侯新宇：房地产企业成本管控研究
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作者:侯新宇
摘要：近几年，房地产行业已然成为我国国民经济发展中的重要支柱产业之一。从发展实际情况来看，房地产行业发展具有投资大、周期长的特点，在这个过程中会消耗大量的成本费用，且房地产成本管理控制会受到多种因素的影响。为了更好地促进房地产行业发展，需要相关人员强化对房地产企业成本的管控。文章结合房地产企业发展特点和成本管理存在的问题，为如何优化房地产企业成本管控进行策略分析，旨在节省成本的情况下更好促进房地产企业发展。
关键词：房地产企业;成本管控;策略
房地产企业是典型的资本密集型产业，具有投资大、周期长、开发专业性强、业务活动范围广、技术要求高等方面的特点。在社会经济的不断发展下，房地产行业成为广大人民群众时常讨论的一个重要话题，房地产行业发展也成为国家经济增长的重要支柱型产业，对国家经济发展起着十分重要的作用。房地产行业的快速发展加剧了房地产企业之间的竞争，地产行业出现了过热的发展局面，政府部门为了维护市场秩序、确保房地产行业的稳定发展出台了一系列调控政策。在这样的发展背景下，房地产企业为了追求更多的利润，可以通过收回投资归还贷款的方式来强化对成本的管控。
一、房地产企业的成本构成
房地产企业发展的构成要素较多，不仅包含内部要素，而且还包含外界各类要素，具体表现如下：第一，项目开发阶段成本。项目开发阶段的成本主要是指土地成本。第二，项目建设成本。项目建设成本是房地产企业成本构成的重要组成，具体包含施工前期费用、公共配套设施费用、建筑成本费用等。第三，项目施工期间的财务费用。房地产企业发展需要消耗大量的资金，怎样在施工期间怎样实现资金的有效应用是房地产企业管控的重点。第四，房地产建设期间的管理费用。房地产企业的管理费用众多，具体包含房地产开发到项目完成交付的全过程费用。第五，税费。房地产企业发展涉及到的税种类型众多，且税费占据房地产行业发展总体费用的10%～20%。
二、房地产企业成本管控存在的问题
（一）房地产企业发展缺乏科学的成本控制思想
从房地产企业发展实施情况来看，仅仅有一小部分的企业实施了全员、全要素和全过程的成本控制，大多数的企业没有实施成本控制，且对房地产成本管控存有错误的认识，表现为将房地产成本控制侧重于行业发展建设的施工设计阶段，而从实际发展情况来看，这部分的施工对整个工程的成本控制影响较小。
（二）房地产企业成本控制制度不完善
当前房地产企业的投资人及其委派的管理层大多都不是从事房地产行业的人员，常常是凭借个人的经验及喜好管理公司，从而导致成本管理不规范，制度不健全。同时，房地产成本控制制度在执行的过程中缺乏规范，且制度的落实没有和员工个人利益相关联，使得成本管理制度流于形式，无法充分发挥出成本管控在企业发展中的作用。
（三）房地产企业内部成本控制体系不完善
内部控制制度是现代企业发展的核心内容，对企业可持续发展有着十分重要的影响，但是从发展实际情况来看，多数房地产企业没有打造完善的内部控制体系，具体表现如下：第一，没有全面建立内部控制制度。企业在进行内部控制管理的时候仅仅考虑了费用支出控制的成本管理和相关风险，没有将监督、考核内容纳入到内部控制体系中。第二，内部控制制度设计存在缺陷，内部管理制度之间存在冲突，不利于企业管理。第三，没有打造严格的目标成本体系。目标成本是房地产发展建设和成本应用的重要依据，也是各部门责任考核指标制定的重要参考，但是从发展实际情况来看，房地产企业没有落实项目成本管理体系，也没有在企业内部形成相互牵连的工作机制。
（四）房地产企业成本管控内容不够细化
房地产企业成本管控效果不理想的一个重要原因是在应用目标管理法进行成本管理的时候没有在事先进行成本策划，并根据规划确定目标成本，房地产企业的成本管控内容不够完善，在目标成本执行的过程中也没有有效控制和指导各类合约的签订。
（五）房地产企业成本管控方法有待创新
房地产企业信息处理工作由手工完成，涉及到的信息数量庞大，在这个过程中需要消耗大量的时间、精力和物力，且容易出现信息管理差错，信息的时效性也会受到限制，无法对房地产企业的管理决策提供及时、准确的信息。
