房产开发企业负债经营的风险与对策分析

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　　摘 要：随着市场经济的发展，企业利用财务杠杆获得收益，进行负债经营的现象屡见不鲜，而房地产企业由于其资金需求量大、项目周期长的特点，这样的情况更为普遍存在。通过研究房地产企业负债经营的原因和存在的风险，通过针对这些风险而提出了相应的对策，希望能降低负债以利于房地产企业能够长远、持续地发展。
　　关键词：房地产;负债经营;风险与对策
　　中图分类号：F23     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.22.050
　　财务杠杆具有放大效应，经营收益的波动会引起每股收益的成倍变化，同理，财务杠杆系数越大，企业的财务风险也就越大。利用财务杠杆进行适量负债虽然有利于企业的经营，但是经济环境、经济条件一旦发生变化，必然会影响到企业的经营和发展，财务风险将接踵而至。为了降低企业资产负债率，提高企业价值，我们需要找到适合自身的合理避险措施、对策。
　　1 房产开发企业负债经营的现状
　　房产开发企业是典型的资金密集型行业，项目周期长，前期投资大，回款时间慢，受国家宏观政策、银行信贷政策影响非常大，为了获取高额的经营收益通常会利用财务杠杆，也就是指企业通过固定成本的方式进行融资。从国家统计局公布的數据显示，2013-2018年房地产行业资产负债率有增无减，一路呈上升的趋势，从2013年的76%上升到2018年的79.46%，增幅为3.46%;国内贷款也从2013年的19672.66亿元上升到2018年的24005亿元，增加了4332.34亿元，总体来说财务杠杆增加的势头在加强。
　　负债经营是企业财务杠杆的表现形式。资产负债率反映债权人所提供的资本占全部资本的比例，也被称为举债经营比率，是衡量企业长期偿付的能力，显示了在总资产中有多少是通过债务融资，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率与风险呈反比例关系，从长期负债的角度而言，资产负债率越低，公司的财务杠杆也越低，财务风险相对小，公司的经营情况也相对更好，反之亦然。
　　对一般企业而言，资产负债率的适用范围为40%-60%，此范围内对风险和收益的平衡是有利的;而70%则是警戒线，表示企业在筹集资金方面存在较大的风险，不仅面临着资金周转的困难，而且还要承担着偿还债务的义务，此时大部分的资产是通过负债而形成，企业几乎没有自己的资产;资产负债率超过100%则为破产警戒线，通常表明企业已经资不抵债了。
　　我们再来看一下上市房产开发企业的负债情况。根据上市公司公布的数据显示，2017年排名在前10名的中国上市房地产企业的资产负债率在83.44%-9528%之间，2018年在89.36%-94.09%之间，负债率95%左右，超过了同行业的负债水平和警戒线。
　　2 房产开发企业负债经营的原因
　　房产开发企业的负债率超过了75%，上市房地产公司甚至超过95%，如此高的负债率，到底是哪些原因使它居高不下呢？经过多方面的分析研究，发现主要有以下几方面的原因造成的。
　　（1）自有资金少，资金需求量大，项目周期长。近年来，房产开发企业响应国务院对棚户区改造计划：在2015-2017年预计全国完成棚户区改造1800万套，从2018起再改造各类棚户区1500万套。于是，开发商开始大量圈地，因房产开发企业一般是民营企业，自有资金少，资金需求量大，地块及项目建设的资金主要来源于银行贷款，这就形成了企业负债的重要成因之一。
　　（2）国家对经济宏观调控和银行紧缩政策的影响。国家对房地产行业进行宏观调控直接影响到房地产市场的销售。销售资金回笼慢，大额固定贷款利息需要定期支付，项目时间越长、资金成本越高，这些因素并不因国家宏观调控、银行政策调整而有所改变，也不会由于销售的不理想而可以逾期支付，这时企业往往需要增加贷款金额、延长贷款期限来保证正常的经营状态，此时的财务杠杆非但不能带来收益，反而增加了企业的风险。
　　（3）公司管理层内部控制薄弱。大多数房产开发企业是民营企业，从建筑行业转变到房地产行业的企业也不少，因为公司的内控环境来自于高层基调，房产开发企业的公司管理高层更倾向于项目承接、建成、收益等，对于企业内部控制制度往往是在走形式过流程，并不重视它的推进和执行，对于一些财务监控指标和预警数据也流于形式。
　　（4）预收账款大量挂账。房地产销售时收取的订金、售楼款通常以预收款的方式处理，在未达到结转条件之前企业账上有大量的预收账款挂账，“预收账款”作为负债类科目，这也是负债组成的原因之一。
　　3 房产开发企业负债经营的风险
　　风险：指资产收益的波动性或不确定性。波动性或不确定性越大，风险越大;时间越长，风险越大。正是因为这些因素的存在使得房产开发企业存在以下的风险。
　　（1）缺乏完善的内部控制度，影响企业长期发展的风险。内控管理是企业管理的根基，核心管理层如不重视内控必定会造成内部管理混乱、执行力度差、监督机制弱的后果。如果只重视短期的收益，容易忽视生产经营中的质量、售后等会影响企业长期发展的因素，如果长期缺乏完善的内控管理制度，企业很难得到长期的发展。
