制度会不断完善，相当一部分房地产公司内控制度没有完善，各部门在资金管理中没有找准自己的位置，导致协同很差，资金管理没有有效的管理起来。
　　（2）资金管理没能为企业的发展做出更有力的贡献。在房地产公司，现金为王是永恒的规律。在资金管理制度欠缺的情况下，企业没有足够的资金进来，投资也缺少方向，企业发展就缺少后劲。
　　（3）资金管理未能提供决策服务。在日常工作中，资金管理要做好数据分析工作，单纯的报一下账面数据给领导，是不能做好为管理层服务的。这样只会导致管理层决策失误，严重的会导致资金链断裂。
　　三、解决房地产企业资金管理问题的方法
　　1.优化资金管理模式
　　（1）创造更有利于自身发展的资金管理模式。在资金管理中，要根据企业自身特点，设置资金管理模式，向精细化管理方向发展。企业如果还没有发展成熟，资金管理模式选择适合自身特点的方式，是最好的选择，如果选择最精准的精细管理方式，因为自身力量的原因，是不可能达到最好的效果。资金管理模式千变万化，有的管理粗放，有的管理精细，但万变不离其宗，最终结果是要管理好资金，提高资金利用率，为企业创造最大效益。 　　（2）资金管理需要集团做好带头示范。在集团模式下的资金管理，有其一定的特性，那就是集团在统一的制度下，会带领各项目公司做好资金管理，这时集团的带头作用就特别重要。集团既是制度的制订者，又是参与者，只要严格执行既定制度，起到带头作用，同时又要严格要求下属项目公司，资金管理才会起到其应有的作用。
　　（3）资金管理需要各部门参与。在资金管理的过程中，需要集团和下属项目公司积极参与。通过构建资金链的管理模式，可让整个企业的资金都纳入资金链中。建立资金链就是将资金在运行中的审批与监管联系起来，由企业资金管理部门进行统一调配。
　　2.让资金管理和投资有效的衔接起来
　　（1）投资是为了更好利用资金。投资是一个企业前进的动力，但选到一个好的投资是投资部门非常重要的工作。房地产企业在实施新的投资项目，要对其可行性进行反复的调研，制定项目实施最佳的方案。房地产企业应该合理规避风险，在其风险管控的范围内，寻找投资发展的机遇，只有精挑细选，让投资项目给企业带来最大收益，才能让资金发挥最大的作用。
　　（2）投资利润率是否适当要作为资金管理的重要指标。在资金管理中，必须对投资建立一个投资利润率的考核指标。从项目投资起计算，直至项目清算，确定最终收益。把最终收益与最初的测算收益进行对比，看投资是否对集团有利，确定考核结果。最后，对投资利润率进行打分，这是资金管理的一个重要工作。
　　3.让资金管理促进融资
　　（1）加强对融资资金进行专项管理。融资进来的资金，加强了企业的竞争力，但在资金管理方面却增加了难度。融资需要与银行或其他资金方进行日常对接，利息核对，资金进出的审批，这些都需要专人对接，并且要有相应台账。所以，对于融资这一块工作，需要进行专项管理，这样才能不影响资金管理的效率。
　　（2）进一步拓宽融资渠道。目前，除去银行贷款、债券融资、信托融资、上市融资等传统的融资方式，其他各种融资渠道因为政策原因逐渐收紧。但是房地产市场因为资金的需要很大，总会诞生出一些创新的融资方式。选择与企业相匹配的多元化的融资方式，为企业提供充足的资金保障。
　　（3）控制好融资利率水平。大型房地产企业因为有良好的信誉和业绩支撑，各大银行和机构总是青睐有加，融资利率总能控制在合理范围之内。但是对中小房企来说，融资难度非常大，融资利率不可控系数大多了。所以，资金管理在利率控制上要结合企业实际，在收益最大的基础上，把融资利率控制在合理水平。
　　4.通过资金管理加快销售回笼
　　（1）销售回笼是资金管理的重點。众所周知，销售回笼是一个企业的命脉，如果这个环节出现重大问题，对企业的打击将是致命，所以各个房地产企业都会把销售回笼作为极其重要的工作来抓。在实际工作中，中小型房地产企业可以通过与大型房地产企业合作，开发某个开发房地产项目，由大型房地产企业的品牌效应来提升知名度和投资方的信任度，从而加快资金回笼速度，达到快速销售的目的。
　　（2）资金管理可以促进回笼。资金管理从集团层面来引导资金的走向，会监督各部门来做好自身和资金有关的各项工作。资金管理可以引导销售部的回笼工作，让其为集团提供更多资金，为资金的利用提供来源。
　　（3）要调动销售部门回笼的积极性，这是资金管理的策略。在日常工作中，我们要制订制度，调动销售部门的积极性，让回笼顺利完成，这样才是有效的资金管理。从集团的层面来制订资金管理制度，奖励销售人员，有效促进回笼。
　　5.让资金管理做好领导的参谋
　　（1）资金管理是各部门协同的基础。资金管理有一个目标，就是保障企业收益最大化。这个目标会引导各部门为这一共同目标而共同努力。只有各部门协同努力，资金管理才有可能完成这一目标。
　　（2）资金管理为企业的发展注入了力量。资金管理在企业的发展中，是一股非常强大的力量，任何工作都离不开资金的支持。如果资金管理非常到位，就会为企业的壮大提供源源不断的支持，后劲将是非常强大的。
　　（3）资金管理为企业领导决策的提供了方向。资金管理中会涉及各部门中方方面面的问题，做好分析，提供数据，然后提供给企业领导，为领导做好决策，提供了相关依据，这是资金管理的一大作用。
　　四、结语
　　资金管理在当代房地产企业中越来越重要了，如果放任资金的粗放式管理，造成的后果是不可低估的。我们只有制订好资金管理制度，各部门做好配合，吸收各方经验，并不断完善，才能让房地产企业在当下越来越激烈的市场竞争中立于不败之地。
　　参考文献
　　1.王志锋.新形势下房地产企业资金管理的困境及完善对策.中国总会计师，2019（02）.
　　2.赵靖.房地产企业资金管理问题及解决措施研究.才智，2019（13）.
　　3.冯勃.论新时期房地产企业的资金管理.财会学习，2018（26）.
　　（责任编辑：王文龙）
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