解析“套型建筑面积”与国六条“９０／７０”
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作者: 杨新生 谢文建
摘要：本文主要阐述套型建筑面积定义，计算方法
Abstract:This article main elaboration set of floor space definition, computational method
关键词：套型建筑面积；90/70
Key words: Set of floor space; 90/70
作者简介：杨新生（1975-），石家庄石房房产测绘所，测绘类中级职称
在2006年九部委发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第一条切实调整住房供应结构第二小项中强调：
明确新建住房结构比例。“十一五”期间，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
查阅“套型建筑面积”，看到建设部1999年3月24日以建标〈1999〉76号文公布关于发布国家标准《住宅设计规范》的通知：
《住宅设计规范》经有关部门会审，批准为强制性国家标准，编号为GB50096-1999，自1999年6月1日起实行，此标准由建设部负责管理，中国建筑技术研究院负责具体解释工作。
《住宅设计规范》的3.5.2条款，住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：
1 各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和
2 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和
3 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和
4 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。
5 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。
6 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。
7 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
以上的第2条我们需要了解什么是使用面积以及使用面积都包括哪些。《住宅设计规范》2.0.8是这样解释的，“使用面积”即房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
《住宅设计规范》3.5.3套内使用面积计算，应符合下列规定：
套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算。
《住宅设计规范》3.5.4阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。
用老百姓通俗的说法套内使用面积就是“地毯面积”、“地砖面积”，自己拿卷尺和计算器就可以轻松的测量和计算出自己家的套内使用面积，但是标准层建筑面积就麻烦多了，需要找来标准层的图纸，抛开各种户型的阳台不管（不管它是封闭的也好，不封闭的也罢），计算出各户型的使用面积（不含阳台），再计算出整个标准层的建筑面积（不含阳台），这样各种户型的建筑面积就呼之欲出了。
根据《住宅设计规范》3.5.2条款第5条，先计算出标准层使用系数，即各种户型的使用面积之和除以整个标准层的建筑面积（各种户型的使用面积之和与整个标准层的建筑面积的差值就在于标准层所有户的墙体面积、标准层公用的楼梯及公用设施面积、标准层外墙的面积；）再根据《住宅设计规范》3.5.2条款第6条各种户型的使用面积除以标准层的使用系数就可以得出各种户型的套型建筑面积。
标准层使用面积
根据众多计算过的多层住宅（一梯三户，均为两室一厅；一梯两户，紧凑型的两室两厅），标准层使用系数在多层住宅中大概在75％-80％之间。打个比方，标准层建筑面积如果是1000平方米的话，使用面积就在750-800平方米之间，而户内的墙体加上公用设施加上外墙要达到250-200平方米。由此可见，墙体加公用设施与使用面积之间的比值在1：3和1：4之间。
综合上面的计算，套型建筑面积=套内使用面积*（1.33和1.25之间）。至于房屋的建筑面积，在套型建筑面积的基础上加上阳台的面积就可以了。以九部委的90平方米为基准线，依据套型建筑面积=套内使用面积*（1.33和1.25之间），可求出使用面积为67.5平方米与72平方米之间，这么大的使用面积也只能够设计成一梯三户，稍大点的两室一厅；或者一梯两户，紧凑型的两室两厅。至于三室一厅，三室两厅等大户型，以使用面积67.5--72平方米为框框，设计时可回旋的余地相当有限。
回顾国六条发布之前，小户型的两室一厅，两室两厅也有，但更多的是三室一厅，三室两厅，四室两厅等大户型，小户型的房屋只是作为点缀，但是就是作为点缀的小户型有的两室两厅也被设计部门设计的、开发商建造的超过了理想的90平方米达到了100-110平方米，真正的做到了“小户型大面积”。众多小户型的需求者要么“众里寻它千百度”，要么被市场逼得购买“望之兴叹”的大户型。可以说，国六条90/70的公布，使广大的小户型需求者交相称赞，同时也真真正正使设计部门和开发建设部门静下心来设计建造经济适用的小户型房屋。
由此可见九部委强制“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济使用房）面积所占比例，必须达到开发建设总面积的70％以上。”就是为了使建设单位多建造经济适用符合大多数人需求的房屋，优先满足大多数人的购房需要，毕竟90平方米以下房屋的总价款也在普通购房民众的心理承受范围之内。至于大户型的房屋，因为需求有限，留有项目开发建设总面积的30％，应该也就够了。
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