三、房地产企业成本管控优化对策
（一）引导房地产企业员工树立科学的、全程化的成本控制观念
为了提升房地产企业成本管控成效需要通过理念指导和培训让企业每名员工都能够认识到成本管控的重要性。结合房地产企业发展能耗高、成本高、周期长的特点，房地产行业从业人员在具体的成本管控中不仅要对单项成本进行控制，而且还需要对全过程的成本进行控制，强化企业领导对成本控制的关注。
（二）规范房地产企业成本管控制度
在房地产企业发展规模的日益壮大下，房地产企业开始意识到制度对企业成本管控的重要性。基于制度、程序、规则对公司治理有着十分重要的影响，相应的房地产企业成本管理也需要制度作为基本保障，一个有效的制度能够确保成本管控工作中的每个节点都能规范运作。为此，在房地产企业成本管控过程中需要房地产企业成本管控制度，并将制度的执行情况纳入公司的考核体系，进行绩效考核。通过不断总结经验，使成本的制度建设日趋完善。
（三）建立健全完善的成本控制管理体系
成本控制管理体系是对整个工程项目成本的划分，在具体管理中根据各层成本来做出科学的预算，并将预算具体落实到各个项目的执行上。为了实现对整个工程成本费用的控制，在实施项目计划的时候需要在遵循目标计划和实际计划差异的基础上提出相应的差异改进措施，打造完善的成本控制管理体系，房地产从业人员在工作中具体需要做好以下几点工作：第一，结合社会主义市场经济发展实际情况制定可行性的项目成本管控策略，真实的反映出项目成本信息。第二，规范工程项目成本流程，细化各部门成本管控目标。第三，明确工程项目实施重点内容，在具体工程落实中做到责任到人。第四，定期進行市场调研，全面记录和分析建筑材料价格波动信息，并结合房地产行业发展打造内部信息资源库，为房地产企业的成本管控和长远发展提供切实可行的数据支持。 （四）实现对房地产企业施工成本的精细化控制
房屋建筑工程期间费用又被称作是期间成本，是房地产企业本期发生的但不直接计入企业经营发展的成本费用，具体包含管理费用、财务费用、销售费用等。房屋建筑工程期间成本费用能够为企业各项经营活动的开展提供必要的条件支持。为此，房地产企业的成本控制要强化对工程期间成本费用的重视，实现对各项费用的精细化管理，减少房地产企业发展的利润损耗。另外，从发展实际情况来看，房地产企业的运作和其他行业不同，资金消耗和总体流动较大，在这个过程中会出现风险。为此，在房地产行业的成本管控中需要强化对工程建设期间费用的计算和评估，特别是要加强对借款利息、财务费用的管理。比如，房地产企业需要结合自身发展情况打造成本控制小组，集聚小组成员的力量来合理规划销售费用、财务费用。
（五）更新房地产企业成本管控方法
从当前我国房地产企业成本控制发展实际情况来看，大多数房地产企业采取的都是目标成本管理方法，在具体成本管理中公司在对市场发展情况综合评估的基础上结合公司的经营计划来确定产品预期售价和利润，之后计算出房地产企业发展所需要完成的成本指标，并将这些成本管控指标分解成一个个合约规划，为之后房地产行业后期合同签订和变更提供重要支持。在房地产行业成本管理执行的过程中，成本控制管理人员需要及时获取企业发展已经产生的各项成本信息，将这些成本信息汇总成一种动态化成本，实现目标成本值与动态成本值对比，进行项目全过程成本控制。
综上所述，在社会主义市场经济的不断发展下，房地产行业的发展面临更多的机遇和挑战，在这样的发展背景下为了能够更好的提升房地产企业的综合市场竞争力，使得房地产行业发展在同等行业中拥有竞争空间，房地产企业管理者需要结合市场发展需要将成本控制作为提升房地产企业市场竞争力的重要关键，从思想意识提升、成本管控内容完善、成本管控方法优化、打造成本管控体系、制定成本管控制度等方面思考怎样规划房地产成本控制，并在房地产行业成本管理中做好培养财务部门工作人员专业技能与职业素养的工作，在房地产行业成本管控中严格遵照国家法律法规的要求，颁布和制定一系列的法律条文和制度规定，以期能够更好的促进房地产行业长远、可持续发展。
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