小城镇房地产估价行业现状调查及对策研究
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摘要：文章以池州市房地产估价行业为样本，分析目前小城镇房地产估价行业中存在的典型问题。提出了提高企业从业人员的技术水平和估价人员的服务品质、培养高素质的房地产估价师队伍、建立健全良性市场竞争环境和成立市级估价协会等对策。为小城镇房地产估价行业的健康发展建言献策。
关键词：房地产估价;池州市;现状调查;对策建议
我国的房地产估价行业自20世纪80年代开始起步，随着房地产市场的发展，逐步步入市场化的行列。房地产估价机构的业务也从最初的价格交易评估，逐步衍生到了有关房地产抵押、保险、征收、司法诉讼以及各种企业间的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价制定等各项经济活动。房地产估价行业历经三十余年的发展，为我国的经济建设做出了积极贡献。
池州市地处皖西南，总面积8271.7平方千米。截至2017年底，全市户籍人口162.4万人，市区人口不足30万，是一个典型的小城镇。池州市房地产估价市场发育较晚，2010年之后才逐步进入市场化行列。和较大城镇相比，池州市存在一些不利于房地产估价行业健康发展典型特点。
一、池州市房地产估价行业现状
（一）估价机构规模小，成立时间晚
池州市现有房地产估价机构7家，企业规模较小，一级机构分支机构三家，三级机构四家，无一、二级资质等级企业。估价机构成立时间较晚，除鸿瑞房地产评估有限公司成立于2004年，其余机构均是2010年后成立的。
（二）估价机构资质等级低，估价师数量少
中国房地产估价师协会资料显示，安徽省共计有房地产估价机构248家，期中资质等级在二级以上的66家。池州市估价机构7家，无一、二级资质。池州市是全省唯一没有一、二级资质机构的地级市。
池州市有估价机构7家，占安徽省估价机构总数的2.8%。池州市执业估价师人数26人，占安徽省估价师总人数的1.6%。平均每家估价机构拥有估价师3.7人，低于安徽省6.4人的平均水平。
二、池州市房地产估价行业存在问题
（一）业务来源单一，估价机构抗风险能力弱
池州市地处皖西南，人口数量少，社会经济水平不够发达，池州市房地产估价行业起步较晚，形成了池州市估价机构业务来源单一的特点。以池州市某估价机构为例，2017年度共完成房地产估价报告1047份，其中房地产抵押估价报告573份，房屋过户评估报告415份，占该估价机构全部业务份额的94%。而随着大数据技术在房地产估价行业的应用，未来抵押估价及房屋转让估价业务必将会被人工智能取代，抵押估价业务将逐渐消失。由于池州市估价机构的业务构成较单一，抗风险能力较弱，一旦主要的业务来源消失或者营收减少，估价机构将难以为继。
（二）估价人才缺乏现象严重
1992年我國开始探索房地产估价师执业资格制度，探索之初估价师资格是通过申请直接认定的，至1995年全国开始实行统一的房地产估价师职业资格考试认定，再至1998年实施的房地产估价从业人员持证上岗制度至今。房地产估价师队伍从最初的几百人开始逐步壮大到现在的5.4万余人，但估价师的分布不够平衡，大多数估价师集中在发达地区。房地产价格评估是一个科学性、艺术性、主观性相结合的业务领域，估价结论准确与否取决于从业者执业水平。一名合格的房地产估价师要具有一定的从业实践经验，还要具备高尚的职业品德，遵纪守法，遵循公平公正公开的原则，能够独立自主的处理问题。一名优秀的估价师不仅需要熟练掌握估价专业知识，而且还要具备建筑、机电、经济、法律、金融、财务、工程管理等多方面的知识。估价师资格含金量较高，发达地区能够提供较好的薪资待遇是估价师分布不均衡的主要原因。
池州市估价行业人才匮乏现象较严重。目前注册在池州估价机构的估价师人数仅为26人，平均每家估价机构3.7人，低于安徽省6.2人的平均水平。实际在池州执业的房地产估价师人数还要更低一些，因为注册在池州的26人中还包括部分挂证人员。一方面，由于池州市估价行业总体工资水平偏低，难以吸引估价师来池工作;另一方面，从成本核算的角度来看，估价机构也不愿意聘请估价师，挂靠一名估价师资格证书加上聘请一名估价员的成本远低于聘请一名估价师的费用。
（三）分支机构占比较多
房地产估价机构分支机构的设立条件和三级机构的设立条件基本相同，只需要3名估价师即可，但两者的业务范围却大不相同。根据《房地产估价机构管理办法》，一级资质的房地产估价机构（含分支机构）可以从事各类房地产估价业务;二级资质的房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务;三级资质的房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