　　（2）偿债能力风险。偿债能力是现有资本和所有风险综合的产物，偿债能力风险等同于银行的违约风险。如果项目停滞，一旦资金链断裂，企业将无力偿还贷款，企业需要支付巨额的违约金，严重的会造成资不抵债，导致经营破产的风险。
　　（3）负债期限的变化使融资成本增加的风险。短期负债是指偿还期小于一年的负债。长期负债是指偿还期超过一年期的负债。国家的宏观调控和银行紧缩政策对房地产行业景气指数有很大的影响，从2017年起国家发布了各项的限购政策后，直接影响到房地产的销量和项目资金的回笼，企业为保证及时还贷，通常需要将贷款续期或延长期限，从而形成了长期负债增加了融资成本。 　　（4）民间资本高额利息的风险。合法渠道的民间资本融资相对于银行融资会容易些，当向银行融资有难度时，房地产企业为了快速获得资金，特别是在取得地块环节，会考虑从财务公司借款。而民间资本的利率是非常高的，至少超过银行利率的1倍以上，从而增加了企业的融资成本。
　　（5）运营管理风险。过高的负债率必定存在高额的固定的利息，如果长期因为现金流入量不能覆盖现金支出额，即现金净流量长期是负数的情况下，必然会产生运营管理上的风险，例如：股东撤资、人员的流失等方面的风险，这都会增加企业的经营成本，影响企业的稳定性。
　　4 房产开发企业负债经营的对策
　　“水能载舟，也能覆舟”，财务杠杆这把“双刃剑”，用之得当，收益无限，用之不当，将陷入债务深渊的风险。风险都会造成企业阻碍企业前进的步伐，不利于企业长远地健康发展，为了防范这些风险笔者认为有以下几点措施可供大家参考，以防于患于未然。
　　（1）企业应建立完善的内控制度。董事、监事、经理及其他高级管理人员应当在企业文化建设中发挥主导作用，从上到下树立风险意识，全员自觉执行内控制度。通过制订完善岗位职责以明确权责，制订审批制度确定主要职务人的审批权限、对重大事项实行集中审批;建立经济业务的互相牵制、监督机制。
　　（2）通过风险评估建立负债预警机制。风险评估：即评估这些风险的可能性和相对的严重性，进行风险排序，并识别出对企业影响最大的风险。企业经过风险识别后，对主要影响风险的财务指标进行详细的分析和风险评估。影响风险的财务指标主要有：内部收益率、资金成本率、净资产收益率、资产负债率、存货周转率、销售净利率、现金流比率、净现值、利息保障倍数、现金流与固定费用偿付比。原则上不接受收益率小于资金成本率项目，并要做好项目的事后审计工作，及时对相关预警指标作出对应的调整措施。
　　（3）应该制定多元化筹资战略， 如股权融资、发行债券、表外融资等， 通过改变资本结构提高公司的自有资金比例， 进而降低财务风险， 提高财务安全水平。
　　①直接引进股东，以稀释股权的方式融资。对于持有项目地块而又缺乏资金的房产开发企业，可以通过增资扩股的形式，引进有雄厚资本实力的股东，解决项目前期需要支付巨额地价的资金压力，项目后期通过利润分红的方式进行利润分配，既解决了资金需求问题，又可以降低成本、达到节税的效应。不过股权融资的缺点是相对容易失去控制权。
　　②通过公司上市，公开发行股票融资。发行普通股与银行贷款、发行债券的最大区别就是不用定期还本付息，大大降低了企业的融资成本。希望政府能适当放宽房地产企业的上市的条件，积极推进房地产企业股票融资方式，让更多符合条件的房地产企业实现从资本市场上直接融资，拓宽房地产企业的融资渠道。
　　③通過表外融资的方式进行融资。表外融资包括应收账款保理、经营租赁、非合并子公司和特殊目的经济实体。房产开发企业的应收账款保理做法是将需要支付给承建商或供应商的工程款通过应账款保理的方式向保理商融资，融资款直接支付给供应商，融资款到期后由房产开发企业还款给保理商。此法可以减轻资金压力，降低表内的资产负债率，但不能从报表内得到真实的负债率，不利于投资者的判断和决策。
　　④向承建商进行合作融资。在项目建设阶段，有针对性地选择可以接受垫资入场的承建商，对于部分工程款可以考虑给承建商高于同期银行贷款利率一定比例的资金占用成本，以减轻项目建设初期的资金压力。这种方案可以考虑在银行资金未到位前采用。
　　（4）选择适合的资金方案。企业应该根据自身的规模，自有资金的多少去确定外部资金的需求量，在企业承受风险范围内选择合适的资金方案。一般而言，通过套期保值方式获取资金的成本最低的，也就是到期日配比法，将持有资产的时间与获取该资产的融资方式的时间配比起来，即临时性的流动资产对应于短期的融资方式，而永久性的流动资产与长期的融资方式配比起来。
　　总之，要解决房地产行业负债高、融资途径少的问题，需要不断对资本结构进行优化，控制好财务杠杆系数，适当降低负债结构。对内要加强内控管理，对外需要拓宽融资渠道。希望国家能根据房产开发企业现时的实际情况，多出台支持行业发展的政策，成立房地产行业的专项基金，加快项目的融资审批流程，解决企业融资难的问题。
　　参考文献
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