关于加强房地产企业资金管理的思考
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作者:陆梅
摘要：受国家宏观调控政策的影响，房地產企业的垫资金额较大，资金回流受限，易导致现有房地产企业资金链出现断裂等问题。如何提高资金使用效率，更好的管控资金，降低资金成本，成为很多房地产企业尤其是中小房地产企业亟需解决的问题。文章阐述了房产企业资金管理的重要性，以及目前房地产企业资金管理存在的问题，并且提出相应的解决措施，以期能使房地产企业更好的做好企业内部的资金管理，降低资金使用成本。
关键词：房地产企业;成本管控;资金管理
一、房地产企业资金管理的背景、重要性
由于房地产企业的存货建设周期较长，因此受各个地方房产政策以及贷款基准利率的约束性较大，这导致企业的资金融资成本高、融资难度大。根据中国指数研究院的数据，2018年前三季度的楼市处于低位运行状态，各县城市成交量同比均降。根据CREIS数据显示，2018年其所监控的23个城市，16个区县的成交面积同比下降，截止到2018年09月末，中指检测的主要城市的库存总量环比上升9.3%，这表明已开发的房地产受现有市场行情的影响成交量有所下降。由于大部分房地产企业的融资主要依靠开发楼盘的抵押贷款和房产销售来实现，因此，库存量的提升势必给企业带来资金压力。与此同时，银行房屋贷款基准利率的调整，导致企业的资金流入量减少，而房产局对购房资金更加严格的资金监管审批流程也导致了购房者必须将资金汇入监管户，且要在监管户中存放一定时间，才可以转入正常账户使用，导致房地产企业资金回流的及时性受到了影响，造成现金的流入量短期内很难弥补房地产企业前期的开发成本及土地、钢材等原料的现金流出量。
此外，受政策影响，房地产企业拿地后资金的闲置期间缩短，且不能由企业根据市场行情自行决定开发区，导致其拿地后就要立即投入开发阶段，可控的时间和空间较小。并且，许多中小房地产企业由于受融资渠道的限制，很难通过除抵押贷款外的渠道进行大额资金融入，而抵押贷款后，如果无法及时通过获取销售收入来取得资金还款，就容易造成资金链断裂，甚至导致企业破产清算。为保持房产企业的持续发展，企业应重视并加强资金管理工作，以实现房地产企业的可持续发展，防止资金链断裂。
二、房地产企业资金管理存在的问题
（一）房地产企业资金压力较大
由于土地属于稀有资源，政府地价逐年调高，房地产企业拿地成本较以前年度不断上升，且需一次性支付全额购地款，留给企业的筹资时间和空间较小，给企业带来了较大的资金压力及较高的筹资成本。
此外，房地产企业在项目竣工后会根据工程量大小一次性支付房屋质量保证金，该部分资金由房地产企业直接汇至政府相关监管部门的指定账户，等到房屋质量保证期后，再由政府监管部分转到相关的总承包商账户，作为房地产企业的工程款。该部分资金由于政府相关监管部门的介入，因此很难通过与总承包商的协商分批分次支付。
再次，由于房屋的不动产性质，市场房价除了受限购限贷及资金监管账户政策的影响之外还受到所处地段相关互补性行业的影响较大，从而导致部分房产的销售受到影响，给企业的资金回流增加了难度，造成房地产企业的资金回流速度较为缓慢，从而造成企业资金压力较大。
（二）项目开发阶段所需材料价格及人工成本难以预测及控制，资金预算管理难以落实
由于房地产企业的开发周期较长，原材料如钢材、沙土石料价格波动大，很难在原材料价格较低时一次性采购所需要的所有原材料，且在工地上原材料很难实现精细化管理。另外，有些原材料很难实现存储，如混凝土，对于该部分原材料就要即用即买，因而在项目开发阶段需要分批分次采购原材料，所以企业很难就一个项目作出完整的财务资金预算及需求计划，有很多企业即使根据企业自身情况制定了短期的（一年以内）的资金需求计划，但作用也并不明显。与此同时，由于原材料受市场价格影响波动较大，且房地产企业在与总承包商所签订的承包合同中，大多会有原材料价格涨幅超过5%，需要开发商额外支付一个提前约定好的价款作为应对原材料价格上涨的合约事项，那么该部分价款压力就转嫁到房地产企业中了。这部分款项受市场的控制较为明显，很难做到合理的规划预算，因而会给房地产企业带来额外的资金压力，从而导致很多房地产企业的资金预算管理制度和要求无法落实。