池州市有3家一级机构的分支机构，接近池州全部估价机构的半数，目前仍有两家分支机构在筹备设立。另外，从分支机构设立的时间来看，均为最近几年设立的，2012年后只成立1家三级机构，分支机构的占比还将扩大。分支机构技术力量等同于于三级资质的机构，但分支机构的业务范围却是一级资质的。以较小的成本获取更多的业务，这是小城镇估价分支机构设立的源动力所在，却削弱了小城镇估价行业的规范化和专业化，不利于房地产估价市场的健康发展。
（四）估价机构法人资格监管缺失
池州市现存的7家房地产估价机构中，有法人资格的4家，属于分支机构的3家。根据2015年5月4日根据住房和城乡建设部令第24号修正的《房地产估价机构管理办法》规定，法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师。从中国房地产估价师协会登记的情况来看，池州市7家估价机构均拥有从业满三年的估价师担任机构法人或分支机构负责人。实际情况是超过半数的机构法人或者分支机构负责人是通过资格证书挂靠的方式取得的，机构实际控制人另有其人。 由于缺乏对估价机构实际控制人的约束，虚假评估、迎合委托人意愿评估等状况时有发生。作为估价行业的直接监管者的房管局存在监管缺失的现象。
（五）估价报告质量不高，企业审核形同虚设
一份完整的房地产估价报告由八个部分组成，最核心的内容是估价技术报告。估价技术报告是通过估价师采用合适的估价方法，选用合理的估价技术路线，通过严谨的分析测算房地产价格而形成的。估价报告存在较多问题。估价假设和限制条件千篇一律，不同的估价对象不做任何修改;估价依据选择错误，甚至选用已经过时的政策依据;估价方法选择不当;价值时点错误;比较法中价格影响因素选择不合理;收益法收益年限测算错误等等。
在估价实务中，由于技术报告原则上不提供给委托方，所以有的估价机构不够重视。估价报告内审流于形式，估价员撰写完后直接打印盖章交付使用者，很多报告存在较为严重的技术错误。估价报告质量不高会给机构带来诸多问题：一方面，估价师协会每年要进行估价报告评审，估价机构资质核定等事项均与估价报告质量相关。另一方面，如果出现法律纠纷，不合格的估价报告会让机构承担更多的法律责任。
（六）企业间存在不正当竞争
由于房地产估价行业在我国发展时间较短，较早进入估价行业的机构很多与相关主管部门存在千丝万缕的联系。2010年后开始实施脱钩改制制度，强制要求中介机构在人员、财务、业务和名称等4方面脱离国家机关团体。但是在实施过程中因为产权界定，人事归属和利益分配的影响，许多机构组织是明脱暗不脱，存在着较为严重的行业垄断。池州市的估价机构也存在此类情况，有些估价机构名义上脱钩，实际上只是更换了法人，而实际控制人仍然未变，直接导致了估价市场存在不正当竞争。
其次，池州市房地产估价机构服务内容缺乏特色，大多机构提供的估价内容都一样，行业竞争激烈，导致有的估价机构为了获得更多的估价业务，故意降低价格去获取业务，不利于估价市场的健康发展;同时也存在房地产估价机构为了获得估价业务，按照金融机构或者客户需求的价格，出具估价结果失真的报告。
三、池州市房地产估价行业发展对策
完善的房地产估价行业是一个体系，包括队伍建设、业务建设、行业建设三方面。只有估价行业参与者均能遵守规则，建立并完善一套合理可行的市场运行体系是促进小城镇房地产估价行业健康发展的唯一途径。
（一）拓展业务范围，加强自身造血能力
随着大数据时代的到来，传统的估价业务势必会受到很大的冲击。池州市估价机构的业务主要集中在抵押估价和房地产转让估价两个方面，这是估价行业含金量较低的两块业务，也是最容易被人工智能所替代的两块业务。估价机构应该修炼内功，开发新的业务领域，为委托方提供更优更个性化的服务，才能够在未来市场竞争中立于不败之地。房地产估价业属于房地產中介服务业，咨询业务本是估价机构一个重要的业务组成部分，相较评估来说，咨询业务更加个性化，更需要提供高质量的服务，因此一直以来估价机构重评估轻咨询。未来评估公司可以将个性化的咨询服务作为一个重点来经营，例如投资咨询服务、可行研究报告、项目策划等等。
（二）提高估价师待遇，留住高层次人才
留住人才首先需要估价机构从根本上认识到人才对机构的重要意义。如前所述，估价机构未来重要的业务组成是提供咨询服务，对着模板修改估价报告的员工是无法胜任此类业务的。
提高待遇是留住人才的重要的举措之一。目前我国估价机构存在的估价师薪酬管理模式主要可以分为以下两类：第一，固定工资模式;第二，绩效工资模式。池州市估价机构薪酬主要采用第二种模式，即固定工资加报告撰写提成的方式，但总体工资待遇较低。在池州的房地产估价机构中还存在一个较为普遍的现象，撰写评估报告的员工待遇要低于跑市场拉业务的员工待遇，再加上池州市区位因素的约束，人才很难留下。有些估价机构采用股份分红的方式激发估价师的积极性，此措施对池州的估价机构有着一定借鉴意义。
