房地产企业经营模式转型趋势探析

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　　[摘要]在过去的数年时间里，我国房地产行业得到了前所未有的蓬勃发展。如今，随着房地产市场的发展与政府政策的推动，房地产企业也面临着产业转型的挑战。纵观当今房地产行业，许多房地产企业呈现出由传统重资产运营模式向轻资产运营模式转型的趋势。因此，文章通过分析当前房地产行业现状，探究房地产企业转型原因，展现转型途径，为进一步完善房地产企业经营提出合理化建议。
　　[关键词]房地产企业；重资产经营模式；轻资产经营模式；转型趋势
　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201917087
　　随着房地产市场的快速发展，房价急速攀升成为人们关注的焦点。我国政府对房地产行业的调控力度也不断增大，致使房地产企业在融资方面困难增大，利润空间逐步缩小，房地产企业的重资产经营模式面临着巨大挑战。重资产指的是企业自身所持有的厂房、原材料、机械设备等有形的固定资产。轻资产是指企业紧紧抓住自身核心业务，而将非核心业务进行外包，也是一种以价值为驱动的资本战略。轻资产的核心是充分利用外界资源和平台，将自有资源集中在优势区域，降低经营风险，提高企业的盈利能力。
　　1房地产行业经营现状
　　11政府调控持续保持高压态势
　　为了控制炒房现象，各地政府不断加大房地产市场调控力度。全国多个城市先后出台了房地产调控政策，防止房价急速攀升。调控政策中明确规定，要求加强对购房人的资格审查，对于不符合政策规定的不予以办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。对于利用炒房获取自身利益的行为，应坚决抵制。此外，仍需加大住房库存紧张地区的土地供应，做好房地产市场的开发、建设工作，确保房地产市场稳定供应。在没有积极实施“去库存”政策的城市，一旦市场出现供需不平衡的情况，极易引发房价上涨风险。因此，我国政府在宏观调控方面持续保持高压态势。
　　12行业竞争激烈
　　在近几年房地产行业蓬勃发展的过程中，房地产企业如雨后春笋般涌现。房地产市场集中度骤升，而多数市场份额被巨头企业牢牢占据。房地产行业的巨额利润，受到了关注，但行业内部的并购程度也愈发激烈。随着房地产企业资产规模的迅速扩张，单个企业收购金额也逐步上升。随着越来越多的土地被开发利用，土地资源的稀缺性进一步突显。巨头企业为保持竞争优势，抢占行业资源，不断“以大吃小”，掀起收购风潮，使房地产企业面临着巨大的生存压力。
　　13存在金融风险
　　研究发现，当前多数房地产企业拥有大量银行贷款，并且银行贷款在房地产开发中占有较大比重。同时，购房者在缴付房款时银行贷款也占据了一定比例。无论是市场供给者还是需求者，都出现了依赖信贷资金的状况，部分地产企业拥有自由资金较少，而总投资中银行贷款、占用建筑商和购买者的资金比重过高，这就等于把开发商自己应承担的经营风险转移到了银行、建筑商和购买者身上。如此一来，房地产过量供应或房地产泡沫破灭则会使房地产价格大幅度下跌，而有关商业银行的不良贷款比例也会迅速上升。
　　14呈现合作并购的趋势
　　近年来，土地资源的稀缺性日益突出。随着土地价格不断攀升，有关土地的招标、拍卖竞争日趋激烈。联合取地、合作开发也成为房地产企业扩大销售规模、分散经营风险，实现优势互补、合作共赢的重要方式。除合作开发外，房地产巨头企业还利用自身在资金和规模上的优势，在二级市场中积极寻找并购标的，以获取价格相对低廉的土地资源，而并购在机制较为灵活的房地产民企中应用更为普遍。
　　2经营模式转型原因分析
　　21资金占用量大
　　房地产企业在重资产经营模式下需要运用大量资金进行项目的开发和建设，这不但形成了沉重的融资压力，也带来了巨大的经营风险。在重资产经营模式下一般房地产企业擅长用债务融资的方式获取资金支持，这种方式会导致企业资产负债率的提升，不利于企业规避财务风险。
　　22土地依赖程度高
　　土地是房地产企業重资产运营模式的根本，如今土地的稀缺性与不可替代性成为制约重资产经营模式下房地产企业发展的重要因素。由于对土地的依赖程度之高，当土地供需不平衡时，会使企业的土地购置成本迅速上升，而房产库存数量居高不下又让其销售价格提高受到制约，导致土地增值空间和溢价水平受到限制。然而，在轻资产的经营模式下，可以使企业在不持有土地的情况下，通过其他方式参与地产项目开发，减轻了企业对于土地资源的依赖。
　　23库存积压
　　近年来，随着我国政府对房地产行业的调控力度不断加大，持续出台相关政策，保持高压态势。因此，我国房地产市场也渐渐从供不应求的状态转变为供大于求的状态，从而形成了部分的商品房库存积压。由于房地产产品具有成本投入大、周期性长等特点，当前在建的房地产项目数量巨大，致使我国房地产行业面临着库存积压的困境。