（三）房地产企业的财务人员未能参与到项目中
房地产企业财务人员与项目人员的沟通不到位，信息不对称，企业的财务人员未能及时有效的参与其中，导致企业财务人员未能从签订合同阶段就介入，只是被动的接受有关项目的合同及付款计划，无法增强企业财务支付节点的谈判能力。
（四）房地产企业未能做到收支联动管理
房地产企业很难通过以销定产的方式来实现资金流的管理，其项目开发与房产销售存在一定的脱节情况，从而导致房地产企业某一时间段的资金回流量不足，而资金需求量过大，增加了企业的融资成本，也带来资金成本的增加和高财务风险的产生。
三、解决对策
（一）建立合理的资金审批制度
房地产企业应建立完善的资金使用审批流程，提前做好资金的规划审批，将长期的资金使用按阶段划分至各个阶段。对各阶段超出预算的的资金支出部分，要建立支付审批台账，定期进行复核评估分析，确认当期的超预算支付部分确实没有延期支付的可能性，或当期支付较延期支付所负担的成本低。
（二）财务人员参与整个业务阶段
财务人员与建设及业务部门要保持信息的沟通及时完整，全过程参与到施工合同的订立以及房产预售等阶段，以有效的了解到各阶段的资金使用情况以及资金回流时间，从而更好的进行资金合理安排，达到降低资金使用成本的目的。除一些必须一次性开支的刚性资金需求，其余部分可按照资金量收定支。财务人员应参与到业务人员的销售中，及时追踪银行放贷情况，关注各业务人员所售房产销售的尾款收回情况，建立实时追踪制度，确保款项快速及时安全的回收。将项目开发所需资金及房产预售所收资金进行联动，确认以收定支的额度范围。 （三）将资金的使用与资金的筹措进行联动考虑
房地产企业应做好资金预算，确保资金预算的合理性，从而降低后期的执行难度，使资金预算不流于形式，能执行到位，并按照预算合理的筹措资金，使资金的使用金额和筹措资金相匹配，防止出现资金用量不足导致资金链断裂和资金短时间内流动性过高，造成资金成本较高的问题。
（四）建立对冲机制
面对钢材等原材料价格持续增长的问题，可通过购买货物期货的方式，建立現货与期货的对冲体制，进行原材料的套期保值，提前预定有关钢材在未来期间的购买权，以合理防范未来原材料价格上涨而带来较高的资金流出风险，减少前期原材料价格较低时的资金占用量，降低原材料管理成本。但此种方法操作较为复杂，需要谨慎处理。
（五）拓宽房产销售渠道
目前市场上房产的主要的销售方式是房企自行销售和委托相关的房产代理单位销售，房产销售渠道单一。房地产销售企业要积极开发销售思路，拓宽销售渠道和销售方式，创新销售方式方法，以提升房产企业的销售能力，从而提升资金的回流速度，达到有效的降低资金成本的目的。也可以通过对相关互补性产业的投资来拉动待售房产的需求，要求以更快的速度完成销售，回流资金。
（六）建立风险管理及预警体制
房地产企业的开发周期长，对市场的预测性及应变性较差，因此，应建立健全适用的资金风险预警及管控体制，分散风险，增强房地产企业风险敏感性，根据财务数据、非财务数据，做好相关数据的分析，修正目标指标，以合理预警财务风险，与此同时，应全员提升资金管理意识，保持全员的资金敏感性，在合理范围内做到早收晚付。
四、结语
房地产企业具有营业周期特殊，对资金需求量大，回笼资金速度较慢的特点，因此，其加强资金管理尤为重要。房地产企业要加强资金管理建设，积极推动资金预算体系的完善及执行，建立健全资金的审批制度及流程，加强资金风险管控体系建设，建立全员参与的资金风险预警体系，提高企业整体的资金风险管控意识，以降低资金的使用成本，预防资金链断裂风险，与此同时，企业也应积极拓宽销售思路，创新销售渠道及方法，加快资金回笼速度，不断提高资金周转率和资金使用效率，，以促进企业的整体优化发展。
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