（三）提高设立分支机构门槛
2016年12月1月正式实施的《资产评估法》，对估价机构的设立提出8名估价师的要求，但是对估价机构设立的分支机构的要求没有提及。在《房地产估价机构管理办法》要求有一级资质的估价机构（最少15名估价师）方可设立分支机构，同时分支机构必须要有3名估价师，但是对于分支机构设立的数量等没有要求。为了提高分支机构设立的合理性，还是要提出相应的实施办法，如严格限制设立分支的数量，将设立分支与公司成立年限相挂钩，这样拥有多年经验的公司设立分支也将更有说服力。总公司对分支机构必须提高管理能力，如将总公司与分支实行违法并罚的制度，这样拥有一级资质的评估机构也就不会轻易的设立分支机构，即使设立了也会加强对分支机构的管理，这样也可以在一定程度上提高了分支机构设立的合理性，也进一步规范了房地产估价市场的秩序。
（四）加强估价机构监管，维护行业健康发展
1. 强化主管部门监管职责，杜绝挂靠现象
作为房地产估价主管部门，各地房地产管理部门要切实担负起监管的职责。对于房地产估价机构实际控制人不是估价机构法人或者负责人的要严肃查处。可以通过周例会的形式要求估价机构法人或负责人到主管部门报道，能够有效的防范资质挂靠现象的产生。另外，主管部门不定期到估价机构开展检查，监管是否存在估价师长期缺岗现象、是否存在恶性竞争行为等。
2. 建立市级估价师协会，实现自我约束
房地产估价师协会作为房地产估价行业自治组织，目前只设立省一级分会。各地市房地产估价机构由安徽省房地产估价协会进行直接管理，池州市内并无独立的估价协会。为了方便管理池州市的估价机构，应设立市级估价协会，对估价机构进行管理监督。成立市级估价协会之后，可以制定一些适合本区域估价机构的行业规范，规范估价机构和从业人员的行为，更好的为委托方提供服务，促进区域内估价行业健康发展。 （五）提高估价报告质量
采用模板修改的方式撰写估价报告是房地产估价行业的顽疾，几乎所有的估价机构为了提高工作效率均会采用该方式。但是在撰写估价报告的过程中，应该根据估价对象、估价目的等具体内容将估价报告分别撰写，决不能所有的报告都采用同一个模板。在估价报告的撰写中，要注意选用适用的估价依据，要针对具体项目撰写估价假设及限制条件，要注意区分不同估价对象适用的相关技术参数等。总言之，房地产估价机构应根据《房地产估价规范》，撰写估价报告，确保估价结果的准确性，提高估价报告的质量。
另外，在估价师的再教育方面，也要加大管理力度。尽可能实现房地产估价协会的作用，定期组织房地产估价师参与学习、培训等活动，提高自身素质和思想道德水平，扩大自己的眼界，提升处理业务的能力。
（六）借力《资产评估法》，建立良性市场竞争环境
2016年12月1日《资产评估法》正式实施，它成为房地产估价行业第一步专门法律。资产评估法规定了房地产评估机构以及从事估价人员的活动必须符合法律规范，有法可依，有法必依。
池州市的估价机构的资质等级低，机构规模较小，相互间恶性竞争不利于估价机构发展，池州市的估价机构应建立合作机制，实现共赢，促进估价市场的良好发展。
政府应制定有效竞争制度，创造良性竞争环境。企业间的恶性竞争不利于行业持续发展，相关政府及估价协会应加强管理和引导，促进房地产估价市场完全竞争。在政府方面的估价项目，可以通过招标等手段，来选择合适的估价机构。在其他业务方面应当有业务人自行选择估价机构，旁人不应当过度干涉。
针对挂靠现象较严重的情况，政府相关部门和估价协会应当大力严查，确保行业健康发展。同时，池州市房地产评估机构应大力改善企业自身环境，逐步提升企业的资质等级，扩大业务范围。
四、结束语
池州市房地产估价行业起步迟，存在的问题较多。为了促进房地产估价行业的健康发展，维护估价行业的整体形象，要调节好政府、机构、估价师等角色之间的关系，避免机构之间的恶性竞争，提高估价师能力和估价从业人员的专业素养。通过不断的努力，为房地产估价行业营造出一个更加健康、稳定、公平的市场环境;通过积极的引导，将房地产估价业务水平提高到一个新的层次，不仅可以得到巨大的经济效益，也将获得更多的社会效益;通过不断的改革，为房地产估价市场注入更多的新鲜的血液，为池州房地产估价行业发展提供更广阔的平台。
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*基金项目：安徽省教育厅人文社科重点项目（SK2017A0637）。
（作者单位：池州学院管理与法学院）
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