　　24融资难度变大
　　在传统的重资产经营模式下，房地产企业主要以银行贷款和部分预收款作为主要融资来源，融资结构单一、融资风险较大。随着政府部门对房地产行业调控力度的加大，限贷限购政策中提高了房地产企业的贷款要求，致使房地产企业贷款审核越来越严格，融资难度不断增大。
　　25巨大的税收压力
　　税收作为国家宏观调控的基本手段之一，在房地产行业中发挥着重要作用。据调查发现，与其他行业相比，房地产行业面临着巨大税负压力。当前我国税法中与房地产行业相关的税种有十多种，其中包括企业所得税、土地增值税、契税、房产税、印花税、城市建设维护税与城镇土地使用税等。沉重的税收压力不仅形成了企业的成本压力，也为企业的经营模式产生重要影响。
　　26盈利模式过于简单
　　在以往的重资产的经营模式下，多数企业过于依赖资产增值取得收益，而土地与房产始终是房地产企业的主要利润来源。在这种经营模式下，单一的盈利模式会面临风险，持续经营能力较差，受市场波动与宏观调控的影响较大。由于当前房价增速放缓以及国家对土地资源的进一步把控，传统的盈利模式已无法再为房地产企业带来巨大的利润。 　　3经营模式转型的途径
　　31售后回租
　　售后回租是房地产企业常用的一种融资方式，与房地产企业通过质押、分期贷款、抵押贷款等方式与银行进行交易，到期時偿还本金的方式相类似，只不过对象是租赁公司而不是银行。通过售后回租的方式，企业可以将持有的固定资产变成流动资金，也无须再计提折旧等费用，极大增强了企业的资产流动性。而且通过售后回租的方式也可将固定资产移出资产负债表外，把资产变“轻”。
　　32商业信托
　　从融资角度而言，商业信托是一种理想的金融工具，具有很高的灵活性。商业信托可以帮助房地产企业完成从重资产经营模式到轻资产经营模式的转型，并协助企业以轻资产的方式扩大规模。对于当前缺乏资金、发展尚未成熟的地产企业来说，可以通过商业信托的方式获取资金支持，实现规模扩张。一方面，商业信托对利润分配没有强制规定，对投资人的要求相对较小。另一方面，商业信托允许开发中的物业与待开发的物业相结合，灵活度更高。商业信托面临着法律监管的问题，目前我国还未有明确的法律表示商业信托从法律角度而言是否可行，但随着法律体系的日趋完善与监管力度的加大，也会为商业信托方式带来新的挑战与机遇。
　　33房地产信托投资基金
　　房地产信托投资基金是一种利用发行收益凭证筹集资金，之后将资金交给专门的投资机构统一管理并进行房地产投资，最后将投资收益按照投资比例在投资者间进行利润分配的方式。房地产升值溢价与租金是房地产信托投资基金方式的主要收益来源，多数资金用于购买可以带来稳定现金流入的物业资产。由于房地产信托资金具有税负轻、流动性强等优势，许多中小型投资者利用这种方式提高资金使用率的同时降低风险。
　　34合作开发
　　为了尽快实现经营模式的转型，许多房地产企业选择通过与专业投资机构合作的方式来实现。通过合作开发，双方可以实现优势互补，提高资金使用率，缩短项目周期，加快企业运转，降低经营风险。利用这种途径，房地产企业可迅速解决资金困难，拓宽融资渠道，提高资金灵活度，实现轻资产运营模式的转型。
　　4完善经营模式建议
　　41实现多元化经营
　　房地产企业在打造核心业务的同时，也可以进一步向服务增值业务拓展，扩展增值业务范围。实施多元化经营战略：一方面可以分散经营风险，依托现有项目，精心打造多个产品系；另一方面，可以创造新的盈利增长模式，提高经营业绩。进而持续提升品牌价值，加快项目周转。从房地产开发价值链的设计、采购和施工等关键环节实施绿色化、智能化产品战略，同时进一步提高物业服务品质和附加值。
　　42提高资源整合能力
　　在轻资产经营模式下，企业把一些不再具有高附加值的业务进行外包，将高附加值的业务留在企业自身。通过这种方式，企业既可以把握更多的发展机会，也可以进一步提升资源整合的能力，选择理想且适合自身发展的外包商和良好的供应链企业，合理分配各方利益。
　　43提升持续运营能力，实现良好资产收益
　　房地产企业是涵盖科技、人才、管理等多方面的综合性企业，核心竞争力包含软硬实力两方面的体现。通过由重资产经营模式到轻资产经营模式的转型，所以持续运营能力逐步成为企业必备的核心，这其中包括管理组织、创新能力、运作资本、品牌经营等。通过转型轻资产经营模式，使企业逐步金融化，调整资金配置，加快资金周转率，提高企业应对财务风险的能力。但企业仍需进一步提升持有型项目的运营能力，完善地产业务产品体系。不断提高存量资产的租金收入水平，充分发挥其融资功能，平衡现金流和利润贡献。同时，企业要根据资金持有状况，稳步增加优质持有项目，实现良好资产收益。
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